此次房貸新政大幅降低了二套房的首付比例的門檻，這讓很多改善性需求的購房者歡欣雀躍，可以更早實(shí)現(xiàn)自己的二套房夢(mèng)想。不過，政策雖然放開了，購房者是否能夠如愿拿到銀行或公積金中心的貸款，則是一大問題。
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廣州“限購”會(huì)不會(huì)松綁?
一線城市有壓力，“穗六條”短期難放開
業(yè)內(nèi)幾乎一致認(rèn)為，國家房地產(chǎn)調(diào)控政策總體趨勢(shì)是繼續(xù)淡化或退出行政性的調(diào)控手段，轉(zhuǎn)向市場(chǎng)化的調(diào)控手段，調(diào)控正由過去嚴(yán)厲的去泡沫、去杠桿政策轉(zhuǎn)向?qū)で蟾悠胶獾墓┣箨P(guān)系。但由此衍生的問題是，新政之后，下一步棋怎么走?鎖在廣州頭上的“限外”、“限購”緊箍咒何時(shí)解除?
參加昨日央行房貸新政會(huì)議的中央財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院教授郭田勇對(duì)南方都市報(bào)記者表示，此次二套房首付下調(diào)是房貸政策由非常態(tài)向常態(tài)的回歸，有利于釋放自住性及改善性購房需求，以改善民生、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)。
郭田勇認(rèn)為，從文件上看，“因地施策、分類指導(dǎo)”意味著政策不應(yīng)一刀切，他表示，像北京、上海、深圳等購房需求旺盛甚至房地產(chǎn)持續(xù)過熱的城市可考慮不下調(diào)首付比例，同時(shí)，銀行亦可根據(jù)自身經(jīng)營狀況靈活調(diào)整。
一家國有銀行廣東省分行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人還表示，目前仍在等待總行具體實(shí)施細(xì)則，預(yù)計(jì)廣州以外的廣東其他地區(qū)一般跟隨國家政策進(jìn)行調(diào)整。但廣州地區(qū)仍需要看，地方央行是否會(huì)出臺(tái)針對(duì)限貸政策的調(diào)整文件。
合富置業(yè)市場(chǎng)部市場(chǎng)經(jīng)理梁燕明也認(rèn)為，估計(jì)短期內(nèi)一線城市放開限購的可能性不大。
2013年11月18日，廣州市出臺(tái)樓市“穗六條”，重申原有調(diào)控政策，提高外地人購房門檻，以及進(jìn)一步提高二套房貸首付比例，由六成提至七成。按照規(guī)定，5年內(nèi)在本市連續(xù)繳納3年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，才能限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。這一政策的出臺(tái)，剝奪了不少外地人的購房資格，也將部分改善型買家阻擋在購房門檻外。目前國內(nèi)大部分城市限購都已松綁，只有北上廣深幾個(gè)大城市尚未解除。
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房貸利率會(huì)不會(huì)降?
商業(yè)銀行放貸資金緊，利率或穩(wěn)中有升
南都記者采訪了解到，目前商業(yè)銀行存款吸收能力大幅下降，可以放貸的資金也因此受到掣肘。更重要的是，商業(yè)銀行受制于資金成本高的壓力，很難給予購房者較低的房貸利率。
在目前的房貸市場(chǎng)上，商業(yè)貸款占據(jù)絕對(duì)主體的地位，公積金貸款占比非常低。對(duì)于使用商業(yè)貸款的購房者而言，首付門檻降低了近一半，這意味著購房者對(duì)商業(yè)銀行的借款需求也將大幅增加。
對(duì)于商業(yè)銀行，房貸資金需求量的增加是一種壓力。目前商業(yè)銀行普遍出現(xiàn)存款下滑。在目前存貸比的限制下，存款下滑將會(huì)制約可以放貸的資金量。盡管監(jiān)管部門對(duì)存貸比進(jìn)行了調(diào)整，但商業(yè)銀行依然面臨這種壓力。
在可能出現(xiàn)的大幅增長的房貸資金需求面前，商業(yè)銀行的放貸資金額度并不寬松。一家國有銀行廣東省分行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人在接受南都采訪時(shí)表示：“從春節(jié)后各家銀行的放款速度上看，額度并不像外界認(rèn)為的那么寬松。”她表示，目前各家銀行的房貸，比前年要松，但比去年還是稍緊了。在放貸額度不寬松的情況下，商業(yè)銀行將會(huì)甄別客戶資質(zhì)。優(yōu)質(zhì)客戶會(huì)得到優(yōu)先照顧，而劣質(zhì)客戶可能拿不到貸款。另一方面，購房者拿到貸款等待的時(shí)間可能比以往長不少。
如果你有幸能夠拿到房貸，那也別高興過早，因?yàn)槟憧赡懿坏貌幻鎸?duì)一個(gè)較高的房貸利率。據(jù)悉，去年由于房貸額度相對(duì)寬松，部分銀行隨行就市下調(diào)了房貸利率，久違的房貸折扣重出江湖，以廣州為例，9.5折已經(jīng)成為市場(chǎng)主流折扣。
一家股份行廣州分行信貸部相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴南都記者，如果新增房貸需求量很大，那么，在可貸資金有限的情況下，銀行自然會(huì)提高房貸利率。更重要的是，銀行的資金成本現(xiàn)在比較高。興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委告訴南都記者，雖然房貸新政為購房者敞開了大門，但是是否能夠從銀行處獲得房貸，商業(yè)銀行也有自己基于商業(yè)利率的考量。魯政委說，在互聯(lián)網(wǎng)金融和金融脫媒的雙重影響下，現(xiàn)在銀行吸收資金成本比較高。比如，以銀行資金的一種資金來源——— 同業(yè)資金為例，同業(yè)資金一年期利率都達(dá)到5%左右。而目前央行最新的一年期基準(zhǔn)利率只有5.35%。高企的資金成本決定了商業(yè)銀行對(duì)房貸利率不會(huì)下降，可能還會(huì)有所上升。在魯政委看來，目前高企的資金成本下，商業(yè)銀行房貸利率不上浮已經(jīng)不錯(cuò)了。
交通銀行金融研究中心研究員徐博也認(rèn)為，取消折扣或者繼續(xù)下調(diào)的可能性都不大，銀行應(yīng)該會(huì)保持現(xiàn)狀。
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公積金好不好貸?
若成交量上漲，資金或重陷緊張
昨日，廣州住房公積金管理中心相關(guān)人士表示，目前還沒收到上級(jí)部門下發(fā)的關(guān)于新政的正式文件，具體的細(xì)則以及實(shí)施時(shí)間還不能明確。
去年下半年，廣州公積金資金緊張，持續(xù)多月出現(xiàn)額度遭“秒殺”。廣州住房公積金管理中心目前正在研究以銀行放貸、公積金中心貼息的形式，緩解公積金貸款資金缺口的問題，但新政出臺(tái)的時(shí)間仍未能確定。據(jù)悉，根據(jù)初步的計(jì)劃，貼息資金可能會(huì)從公積金的增值收益里的城市廉租住房建設(shè)補(bǔ)充資金支付。
南都記者獲悉，春節(jié)前開始，由于廣州樓市成交量持續(xù)低迷，公積金貸款申請(qǐng)量已經(jīng)較去年有所減少，目前提交申請(qǐng)基本就能審批，無需再輪候預(yù)受理，額度緊張的壓力已有所放緩。
但大源按揭公司經(jīng)理鄭大源認(rèn)為，昨日公布的新政或許會(huì)帶來樓市交易量的上漲，加上新政對(duì)公積金貸款首付比例有所放松，很可能會(huì)讓廣州公積金資金陷入新一輪緊張的局面。
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二手樓市會(huì)不會(huì)火?
若政策放松，二季度成交量或增四成
根據(jù)新政，二手樓(普通住宅)成交需要繳營業(yè)稅的門檻從5年降為2年，這對(duì)于二手市場(chǎng)上2-5年區(qū)間那些持盤待賣的業(yè)主未嘗不是一劑“雞血”。
以一套房子總價(jià)200萬元的買賣為例，房屋交易已滿2年的“免征營業(yè)稅”，即可減少11萬元的營業(yè)稅。
合富置業(yè)市場(chǎng)部經(jīng)理梁燕明認(rèn)為，營業(yè)稅降低門檻的新政必然會(huì)增加購房者入市的信心，之前一些區(qū)域的二手樓出現(xiàn)一二手樓價(jià)格倒掛的現(xiàn)象與營業(yè)稅負(fù)重相關(guān)，現(xiàn)在單價(jià)稅負(fù)減少將有望增加二手樓在市場(chǎng)上的吸引力。
滿堂紅市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理周峰表示，以他所在公司2014年全年促成的二手住宅買賣交易看，二手房成交之后不夠2年再賣的比例占50 .5%，滿2年但不足5年的比例占11.7%，滿5年的比例占37.8%。可見，如果新政實(shí)施，在成交中，至少有一成比例的物業(yè)可以得到免營業(yè)稅的優(yōu)惠。
根據(jù)他掌握的數(shù)據(jù)，整個(gè)二手市場(chǎng)上起碼有超過35%是屬于滿2年但不足5年的，“因此可以預(yù)計(jì)，未來一個(gè)季度，會(huì)有更加多的這類滿2年不足5年的物業(yè)出現(xiàn)在二手市場(chǎng)上流通和成交”，他預(yù)計(jì)，第二季度廣州月均二手住宅成交量有望重返6000套的水平，會(huì)比第一季度月均成交量增加36%。第二季度的二手價(jià)格會(huì)比第一季度升高3%-4%，只要穗六條能放松，今年下半年的成交均價(jià)會(huì)比上半年上升8%-10%。
