個(gè)人購(gòu)置住房貸款的概述
“個(gè)人購(gòu)置住房貸款”大致可以分為三類(lèi)：
（1）公積金貸款，適用于所在單位按時(shí)足額繳存住房公積金的本市職工和退休職工；
（2）個(gè)人商業(yè)性住房貸款，適用于具有城鎮(zhèn)戶(hù)口或城市居留資格的完全民事行為能力的自然人；
（3）個(gè)人住房組合貸款，申請(qǐng)公積金貸款后購(gòu)房資金仍然不足的購(gòu)房人，可再申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)性住房抵押貸款，以?xún)煞N貸款方式的組合，來(lái)解決購(gòu)房資金的不足。
各銀行一般都要求“個(gè)人購(gòu)置住房貸款”對(duì)象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人，同時(shí)具備以下條件：
（1）具有城鎮(zhèn)常住戶(hù)口或有效居留身份；
（2）有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有按期還貸款本息的能力；
（3）不享受購(gòu)房補(bǔ)貼的，不低于購(gòu)買(mǎi)住房全部?jī)r(jià)款的20%作為購(gòu)房的首期付款；享受購(gòu)房補(bǔ)貼的，以個(gè)人承擔(dān)部分的20%作為購(gòu)房首期付款；
（4）有銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息、并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人；
（5）具有購(gòu)房合同或協(xié)議，所購(gòu)住房?jī)r(jià)格基本符合銀行或銀行委托的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)值。
在申請(qǐng)借款時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)出具多種文件，主要包括：
（1）身份證件（居民身份證、戶(hù)口簿或其它有效居留證件）；
（2）貸款人認(rèn)可部門(mén)出具的借款經(jīng)濟(jì)收入或償債能力證明；
（3）符合規(guī)定的購(gòu)買(mǎi)住房合同意向書(shū)、協(xié)議或其它批準(zhǔn)文件；
（4）抵押物或質(zhì)押物的清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押、質(zhì)押證明和抵押物估價(jià)證明；
（5）保證人同意提供擔(dān)保的書(shū)面文件和保證人資信證明；
（6）以?xún)?chǔ)蓄存款作為自籌資金的，需提供銀行存款憑證；
（7）以公積金作為自籌資金的,需提供住房公積金管理部門(mén)批準(zhǔn)動(dòng)用公積金存款的證明。
商業(yè)貸款和公積金貸款的區(qū)別
住房公積金管理機(jī)構(gòu)制定的“個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款辦法”和中國(guó)人民銀行等金融機(jī)構(gòu)頒布實(shí)施的“個(gè)人住房貸款管理辦法，”這兩種貸款方式雖然都是為人們?cè)谫?gòu)房中缺少資金而發(fā)放的貸款，但兩者又有所不同，具體區(qū)別在于：
（1）發(fā)放機(jī)構(gòu)不同。前者的發(fā)放機(jī)構(gòu)是銀行，后者是住房公積金管理機(jī)構(gòu)委托銀行發(fā)放的。
（2）貸款對(duì)象有所不同。前者是具有完全民事行為能力的自然人，后者是住房公積金的交存人和匯交單位的離退休職工，其貸款的對(duì)象是特定的。
（3）貸款額度有所不同。前者的最高貸款額不得超過(guò)購(gòu)房款的70％；后者的最高款額各地的標(biāo)準(zhǔn)不太一樣，如北京市規(guī)定市場(chǎng)價(jià)房最高貸款額度為購(gòu)買(mǎi)住房評(píng)估價(jià)值的70％。
（4）貸款期限不同。前者的期限最長(zhǎng)為20年，而后者的期限一般要長(zhǎng)一些，貸款的期限最長(zhǎng)不得超過(guò)25年。
（5）貸款利率不同。一般來(lái)說(shuō)，前者的利率要高于后者的利率。
從以上分析可以看出，住房公積金管理機(jī)構(gòu)發(fā)放的抵押貸款比一般金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款額度要高，期限要長(zhǎng)，利率要低，因此，它是一種很優(yōu)惠的貸款形式。但是，住房公積金管理機(jī)構(gòu)對(duì)貸款的對(duì)象進(jìn)行了限制，只限于住房公積金的交存人和離退休職工
個(gè)人二手房商業(yè)性貸款業(yè)務(wù)流程
如果說(shuō)“要買(mǎi)房到建行”早已深入人心，那么“二手房找農(nóng)行，你住房我?guī)兔Α钡男麄骺谔?hào)，已被人們所津津樂(lè)道。1999年，農(nóng)業(yè)銀行北京分行首先推出了二手房購(gòu)房抵押貸款業(yè)務(wù)，隨后，工行、商行、建行的北京分行也都推出了二手房的貸款業(yè)務(wù)。
與辦理“個(gè)人購(gòu)置住房貸款”不盡相同，借款人申請(qǐng)個(gè)人二手房貸款時(shí)，需要提供：
（1）與售房人簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》；
（2）首付款證明；
（3）所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)證明；
（4）所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)共有人同意出售房屋的書(shū)面授權(quán)文件；
（5）已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房等非商品房上市，需提供有關(guān)部門(mén)準(zhǔn)予上市交易的文件或批準(zhǔn)證書(shū)；
（6）房齡在5年（含）以上及貸款人認(rèn)為房屋價(jià)值需評(píng)估的，借款人應(yīng)提供貸款人認(rèn)可的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的房屋價(jià)值評(píng)估報(bào)告。
以農(nóng)行為例，申請(qǐng)二手房商業(yè)性貸款的程序如下：
提交資料、填表、驗(yàn)資料、初步評(píng)估
↓
簽訂委托協(xié)議、正式評(píng)估
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貸款銀行審批、發(fā)出《貸款承諾書(shū)》、買(mǎi)賣(mài)雙方開(kāi)立賬戶(hù)、買(mǎi)方存入首付款
↓
買(mǎi)方與貸款銀行簽訂《購(gòu)房抵押貸款合同》、文書(shū)公證
↓
辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)、首付款劃入賣(mài)方賬戶(hù)
↓
辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)
↓
貸款銀行發(fā)放貸款
上述各項(xiàng)工作手續(xù)繁雜，若委托律師辦理，可以節(jié)省貸款人大量的時(shí)間、精力，并能更好的維護(hù)貸款人的合法權(quán)益。
購(gòu)買(mǎi)二手房也可以使用公積金
個(gè)人為購(gòu)買(mǎi)二手房向銀行貸款的，可以申請(qǐng)公積金貸款、商業(yè)性住房貸款或個(gè)人組合住房抵押貸款。
在辦理二手房抵押貸款業(yè)務(wù)中，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行北京市分行與北京市住房資金管理中心達(dá)成協(xié)議，由農(nóng)行北京市分行辦理個(gè)人住房組合貸款業(yè)務(wù)。個(gè)人住房組合貸款是指北京市住房資金管理中心（含分中心）運(yùn)用住房公積金、銀行運(yùn)用信貸資金向同一借款人同時(shí)發(fā)放的，用于購(gòu)買(mǎi)同一套自住普通住房的個(gè)人住房貸款。目前，農(nóng)行北京市分行在辦理個(gè)人住房組合貸款業(yè)務(wù)時(shí)，公積金貸款與商業(yè)貸款的比例為1比1。例如，申請(qǐng)10萬(wàn)元個(gè)人住房組合貸款，公積金貸款占5萬(wàn)元，商業(yè)貸款占5萬(wàn)元。
商業(yè)貸款已經(jīng)在以前的欄目中介紹過(guò)，現(xiàn)就有關(guān)公積金貸款的相關(guān)問(wèn)題介紹如下：
公積金貸款是指由北京市住房資金管理中心及所屬分中心、中共中央直屬機(jī)關(guān)住房資金管理中心運(yùn)用住房公積金，委托銀行向購(gòu)買(mǎi)自住住房的公積金交存人和離退休職工發(fā)放的貸款。
公積金組合貸款發(fā)放對(duì)象為在本市購(gòu)買(mǎi)自住住房，同時(shí)在北京市住房資金管理中心系統(tǒng)交存住房公積金的交存人和匯交單位的離退休職工。
公積金貸款申請(qǐng)人需要具備以下條件：
?。?）年滿18周歲，具有完全民事行為能力，具有城鎮(zhèn)居民常住戶(hù)口和合法有效的居留身份證明；
?。?）申請(qǐng)人有穩(wěn)定的合法收入，有還款付息的能力；
?。?）申請(qǐng)人同意以所購(gòu)房屋及其權(quán)益作為抵押物；
（4）申請(qǐng)人所購(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)明晰，符合北京市政府規(guī)定的可進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流通的條件；
