買方貸款不及時賣方能否要求違約賠償
案例介紹：2009年4月，甲乙雙方簽署了《房地產(chǎn)買賣合同》，約定乙向甲購買位于閔行區(qū)的一套房屋，價格為200萬元。《合同》第6條約定：雙方在2009年5月10日之前共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理過戶手續(xù)。第9條約定：乙方未按本合同付款協(xié)議約定的期限付款的，應(yīng)當向甲方支付違約金；逾期超過10日的，甲方有權(quán)解除合同。此后，雙方還簽訂了《付款協(xié)議》，《付款協(xié)議》第2條約定：乙方應(yīng)于簽訂本合同后7日內(nèi)向銀行申請貸款，貸款金額為140萬。第3條約定：待乙方貸款申請通過后3個工作日內(nèi)到交易中心辦理送件，于銀行取得他項權(quán)證后7日內(nèi)放款給甲方。
合同簽訂當日，乙方支付了首付款60萬，后由于乙方的信用卡有逾期還款記錄，中國銀行未批準其貸款，乙方趕緊再向招商銀行申請，5月25日獲得批準。
在此期間，房價上漲，甲方感到自己賣低了，遂以乙方付款超出約定期限為由，于2009年5月22日發(fā)函給乙方解除買賣合同。乙方收到解除函后找到本律師，本律師建議其立即回函給甲方不同意解除并要求繼續(xù)履行合同。由于新的《合同法解釋二》第24條規(guī)定：當事人沒有約定異議期間，在解除合同通知到達之日起三個月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持。故本律師于6月30日就代理乙方向法院提起訴訟，要求法院確認解除無效并要求甲方繼續(xù)履行房地產(chǎn)買賣合同。
乙方到底有沒有違約？是否逾期付款？庭審中發(fā)生了激烈的辯論。
本律師發(fā)表了如下代理意見：
1、付款協(xié)議是對買賣合同的補充，若兩者有矛盾，以付款協(xié)議為準。合同正文第6條約定的過戶時間，是雙方在打印買賣合同時必須填寫的時間，若該時間不填寫，買賣合同是無法打印的，故2009年5月10日是雙方預(yù)估的過戶時間。付款協(xié)議約定的過戶時間才是雙方真實意思的表示。
2、付款協(xié)議約定：乙方應(yīng)于簽訂本合同后7日內(nèi)向銀行申請辦理貸款手續(xù)，待乙方貸款申請通過后3個工作日內(nèi)到交易中心辦理送件。故本買賣合同沒有約定乙方辦完貸款的時間，只約定了乙方在7日內(nèi)要向銀行申請辦理貸款。而且本買賣合同約定的過戶時間是乙方貸款批準后3個工作日內(nèi)，乙方貸款未批準前，雙方約定的過戶時間還沒有到期。故乙方不存在逾期付款及逾期辦理過戶的違約行為。
3、乙方積極辦理貸款，簽訂合同當日就向中國銀行申請貸款，預(yù)審?fù)ㄟ^后，發(fā)現(xiàn)信用卡逾期還款的記錄，中國銀行沒有批準。乙方得知后立刻找到招商銀行，招商銀行已經(jīng)于5月25日批準乙方的貸款。故乙方再沒有任何付款障礙，合同可繼續(xù)履行。
4、本案是因為房價上漲，甲方要求加價，乙方?jīng)]有同意，甲方才發(fā)函要求解除。故請求法院不要支持甲方的惡意解約訴請。
最終法院采納了本律師的意見，判決繼續(xù)履行房地產(chǎn)買賣合同。
由于這類型的案件在目前行情下發(fā)生地較多，本律師最近就經(jīng)手了5個類似案件，筆者望本案例能起到一定示范與警示作用。
本案糾紛的產(chǎn)生除了甲方因為房價上漲不肯按原價格出售外，還有一個重要原因是交易過戶的時間及付款條件約定的不是很明確。本案中約定了一個交易過戶的具體日期，但是在合同附件里的付款協(xié)議又約定了待乙方貸款申請通過后3個工作日內(nèi)到交易中心辦理送件。若貸款申請通過在約定的交易過戶日期之前，就不會發(fā)生問題。若貸款申請通過在約定的交易過戶日期之后，就發(fā)生矛盾了，有矛盾應(yīng)該以之后的付款協(xié)議為準。就以上述案例來舉例說明，若正文條款約定2009年5月10日前申請過戶，付款協(xié)議約定貸款申請通過后3日內(nèi)辦理過戶，若貸款是4月20日就批準了，那么交易過戶的日期應(yīng)該是4月23日前，而不是5月10日前。反過來，若貸款是5月25日批準的，交易過戶時間應(yīng)該是5月28日前。很多人都會有個疑問，乙方辦理貸款一直沒有辦出怎么辦，是不是甲方要一直等，不能追究乙方的違約責任嗎？若合同沒有約定乙方辦理貸款是時間，那么根據(jù)合同法第61條及62條的約定，根據(jù)交易習(xí)慣確定，或者甲方可以催告乙方履行，但是要給予乙方一個必要的準備時間。若乙方認為自己資信不是太好，或者銀行收緊貸款等原因，可能導(dǎo)致貸款辦理的時間較長或不可控制，買賣雙方可以約定一個較長的辦理貸款的期限或者干脆不約定乙方辦理貸款的期限，防止乙方違約。
若本案約定了乙方貸款辦理的日期及交易過戶的日期，那么案件將發(fā)生根本變化。雙方必須在約定的日期辦理交易過戶，乙方因為貸款沒有批準不去辦理交易過戶，那么甲方有權(quán)根據(jù)合同約定追究乙方的違約責任，甚至解除合同，要求乙方賠償總房價的20％（買賣合同通常約定的一個違約金數(shù)額）。
這也提示買賣雙方在簽署房地產(chǎn)買賣合同時要非常細心，文字的表達很重要。簽署二手房買賣合同并不復(fù)雜，但要簽好二手房買賣合同卻有一定難度。首先要熟悉二手房的交易流程，其次要熟悉交易的相關(guān)法律及政策，最后要有一定的文書寫作表達能力，不要造成誤解，更不要漏寫合同條款。若買賣雙方不太熟悉二手房交易的，建議聘請一位專門做房地產(chǎn)交易的律師來審閱買賣合同及控制整個交易的安全。目前境外客戶聘請律師做二手房交易的比較多，應(yīng)為有這個意識，國內(nèi)客戶找律師做二手房交易還甚少，等到出了糾紛才找律師，那時的費用及損失就比較大了，關(guān)鍵由于客戶自己交易二手房，很多證據(jù)都沒有固定，律師接手后處理起來也比較棘手。律師在代理房地產(chǎn)交易時收費一般在房價的0.3％－0.5％，建議客戶能夠找律師代理，防止糾紛的產(chǎn)生，維護自身的權(quán)利。
