銀行拒絕貸款
古先生他手里有將近10套的小戶型公寓樓從事出租收益。他想買一套好一點的房子把妻兒接來一起住，經(jīng)過朋友介紹，他和上海某高檔樓盤的業(yè)主談好了一套房的轉(zhuǎn)讓事宜，以每平方米22000元的價格購買145平方米的房子，總價值達到近320萬元。4月15日，他付了定金10萬元簽署買房協(xié)議，并約定“以貸款形式支付房款”。
憑古先生的經(jīng)驗和以往積累起來的關(guān)系，他認定向銀行貸款一半，也就是160萬元是沒有問題的，而為了保險，他故意在申請時報了200萬元，好留點還價余地。
然而，在他去辦理貸款的時候出了大麻煩，銀行工作人員告之他，他名下的房產(chǎn)太多，而且超過一半都有貸款未還清，資信狀況不足以再貸款這么多。而且這套房屋又是“非普通住宅”，貸款要求更高，別說200萬，就是160萬也不可能！
這下古先生傻眼了，他并非沒有資金，而是沒有一次性付款這么多的能力，只要能放到貸款，憑那批出租情況良好的小戶型每月回收的現(xiàn)金還貸是絕對沒問題的，但是如果要一次性付款，短期根本無力籌措。
更為不利的是，他和上家簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議中注明：如果15個工作日內(nèi)不付清房款，將視作下家違約，10萬元定金悉數(shù)歸上家所有。
不可抗力
無奈之下，古先生找了一位律師咨詢有否辦法，那位律師出的主意是以“因為銀行貸款政策改變辦不出貸款屬不可抗力，按照我國《合同法》，在此情況下可以單方面終止合同而不用賠償損失。”為由于賣主交涉。
然而，賣主并不承認這個理由，他認為：合同上寫著以銀行貸款買房并非指只能通過銀行貸款買房，而是說可以將銀行貸款作為支付手段而已，作為賣主，當然希望看到對方直接將現(xiàn)金捧到面前，而同意對方以貸款支付只是給他這樣一個選擇，不是代表這是賣主的義務(wù)。
此外，說銀行貸款政策改變，也需要有銀行的官方書面文件為準，不是僅僅以某個貸款審核員的口頭說明就為依據(jù)的；更何況，我國法律對“不可抗力”解釋非常明確，銀行內(nèi)部政策變化根本不算不可抗力，也不是合同無法行使的理由。
目前，經(jīng)過買賣雙方的反復磋商，古先生最終選擇了將10萬元定金中的6萬作為賠償來了解此事，不過，賣方對此事更為無奈，他告訴記者：“說實話，我損失大了，現(xiàn)在房子跌價造成的損失其實遠遠不止10萬了，不過我有什么辦法，官司打一場我最多也就是拗掉他10萬，還要加上訴訟成本和時間精力損耗，還不如在這段時間再找找下家免得再跌。”
房產(chǎn)律師點評：
當前，很多二手房買賣合同中間都出現(xiàn)約定付款方式的現(xiàn)象，比如本案例中的“以貸款支付房款”等，對這個條款的定義就成為雙方爭論的焦點?！逗贤ā返幕疽刂痪褪菑娬{(diào)權(quán)利義務(wù)對等，在房屋買賣中，賣方的基本義務(wù)就是到時交房，而買方則是到時交錢，不管這個錢是自己的還是銀行借的甚至找親戚朋友借的，如果要賣方還要負責錢款來源審核，不是銀行貸款不能收，顯失公平。因此，在這樣的約定中，應(yīng)該視為賣方同意買方以貸款支付，但并不是只能以貸款支付。
此外，關(guān)于不可抗力，它是不可預見不可避免不可克服的，比如臺風造成新奧爾良被毀，那里有個商人本來約定出口一批貨物到中國，現(xiàn)在無法交貨了，他就不用賠償損失。而貸款辦不下來，不是不可預見，因為銀行本來就有權(quán)利拒貸任何貸款，也不是不可克服，一般人可以向親戚朋友父母借，個別人借不到那不是普遍的現(xiàn)象不能成為毀約理由。
再舉個例子證明即使政策變更也不能成為違約理由：有些房產(chǎn)商在交房后毀綠造房或者停車場，違反了合同約定，但是神通廣大的房產(chǎn)商往往能讓規(guī)劃局變更規(guī)劃讓這個行為“符合政策”，但這種情況下它依舊是要因為違反合同而賠償居民損失的。
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