“最近一段時間，監(jiān)管部門重申要求二套房貸從緊，這無疑會增加我們的購房成本。我現(xiàn)在最關(guān)心的就是購買二套房，選擇什么樣的方式最劃算。”家住北京西三環(huán)外的劉先生接受記者采訪時說。
記者發(fā)現(xiàn)，隨著二套房貸從緊執(zhí)行，選擇什么樣的貸款方式能否節(jié)省利息支出成了多數(shù)打算購買二套房消費者最為關(guān)心的問題。對此，業(yè)內(nèi)人士指出，公積金貸款較適用第二套住房，對于有公積金貸款資格的人來說，應(yīng)該很好地加以利用；對于只能選擇商業(yè)貸款的人而言“減壓”也有竅門。
基準(zhǔn)利率上浮1.1倍購房成本增加
近日，銀監(jiān)會召開“第三次經(jīng)濟金融形勢通氣會”時強調(diào)要嚴(yán)防市場風(fēng)險，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率。而在此前，銀監(jiān)會下發(fā)了《關(guān)于進一步加強按揭貸款風(fēng)險管理的通知》。“二套房貸從緊”再次成為樓市關(guān)注的焦點。
北京千萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場總監(jiān)常淑娟告訴記者，7月中旬以來，不少地方的銀監(jiān)局都重申，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，且不能享受貸款利率優(yōu)惠，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。
二套房貸從緊后，消費者的購房成本將發(fā)生怎樣的變化？京城專業(yè)貸款服務(wù)機構(gòu)偉嘉安捷的企劃主管吳昊給記者詳細(xì)算了一筆賬。以貸款60萬元20年為例，按照2007年出臺的二套房貸政策，基準(zhǔn)利率上浮1.1倍，利率是6.53%，借款人月還款額4484.04元，利息總額476170.14元。與之相比，以前各家銀行利率都在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上有一定的折扣優(yōu)惠，其中，基準(zhǔn)利率9折，利率是5.34%，每月可節(jié)省410.75元，總利息節(jié)省近10萬元；基準(zhǔn)利率8折，利率是4.75%，每月節(jié)省606.70元，總利息節(jié)省14萬元左右；基準(zhǔn)利率7.5折，利率是4.45%，每月節(jié)省704.32元，總利息節(jié)省近17萬元。
活用公積金貸款首套房不妨用商貸
面對二套房貸從緊可能增加的利息支出，購房者應(yīng)該選擇什么樣的貸款方式，接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，公積金貸款比較適用第二套住房，對于有公積金貸款資格的人來說，應(yīng)該很好地利用。
常淑娟說，如果你是首次置業(yè)，且買的房子面積較小，僅作過渡性使用，那么建議你先用商貸，把公積金貸款的優(yōu)勢留作下次進行改善性住房時，因為如果第一套住房是選擇商業(yè)貸款的，無需考慮是否還清就可以利用公積金再次申請第二套住房貸款。更何況當(dāng)前首次購房商貸優(yōu)惠利率僅為4.15%，這與公積金貸款3.87%的利率相差已不明顯。如30萬元20年期貸款，按等額本息還款方式計算，商業(yè)貸款月還款額為1843元，公積金貸款月還款額為1797元，前者比后者每月僅多46元。20年下來，利息相差才11040元。
“當(dāng)然如果你有能力再升級置業(yè)時將原來的公積金貸款一次性提前還清，那么買第二套房時還是可以利用公積金貸款，因為還清后再申請公積金，目前不受‘第二套房需提高首付和利率’新政的限制。但如果第一套住房選擇公積金貸款未還清的，在購買第二套及以上住房時，只能選擇商業(yè)貸款。這時買第二套房的貸款，也得從嚴(yán)執(zhí)行。因此購房者還是要綜合衡量一下自己及今后幾年的財務(wù)狀況，作出理性的選擇。”常淑娟提醒說。
對此，吳昊表示贊同。偉嘉安捷調(diào)查顯示，金融危機下，首次貸款置業(yè)人群中約有60%的人群愿意選擇公積金貸款，而怎樣將公積金貸款最大程度地進行靈活運用是他們最為關(guān)心的問題。
吳昊告訴記者，借款人如有繳納公積金，使用公積金貸款可避免二套房的“尷尬”處境。根據(jù)銀行政策，借款人如第一套房是公積金貸款，第二套房使用商貸會被算作二套房，即首付四成，利率上浮1.1倍即6.53%。借款人如第一套房是商貸，第二套房用公積金貸款則不會被算成二套房，首付仍是二成，利率按現(xiàn)行基準(zhǔn)利率3.87%貸款。另外，如果借款人第一套房的公積金貸款已結(jié)清，若再次使用公積金貸款買房也是按第一套住房政策執(zhí)行，不受二套房的限制。綜合來看，借款人利用公積金貸款的優(yōu)勢滿足購買第二套房的意愿再好不過了。
二套房商貸“減壓”有竅門
對于沒有公積金貸款資格，第二套住房只能選擇商業(yè)貸款的客戶，業(yè)內(nèi)人士也給出了具體的“減壓”技巧。
常淑娟建議消費者可以考慮從兩方面入手。一方面是多咨詢幾家銀行，看有沒有哪家銀行的政策較為寬松，雖然我國銀行還未完全走上市場化道路，但各家銀行之間還是存在競爭，比如有些銀行在政策允許的范圍內(nèi)，對于前一套貸款已還清的購房者，也可給予一定的優(yōu)惠。
另一方面，可以通過還款方式的選擇節(jié)省資金。一般常見的還款方式為兩種：一種是等額本息還款法；一種是等額本金還款法。這兩種還款方式，在利息方面就存在一定的區(qū)別。常淑娟舉例子說，以貸款50萬元15年為例，如果采用銀行等額本息還款法，15年要還的總利息為331388.57元，而采用等額本金還款法，15年要還的總利息為285808.05元，兩者相差45580.52元。
常淑娟特別指出，具體選擇什么樣的還款方式，購房者應(yīng)根據(jù)自己的經(jīng)濟實力，量體裁衣。其中，等額本金還款法在整個還款期內(nèi)每期還款額中的本金都相同，償還的利息逐月減少，本息合計逐月遞減，這種還款方式前期還款壓力較大，適合收入較高或想提前還款的人群。而等額本息還款法每期還款額中的本金都不相同，前期還款金額較少，本息合計每月相等。這種還款方式由于本金歸還速度相對較慢，占用資金時間較長，還款總利息較相同期限的等額本金還款法高。但這種還款方式便于借款人合理安排每月的生活和進行理財，對于精通投資、擅長于“以錢生錢”的人來說，也是一個不錯的選擇。
