這些政策突然出臺，讓買賣雙方特別是買方措手不及。對買方來說，本來已經(jīng)新準備向銀行貸款來籌措房款，但貸款突然收緊，使得買方不僅買不了房，而且還可能承擔(dān)違約責(zé)任。
貸款政策突然收緊，后市又不被買方看好，這使得近期買方毀約的現(xiàn)象逐漸增多。買方是否能以貸款政策突然收緊為由而毀約？買方是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任？這些是近期買賣雙方非常關(guān)注的問題。筆者認為雙方如已簽訂居間協(xié)議或買賣合同并確定了貸款成數(shù)，因貸款政策變化對買方履約確實有重大影響，買方可主張按“情勢變更原則”處理，即要求變更或者解除合同。
2009年最高院出臺的《合同法司法解釋（二）》26條，確立了情勢變更原則，該條規(guī)定“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除”。
由此可見，適用情勢變更原則要符合以下三個條件：
1、從時間上看，必須是在合同成立以后發(fā)生的當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的重大變化。
如果在國十條出臺后再簽訂合同則屬于在訂立合同時可以預(yù)見，不能適用此條。而且，必須是“重大變化”，如貸款變化雖對買方有一定的影響，但根據(jù)買方的履約能力，其影響并不算很大，也不能適用此條。
筆者近期就碰上這樣的咨詢：買方首次購買房產(chǎn)，房價80萬元，首付2成，貸款8成，國十條出臺后，首付要3成，只能貸7成，而買方月收入超過1萬元。買方要多付的一成首付僅有8萬元，相對其收入而言，并不對其履約造成重大影響。這種情況下，就不能主張適用情勢變更原則了。
2、從性質(zhì)上看，不屬于不可抗力或者商業(yè)風(fēng)險
不可抗力是指不能預(yù)見、不能克服、不能避免的客觀情況，一般指自然災(zāi)害。而商業(yè)風(fēng)險是指商業(yè)活動本身所存在的風(fēng)險，比如購房后房價下跌。貸款政策變化并造成買方履約的重大障礙，顯然不屬于不可抗力，也不屬于商業(yè)風(fēng)險。
3、從結(jié)果上看，如果繼續(xù)履行合同對一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的
貸款政策變化后，買方的履約能力受到嚴重影響，已在客觀上不能繼續(xù)履行合同，在這種情況下，如果賣方堅決要求繼續(xù)履行的話，對買方會明顯不公平，同時也會在事實上不能實現(xiàn)雙方的合同目的。
從這些標準去衡量，國十條的部分內(nèi)容，比如，國十條規(guī)定對購買第二套房產(chǎn)至少要首付50%，而購買第三套可能會停止放貸，以及暫停對不符合條件的外地人發(fā)放購房貸款，筆者認為，如果買方能舉證證明這些新規(guī)定確實對其繼續(xù)履約能力產(chǎn)生重大影響并導(dǎo)致對其明顯不公平，則可主張適用情勢變更原則。
而國十條的其它內(nèi)容，如購買第一套房首付不低于30%，第二套房利率不低于基準利率1.1倍，這些規(guī)定一般對買方繼續(xù)履行合同產(chǎn)生重大影響，或者影響有限，或者僅增加買方成本，因此不能主張適用情勢變更原則。
還應(yīng)當(dāng)注意，居間協(xié)議或者買賣合同中應(yīng)當(dāng)對貸款不成如何付款沒有做出具體的約定，如合同中約定“如果買方貸款未獲銀行審批或者未獲銀行足額審批，則買方應(yīng)當(dāng)在過戶交易時用現(xiàn)金補足”，這樣，貸款未獲批在雙方訂立合同時成為可以預(yù)見到的重大變化，就不能適用情勢變更原則了。
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