這些政策突然出臺,讓買賣雙方特別是買方措手不及。對買方來說,本來已經(jīng)新準備向銀行貸款來籌措房款,但貸款突然收緊,使得買方不僅買不了房,而且還可能承擔(dān)違約責(zé)任。
貸款政策突然收緊,后市又不被買方看好,這使得近期買方毀約的現(xiàn)象逐漸增多。買方是否能以貸款政策突然收緊為由而毀約?買方是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?這些是近期買賣雙方非常關(guān)注的問題。筆者認為雙方如已簽訂居間協(xié)議或買賣合同并確定了貸款成數(shù),因貸款政策變化對買方履約確實有重大影響,買方可主張按“情勢變更原則”處理,即要求變更或者解除合同。
2009年最高院出臺的《合同法司法解釋(二)》26條,確立了情勢變更原則,該條規(guī)定“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化,繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的,當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的,人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則,并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除”。
由此可見,適用情勢變更原則要符合以下三個條件:
1、從時間上看,必須是在合同成立以后發(fā)生的當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的重大變化。
如果在國十條出臺后再簽訂合同則屬于在訂立合同時可以預(yù)見,不能適用此條。而且,必須是“重大變化”,如貸款變化雖對買方有一定的影響,但根據(jù)買方的履約能力,其影響并不算很大,也不能適用此條。
筆者近期就碰上這樣的咨詢:買方首次購買房產(chǎn),房價80萬元,首付2成,貸款8成,國十條出臺后,首付要3成,只能貸7成,而買方月收入超過1萬元。買方要多付的一成首付僅有8萬元,相對其收入而言,并不對其履約造成重大影響。這種情況下,就不能主張適用情勢變更原則了。
2、從性質(zhì)上看,不屬于不可抗力或者商業(yè)風(fēng)險
不可抗力是指不能預(yù)見、不能克服、不能避免的客觀情況,一般指自然災(zāi)害。而商業(yè)風(fēng)險是指商業(yè)活動本身所存在的風(fēng)險,比如購房后房價下跌。貸款政策變化并造成買方履約的重大障礙,顯然不屬于不可抗力,也不屬于商業(yè)風(fēng)險。
3、從結(jié)果上看,如果繼續(xù)履行合同對一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的
貸款政策變化后,買方的履約能力受到嚴重影響,已在客觀上不能繼續(xù)履行合同,在這種情況下,如果賣方堅決要求繼續(xù)履行的話,對買方會明顯不公平,同時也會在事實上不能實現(xiàn)雙方的合同目的。
從這些標準去衡量,國十條的部分內(nèi)容,比如,國十條規(guī)定對購買第二套房產(chǎn)至少要首付50%,而購買第三套可能會停止放貸,以及暫停對不符合條件的外地人發(fā)放購房貸款,筆者認為,如果買方能舉證證明這些新規(guī)定確實對其繼續(xù)履約能力產(chǎn)生重大影響并導(dǎo)致對其明顯不公平,則可主張適用情勢變更原則。
而國十條的其它內(nèi)容,如購買第一套房首付不低于30%,第二套房利率不低于基準利率1.1倍,這些規(guī)定一般對買方繼續(xù)履行合同產(chǎn)生重大影響,或者影響有限,或者僅增加買方成本,因此不能主張適用情勢變更原則。
還應(yīng)當(dāng)注意,居間協(xié)議或者買賣合同中應(yīng)當(dāng)對貸款不成如何付款沒有做出具體的約定,如合同中約定“如果買方貸款未獲銀行審批或者未獲銀行足額審批,則買方應(yīng)當(dāng)在過戶交易時用現(xiàn)金補足”,這樣,貸款未獲批在雙方訂立合同時成為可以預(yù)見到的重大變化,就不能適用情勢變更原則了。
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