國務(wù)院房貸新政出臺以后，各地房價(jià)出現(xiàn)了停漲甚至下跌的情形，這會不會引發(fā)銀行房貸出現(xiàn)大規(guī)模壞賬呢？最近的房貸壓力測試結(jié)果顯示：如果房價(jià)下跌三成，銀行能“扛住”！
據(jù)了解，銀行業(yè)的房貸壓力測試，從2008年下半年就已開始。新近的房貸壓力測試覆蓋了個人住房按揭貸款、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款、地方融資平臺及上下游相關(guān)行業(yè)對公貸款等。有的銀行還加入了未來房產(chǎn)稅如果開征對房貸的影響。
有本市銀行業(yè)人士向記者透露，壓力測試由監(jiān)管部門設(shè)定測試內(nèi)容，各家銀行自行測試，再將結(jié)果上報(bào)監(jiān)管部門。測試的主要風(fēng)險(xiǎn)因素為房地產(chǎn)價(jià)格和利率變化，即房地產(chǎn)價(jià)格和利率水平發(fā)生不同程度的變化，銀行房貸會出現(xiàn)怎樣的質(zhì)量變化。
從目前的測試結(jié)果看，銀行業(yè)在房價(jià)下跌30%至40%的區(qū)間內(nèi)不會發(fā)生大規(guī)模的壞賬。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，單就銀行個人住房按揭貸款而言，由于貸款發(fā)放的時(shí)間結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)和撥備覆蓋率等因素，銀行的承受能力可能更強(qiáng)。銀行業(yè)按揭貸款首付比例平均可達(dá)到50%，即使房價(jià)下跌50%，銀行也不會面臨太大風(fēng)險(xiǎn)。
“房貸業(yè)務(wù)出現(xiàn)壞賬，主要是由于還款人喪失了還款意愿，而這種情形一般只有在房價(jià)大幅下跌時(shí)才會出現(xiàn)。”一家股份制銀行人士告訴記者，“如果是50萬元購買的房子，現(xiàn)在漲到了80萬元，還款人會愿意繼續(xù)還貸；但如果是80萬元購買的房子，現(xiàn)在降到了50萬元，還款人就有可能不想再繼續(xù)還貸了。”
據(jù)介紹，一般首套房貸的風(fēng)險(xiǎn)很低，因?yàn)槭忻褓徺I首套住房基本都是自住，無論房價(jià)漲跌，輕易都不會賣出。對于首套住房，市民還會有裝修等后期投入，其成本遠(yuǎn)不止一筆首付款，因而不太會斷供。而對于那些出于投資目的貸款購買第二、三套住房的市民來說，如果房價(jià)出現(xiàn)大幅下跌，他們的資金鏈可能出現(xiàn)斷裂，這時(shí)就有可能出現(xiàn)斷供。雖然對于斷供的房產(chǎn)，銀行可以將其拍賣，但如果房價(jià)大幅下跌，房子就很難售出，銀行想要收回資金也不容易。
近來多家銀行都將房貸利率下浮水平與首付比例掛鉤，對首付比例高的市民給出較多的利率優(yōu)惠，使得一些市民在買房時(shí)盡可能多地支付首付款。“提高首付比例，可以減少銀行貸款的杠桿效應(yīng)，對于銀行來說可以降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，對于整個房地產(chǎn)市場來說也可以減少泡沫的產(chǎn)生。”銀行人士說。
