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如何能享受存量房貸利率7折
發布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網瀏覽量:983 ℃

“我家的房貸能享受7折利率優惠嗎?”“需要滿足哪些條件?”隨著近期各銀行存量房貸優惠利率政策相繼出臺,去銀行咨詢的市民熙熙攘攘,詢問電話此起彼伏。

所謂存量房貸,是指2008年10月27日房貸新政出臺前發放的個人住房貸款中尚未還清的部分。去年10月央行宣布,自2008年10月27日起,將商業性個人住房貸款利率的下限由貸款基準利率的0.85倍調整為0.7倍。加上去年9月以來連續5次降息,對于優質房貸客戶而言,今年起5年以上住房商業貸款最優惠利率可由去年的6.655%下調為4.158%。

據記者目前采訪來看,多數銀行要求此次享受優惠利率的存量房,調整前執行基準利率0.85倍優惠、沒有拖欠還貸記錄是利率7折的最基本條件,此外,一些銀行還提出了存量房貸達到一定數額、是首套房等要求。

良好信用是必要條件

有過2次拖欠還貸記錄的李小姐,有點忐忑,因為這個問題,可能將直接導致她無法享受存量房貸7折優惠。

不約而同,滬上10余家銀行對存量房貸的優惠政策中,都將良好的個人信用作為必要條件。就記者目前了解,中信銀行(4.02,-0.04,-0.99%,吧)對個人信用要求相對嚴格,需最近一年內發生10天以上的逾期不超過2次、最近6個月內發生10天以上的逾期不超過1次,并且調整當期不處于逾期狀態。民生銀行(4.54,-0.06,-1.30%,吧)對個人信用的要求相對寬松,只需滿足連續3個月內逾期還款不超過2次,2年內逾期還款不超過10次的條件。

五大國有銀行的存量房貸調整細則也強調“信用”問題。作為滬上房貸大戶,建設銀行(4.00,-0.06,-1.48%,吧)在2008年12月31日就公布了存量房貸調整細則,規定2008年10月27日前執行基準利率0.85倍的個人住房貸款,無拖欠記錄且信用良好的客戶,即可享受7折優惠。記者致電建行客服熱線了解到,無拖欠記錄且信用良好具體是指,近兩年內沒有拖欠兩期以上還貸、不存在違約和兩筆以上未結清房貸。

記者從工商銀行(3.66,-0.03,-0.81%,吧)了解到,2月1日起,該行將對個人存量貸款利率進行調整。只要該筆貸款已執行基準利率下浮15%優惠,且自利率下浮日起,借款人24個月內未出現連續2期(含)以上的違約記錄,同時借款人在工行也無其他不良還貸記錄,就可申請享受7折優惠,并且銀行將為客戶自動調整。不過,工作人員建議市民,最好還是要到貸款支行進行核準、確認。

業內人士告訴記者,商業化改革后的中國諸多銀行都非常重視貸款的安全性,這樣一來,客戶的還款記錄、還款能力等這些能說明誠信度的東西自然顯得極為重要。有的銀行把客戶的信用等級分為5類,只有不到1/10的客戶屬于優質客戶,也只有這些人才能享受7折優惠。然而,由于貸款額直接影響到銀行未來的利息收入,因此也不難理解,一些銀行對貸款額較高或者VIP用戶提供更多優惠。

貸款金額成“門檻”

在深圳發展銀行辦理房貸業務的王先生,上周終于舒了一口氣。深發展的業務員告訴他,現在可以帶著身份證、借款合同以及最近一期的還款對賬單到銀行申請優惠利率了。然而,記者昨天致電深發展客服熱線,工作人員告知,關于存量房貸優惠利率一事,按照客戶原先貸款合同的約定條款進行調整,綜合評估貸款和收益,具體情況要咨詢各個支行。“只要是在我行存款20萬元以上的VIP客戶,無不良信用記錄的,就可以享受存量房貸7折優惠。但兩年內不得提前還貸,否則得繳納罰息。”深發展一支行工作人員說,“普通客戶需要什么條件,目前還不好說,各支行只是負責受理。”

不少銀行都將貸款額作為存量房貸打折的條件。中信銀行的7折優惠政策對客戶貸款金額要求最高,要求初始貸款金額在50萬元以上或者持有該行白金卡的貴賓客戶,且借款人系貸款購買第一套住房;光大銀行也要求,申請條件是貸款金額在30萬元以上,前期執行基準利率0.85倍,該行個貸系統中認定的首套房客戶,審查通過后就可能調整為7折利率。

相對而言,招商銀行(13.51,-0.25,-1.82%,吧)的條件顯得更加寬泛。招商銀行上海分行某工作人員告訴記者,改善性住房、首套房等客戶均可申請,該行根據客戶資質情況進行評估。符合條件的客戶需要征信良好,無逾期還款記錄。貸款行對客戶進行綜合評估后審批確定,可批準利率優惠。但記者了解到,目前招行部分支行存在“有條件調整”,如客戶轉成7折利率,3年內不得提前還貸,否則需繳納還款金額3%的違約金。

不過,剛剛在招行申請了利率優惠的趙先生告訴記者,由于他在招行的貸款余額只有10余萬元了,招行給他的利率優惠是七五折。據招行上海分行某支行一業務員透露,該行對資質以及貸款額不同的客戶,分別給予不同的利率優惠。一般來說,貸款額越高,利率折扣越低。

“轉按揭”合算嗎

市民劉女士是某國有大型銀行的存量房貸客戶。2007年初,劉女士在該行貸款90萬元,目前尚有大部分沒有還清。銀行工作人員告訴劉女士,由于劉女士存在逾期未還款情況,能否享受7折調整,還得看分行審核。于是劉女士想將剩余按揭貸款平轉至其他銀行,但又擔心其中的風險。

目前各銀行所謂的轉按揭是貸款金額不變按揭轉他行的做法,與被叫停的同名轉按揭不同,轉換過程中貸款金額年限必須保持不變。目前的轉按揭指正處在住房按揭期間的借款人,在貸款金額不變的情況下,通過擔保公司擔保等手段將住房按揭從一家銀行轉到另一家銀行,而購房人其后可享受第二家銀行的房貸利率。轉過去后,銀行按照新客戶對轉入金額執行七折利率。

轉按揭合算不合算?廣東發展銀行的工作人員算了一筆賬:如果普通貸款轉銀行,貸款5萬至30萬元(含30萬元)的擔保費是800元,30萬至50萬元的擔保費是1000元。外加1%至2%的按揭費、保險費、公證費等,累計轉按揭的支出為6000元-7000元,即使有的銀行為了吸引客戶,免去按揭費,其支付的成本最少也要2000元至3000元。目前,辦理按揭“搬家”到廣東發展銀行,這些費用都能省去。

但也有業內人士提醒市民,別著急辦理轉按揭。對于有的個貸機構提出免除轉按揭的費用,房貸“搬家”零成本的說法,建設銀行(4.00,-0.06,-1.48%,吧)工作人員張先生表示,在甲銀行辦理的貸款轉到乙銀行之前,必須經甲銀行的同意,還要提前還清甲銀行的貸款,而有些銀行提前還貸是要收費用的,這樣一來還是有成本的。

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