6月份，央行121文出臺。8月份央行又下令調(diào)高所有商業(yè)銀行準(zhǔn)備金。這預(yù)示央行從宏觀調(diào)控角度將要收緊信貸，給快速增長的個人住房貸款降溫。但與此同時，從各大商業(yè)銀行方面得到的信息，他們又都面臨放貸壓力。對于商業(yè)銀行來說，他們在不得不忍受“夾板氣”的形勢下，對于相對放貸最安全的個人住房信貸業(yè)務(wù)，只能靠提高服務(wù)和技術(shù)監(jiān)管操作水準(zhǔn)，以爭取更多的貸款市場份額。銀行住房個貸競爭逾演逾烈。對于消費(fèi)者來說，銀行競爭是以前想都不敢想的辛事。那么，各銀行住房信貸現(xiàn)在都有哪些變化，銀行服務(wù)還有哪些不盡 人意，有待完善之處，本刊記者通過大量調(diào)查，力求使購房人對此有更深層的了解。
有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，北京的房地產(chǎn)市場中，有至少85%的購房人需要申請個人住房貸款。個人住房按揭貸款的巨大市場吸引了多家銀行來爭這個利潤豐厚的市場，北京所有商業(yè)銀行都在積極地爭奪個人住房按揭貸款的市場份額。但與龐大個貸市場形成鮮明對比的是，由于權(quán)利與義務(wù)的不對稱，購房人在選擇貸款時往往不甚了解銀行貸款的政策規(guī)定，也不了解各銀行服務(wù)及各種貸款品種間的差異，并且購房人貸款與銀行發(fā)生借貸關(guān)系時，往往處于被動地位——從按揭銀行的選擇權(quán)到還款品種的知情權(quán)，直至對于按揭相關(guān)付費(fèi)是否合理都沒有知情權(quán)或自主支配權(quán)利。這使得許多購房人在貸款時，多數(shù)情況下處于不利地位。
按揭銀行，購房人能否自由選擇？粗略統(tǒng)計(jì)，截止目前北京共有15家銀行提供個人購房按揭貸款的服務(wù)。隨著房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈，不僅銀行認(rèn)識到了提高服務(wù)質(zhì)量的重要性，開發(fā)商也開始意識到為消費(fèi)者提供更多的購房按揭貸款銀行的選擇會在相當(dāng)大的程度上增強(qiáng)自己的競爭力。而對于廣大的消費(fèi)者來說，這將意味著更多選擇的機(jī)會和更高的服務(wù)質(zhì)量。但與此同時，購房人必須知道，雖然有了選擇的余地，但是自由選擇按揭銀行仍然不能實(shí)現(xiàn)。
據(jù)了解，現(xiàn)在，北京大部分在售樓盤的開發(fā)商都會與至少兩個銀行簽定協(xié)議，為該項(xiàng)目的購房人提供個人購房按揭貸款，而且提供個人按揭的若干銀行都會到售樓現(xiàn)場辦公。之后，選擇哪家銀行完全可以由消費(fèi)者自己決定。這也就是說，盡管開發(fā)商為潛在的購房人提供了比以前更多的選擇，但是消費(fèi)者仍然只能在開發(fā)商指定的幾家銀行當(dāng)中選擇，“絕對的”選擇權(quán)仍然是不存在的。對此，許多購房人表達(dá)了強(qiáng)烈的反對意見焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)友“老板1321”認(rèn)為，作為按揭貸款的最終購買者和使用者，消費(fèi)者應(yīng)該有權(quán)選擇自己滿意的銀行，他說：“即使不能在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)自由按揭，也應(yīng)該建立起一種制度，使項(xiàng)目的潛在業(yè)主參加到按揭銀行的選擇過程中來，從而保證三方利益的共贏。”另一位名叫“REASONABLE”的網(wǎng)友在焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)的業(yè)主論壇中發(fā)表評論時說：所謂真正的“消費(fèi)者主權(quán)”是消費(fèi)者可以自由選擇提供按揭貸款服務(wù)的銀行。“在消費(fèi)者有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，北京的房地產(chǎn)市場中，有至少85%的購房人需要申請個人住房貸款。個人住房按揭貸款的巨大市場吸引了多家銀行來爭奪這個利潤豐厚的市場，北京所有商業(yè)銀行都在積極地爭奪個人住房按揭貸款的市場份額。
但與龐大個貸市場形成鮮明對比的是，由于權(quán)利與義務(wù)的不對稱，購房人在選擇貸款時往往不甚了解銀行貸款的政策規(guī)定，也不了解各銀行服務(wù)及各種貸款品種間的差異，并且購房人在貸款與銀行發(fā)生借貸關(guān)系時，往往處于被動地位——從按揭銀行的選擇權(quán)到還款品種的知情權(quán)，直至對于按揭相關(guān)付費(fèi)是否合理都沒有知情權(quán)或自主支配權(quán)利。這使得許多購房人在貸款時，多數(shù)情況下處于不利地位。有了絕對的‘選擇權(quán)’的時候，我們的利益才會得到真正的保障。”這位網(wǎng)友對現(xiàn)在售樓處內(nèi)已有幾家銀行同時進(jìn)場服務(wù)，也表達(dá)了自己的觀點(diǎn)：“應(yīng)該說這是市場的一大進(jìn)步，消費(fèi)者在日趨激烈的市場競爭中得到了以前得不到的實(shí)惠，但是這并不意味著所有的問題都已經(jīng)解決。”本刊記者采訪的多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，這個問題往往涉及到銀行與開發(fā)商的合作以及雙方的利益，實(shí)質(zhì)上是一個雙方相互選擇的過程，在這個選擇的過程中往往要有諸多的影響因素。但是這樣的一個直接影響消費(fèi)者自身利益的過程卻完全是由銀行和開發(fā)商來協(xié)議商定，消費(fèi)者并沒有發(fā)言權(quán)，多數(shù)購房人認(rèn)為這樣的模式顯失公平。
針對“自由按揭”的強(qiáng)烈市場要求，業(yè)界已經(jīng)開始了嘗試。民生銀行已經(jīng)推出了類似于“自由按揭”的“移動按揭”業(yè)務(wù)，也就是根據(jù)銀行及有關(guān)方面的規(guī)定，貸款的使用者可以根據(jù)自己的意愿，在與民生銀行的借貸關(guān)系存續(xù)期間將按揭貸款轉(zhuǎn)向其他銀行繼續(xù)還貸。但是業(yè)內(nèi)外人士普遍認(rèn)為這僅僅是一種探索，其最終結(jié)局可能不容樂觀，有與民生銀行熟悉的消息人士向記者透露，“移動按揭”現(xiàn)在的市場運(yùn)行狀況并沒有達(dá)到相應(yīng)的市場預(yù)期，最終結(jié)果如何也只能觀望。網(wǎng)友“閃爍的星星”認(rèn)為“移動按揭”確實(shí)在相當(dāng)大的程度上給予了消費(fèi)者自由選擇的權(quán)利，但是這種“移動按揭”的手續(xù)過于繁雜，從而限制了普通消費(fèi)者對于在“移動按揭”的使用。而有關(guān)業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，“移動按揭”的復(fù)雜手續(xù)帶來較高的管理成本、人力成本和監(jiān)管成本，銀行從貸款中獲得的利潤下降，從而導(dǎo)致了這種新的按揭貸款模式的前景不被人看好。“畢竟銀行是一個商業(yè)機(jī)構(gòu)，如果不能獲得足夠的利潤，銀行方面也不會有長久的熱情去經(jīng)營一項(xiàng)不贏利的業(yè)務(wù)。”一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士說。盡管嘗試遭遇了大的阻礙，但是大多數(shù)人還是認(rèn)為“自由按揭”將是市場激烈競爭后必然得出的結(jié)果。北京漢華律師事務(wù)所胡凌律師表示，自由按揭是市場發(fā)展的必然趨勢，“因?yàn)橐环矫嫠鲜袌鼋?jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，另一方面，購房人作為按揭貸款產(chǎn)品的最終消費(fèi)者理應(yīng)擁有自由選擇的權(quán)利。”他說。
與此同時，“開發(fā)商委托貼息貸款”也作為銀行與開發(fā)商為業(yè)主提供的新的服務(wù)種類登上了競爭的舞臺，但是這種以開發(fā)商提供資金通過銀行為本項(xiàng)目發(fā)放按揭貸款的新模式?jīng)]有得到眾人的擁護(hù)。許多購房人對開發(fā)商貼息貸款還是將信將疑。焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)友“何時住新房”就認(rèn)為：這只不過是“羊毛出在羊身上”的游戲而已，對于廣大的消費(fèi)者而言沒有實(shí)質(zhì)性意義，“因?yàn)檫@部分利息肯定會包含在房價之中。”所以，消費(fèi)者普遍認(rèn)為，實(shí)現(xiàn)按揭銀行的可自由選擇才是保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的根本辦法，但是這是一個循序漸進(jìn)的過程，但銀行界及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，“隨著市場的成熟和規(guī)范，自由按揭的一天遲早要到來。”還款方式：消費(fèi)者是否享有知情權(quán)？近日，由于采用不同的還款方式而引發(fā)的購房人與銀行之間發(fā)生法律糾紛的報道頻繁見諸報端，對此，中國房地產(chǎn)估價師協(xié)會理事、北京杜鳴估價師事務(wù)所總估價師杜鳴表示：這些報道顯然擴(kuò)大了各種還款方式之間的差異，在中國沒有實(shí)施自由浮動利率的背景下，由于利息率的統(tǒng)一，總的還款數(shù)額不會有太大的差異。”雖然采用不同的還款方式造成總還款額相差近10萬元的報道被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為有些夸張，但是他們也普遍承認(rèn)，不同的還款方式對于消費(fèi)者確實(shí)有比較大的影響，這種影響雖然沒有媒體渲染的那么嚴(yán)重，但是這個問題始終是消費(fèi)者最為關(guān)心的問題，精品家園市場調(diào)研部提供的數(shù)據(jù)顯示，在97名受訪者中有29人表示最關(guān)心不同的還款方式給消費(fèi)者帶來的利息支出的差別，占總量的2 9 .89%。網(wǎng)友“大夢”認(rèn)為，之所以由于按揭還款
