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貸款未還清房子如何賣
發布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網瀏覽量:888 ℃

問:本人以按揭形式購買了一套房子,現在想轉讓出去,但產權證在銀行,因此想咨詢一下,我的房子能否轉讓,需要辦理什么手續?


  答:按揭購房后再轉讓,從理論上是可以的,但在操作中有幾個問題需要注意,而且需辦理相應的手續。

  一、按揭所購房產是否辦理抵押登記?

  根據《擔保法》的有關規定,不動產抵押必須辦理抵押登記,而購房人一般購買的都是期房,在辦理購房和按揭時,尚未取得房產證,無法辦理抵押登記,因此目前個人購房貸款一般都采取“階段性擔保加抵押貸款”的形式,即在抵押的房產辦理抵押登記前,由開發商為貸款人(購房人)提供擔保,待抵押登記辦理完畢后,開發商擔保終止,購房人以所購房產作為抵押物。

  具體到陳先生的問題,如果房產抵押尚未辦理,陳先生則首先要與開發商(擔保人)進行協商,由開發商為受讓方提供新的擔保,同時要與貸款銀行協商,否則開發商將免除擔保責任,而貸款銀行也會因此而拒絕提前終止貸款合同,除非陳先生先行償還全部貸款。

  二、手續是繁是簡?

  受讓方的受讓價格和付款方式決定了手續的繁簡程度。如果所購房產已經辦理了抵押登記,陳先生則無需與開發商協商,但必須取得貸款銀行的同意,并且要告知受讓人該房產已經抵押,否則轉讓行為無效。

  從貸款銀行來說,同意陳先生轉讓該房產的前提是,陳先生要提前終止貸款合同,收回全部貸款和相應利息。

  首先,根據《擔保法》規定,如果轉讓抵押物的價款明顯低于其價值的,抵押權人(貸款銀行)可以要求抵押人(購房人)提供相應的擔保;抵押人不提供的,不得轉讓抵押物,即如果陳先生轉讓該房產的價格低于原房產價值,而陳先生又不能先行償還全部貸款或向銀行提供相應擔保的,那么貸款銀行將不會同意該房產的轉讓。

  其次,受讓方的支付方式也很重要,如果受讓方同意一次性支付陳先生轉讓價款,則陳先生可以用此轉讓款先行償還銀行的貸款和利息,在解除抵押登記后,再與受讓方辦理轉讓手續。如果受讓方也要以按揭形式受讓該房產,那么貸款銀行首先要審查受讓方的資格,如果受讓方符合銀行的貸款條件,貸款銀行才會先終止與陳先生的貸款合同,與陳先生結清此前的貸款本息,同時就剩余尚未償清的貸款,與受讓方簽訂新的貸款合同。此后,在買賣雙方辦理完房產轉讓手續后,還要到房地產主管部門辦理抵押登記的變更手續。

  在實際操作中,由于上述操作程序比較復雜,并不是所有的商業銀行都會同意這種轉讓,一些商業銀行會將此作為二手房買賣貸款處理。因此,陳先生最簡化的辦法是,先行償清全部貸款本息,解除抵押登記,再與受讓方辦理轉讓手續,因為此時則完全是陳先生和受讓方兩個人之間的事了。

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