[案情簡(jiǎn)介]
2008年9月，買賣雙方簽訂了房屋買賣合同，買方辦理銀行貸款時(shí)，因?yàn)閭€(gè)人信用紀(jì)錄不良，銀行拒絕向其放貸。買賣雙方協(xié)商后，買方?jīng)Q定向另一家銀行申請(qǐng)購(gòu)房貸款。雙方為此于10月重新簽訂了合同，并將最后過(guò)戶期限向后推遲三個(gè)月，定為今年3月9日。雙方在“補(bǔ)充協(xié)議”中約定：辦出貸款后的十日內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。之后，買受方請(qǐng)中介公司代為向新的銀行申請(qǐng)貸款，但最終新銀行也以信用問(wèn)題為由拒絕了貸款申請(qǐng)。此時(shí)已經(jīng)過(guò)了過(guò)戶期限，出售方兩次發(fā)函催告后，通知買方解除了合同，隨后委托律師提起訴訟要求買方支付違約金。
爭(zhēng)議焦點(diǎn)：銀行貸款不成后如何界定法律責(zé)任？
[律師解答]
一般當(dāng)銀行貸款失敗時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取其他方式籌措資金履行付款義務(wù)。但是有時(shí)銀行貸款會(huì)受到金融政策調(diào)整的影響，突然變更放貸成數(shù)或收緊放貸口徑，當(dāng)事人難以完全預(yù)見這種風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)類似這樣的情況，今年4月出臺(tái)的《最高人民法院關(guān)于適用 〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十六條規(guī)定，“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。 ”
本案中個(gè)人信用紀(jì)錄原因?qū)е碌馁J款失敗應(yīng)如何定性，上海市高級(jí)人民法院發(fā)布的 《宏觀政策調(diào)控后房屋買賣糾紛若干問(wèn)題的解答》第三條明確規(guī)定：“房屋買受人能舉證證明貸款不足或不成，確實(shí)嚴(yán)重影響其履約能力，房屋買賣合同事實(shí)上已不可能繼續(xù)履行，且該履行障礙并非房屋買受人的信用低等個(gè)人原因所致，房屋買受人主張解除房屋買賣合同的，可以允許。 ”
由此可見，如果是買受人的信用低等個(gè)人原因?qū)е碌馁J款不足或不成，買受人是無(wú)權(quán)主張解除合同的，換言之，其仍然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)付款義務(wù)或承擔(dān)違約責(zé)任。
至于買受人主張中介公司對(duì)沒(méi)有辦出貸款負(fù)有責(zé)任的說(shuō)法，筆者提醒大家：銀行貸款只是買受方付款的一種方式，付款義務(wù)始終是買受方的而不是中介公司的責(zé)任。完全依賴中介公司辦理貸款而以為自己可以不負(fù)責(zé)任的想法是錯(cuò)誤的。買受方應(yīng)當(dāng)及時(shí)關(guān)心自己銀行貸款辦理的成功與否。
