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銀行按揭貸款未獲批準(zhǔn) 如何界定法律責(zé)任
發(fā)布時(shí)間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:986 ℃

[案情簡(jiǎn)介]

2008年9月,買賣雙方簽訂了房屋買賣合同,買方辦理銀行貸款時(shí),因?yàn)閭€(gè)人信用紀(jì)錄不良,銀行拒絕向其放貸。買賣雙方協(xié)商后,買方?jīng)Q定向另一家銀行申請(qǐng)購(gòu)房貸款。雙方為此于10月重新簽訂了合同,并將最后過(guò)戶期限向后推遲三個(gè)月,定為今年3月9日。雙方在“補(bǔ)充協(xié)議”中約定:辦出貸款后的十日內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。之后,買受方請(qǐng)中介公司代為向新的銀行申請(qǐng)貸款,但最終新銀行也以信用問(wèn)題為由拒絕了貸款申請(qǐng)。此時(shí)已經(jīng)過(guò)了過(guò)戶期限,出售方兩次發(fā)函催告后,通知買方解除了合同,隨后委托律師提起訴訟要求買方支付違約金。

爭(zhēng)議焦點(diǎn):銀行貸款不成后如何界定法律責(zé)任?

[律師解答]

一般當(dāng)銀行貸款失敗時(shí),當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取其他方式籌措資金履行付款義務(wù)。但是有時(shí)銀行貸款會(huì)受到金融政策調(diào)整的影響,突然變更放貸成數(shù)或收緊放貸口徑,當(dāng)事人難以完全預(yù)見這種風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)類似這樣的情況,今年4月出臺(tái)的《最高人民法院關(guān)于適用 〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(二)》第二十六條規(guī)定,“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化,繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的,當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的,人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則,并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。 ”

本案中個(gè)人信用紀(jì)錄原因?qū)е碌馁J款失敗應(yīng)如何定性,上海市高級(jí)人民法院發(fā)布的 《宏觀政策調(diào)控后房屋買賣糾紛若干問(wèn)題的解答》第三條明確規(guī)定:“房屋買受人能舉證證明貸款不足或不成,確實(shí)嚴(yán)重影響其履約能力,房屋買賣合同事實(shí)上已不可能繼續(xù)履行,且該履行障礙并非房屋買受人的信用低等個(gè)人原因所致,房屋買受人主張解除房屋買賣合同的,可以允許。 ”

由此可見,如果是買受人的信用低等個(gè)人原因?qū)е碌馁J款不足或不成,買受人是無(wú)權(quán)主張解除合同的,換言之,其仍然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)付款義務(wù)或承擔(dān)違約責(zé)任。

至于買受人主張中介公司對(duì)沒(méi)有辦出貸款負(fù)有責(zé)任的說(shuō)法,筆者提醒大家:銀行貸款只是買受方付款的一種方式,付款義務(wù)始終是買受方的而不是中介公司的責(zé)任。完全依賴中介公司辦理貸款而以為自己可以不負(fù)責(zé)任的想法是錯(cuò)誤的。買受方應(yīng)當(dāng)及時(shí)關(guān)心自己銀行貸款辦理的成功與否。

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