貸款所購(gòu)房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，受多種合同關(guān)系約束，存在多個(gè)房地產(chǎn)權(quán)利人：
一是房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的房屋轉(zhuǎn)讓人和受讓人之間的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系， 二是借款合同約定的借款人與貸款人之間的借貸關(guān)系以及相關(guān)的第三方保證人、出 質(zhì)人、抵押人與借款人之間的擔(dān)保關(guān)系。 所以，貸款所購(gòu)房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，除了遵從一般房屋轉(zhuǎn)讓的條件，還要考慮貸款合同關(guān) 系的特殊性。
貸款擔(dān)保方式對(duì)所購(gòu)房屋轉(zhuǎn)讓的約束
1.抵押房屋的轉(zhuǎn)讓
采取所購(gòu)房屋抵押擔(dān)保方式辦理的個(gè)人住房貸款，貸款銀行作為抵押權(quán)人，對(duì)賣(mài)房 人的房屋享有抵押權(quán)，未經(jīng)貸款銀行同意，賣(mài)房人不能辦理房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶手續(xù)。而貸款 未還清前，銀行無(wú)法同意賣(mài)房人辦理解押手續(xù)，這樣，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方和貸款銀行就陷入 一個(gè)交易死循環(huán)。如何解決這個(gè)問(wèn)題呢： (1)賣(mài)方可以用其它擔(dān)保方式做替代擔(dān)保，暫時(shí)解押，待房屋過(guò)戶，房屋出售所得價(jià) 款償還銀行貸款后，解除借款合同。例如，借款人可以先用存單質(zhì)押暫時(shí)取代抵押房屋 作為未還貸款的擔(dān)保，并變更《貸款合同》以便辦理解押手續(xù)，待房屋過(guò)戶后，用收回 的房款提前還清貸款。 (2)買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)二手房中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易，如果中介機(jī)構(gòu)與貸款銀行簽訂了二手房 合作協(xié)議，通常可由中介機(jī)構(gòu)提供房屋轉(zhuǎn)讓期間的貸款擔(dān)保，并能過(guò)中介機(jī)構(gòu)辦理二手 房轉(zhuǎn)讓的資金結(jié)算。這也有利于房屋受讓人辦理二手房抵押貸款。
2.第三方保證、質(zhì)押、其它房屋抵押對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓的影響 借款人采用第三方保證、質(zhì)押、其它房屋抵押的，貸款所購(gòu)房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)也應(yīng)先征得 貸款銀行書(shū)面同意，并與銀行、購(gòu)房人協(xié)商好購(gòu)房資金歸還銀行貸款的結(jié)算方式，避免 因未經(jīng)銀行同意轉(zhuǎn)讓貸款所購(gòu)房屋，或轉(zhuǎn)讓房屋所得價(jià)款未及時(shí)償還銀行貸款而被銀行
罰息甚至收取違約金。同時(shí)，如果《保證合同》、《質(zhì)押合同》中有關(guān)條款對(duì)所購(gòu)房屋 的約定，決定是否要將貸款所購(gòu)房屋轉(zhuǎn)讓行為事先通知第三方擔(dān)保人，以避免糾紛。
3.無(wú)論何種情況，房屋轉(zhuǎn)讓前，都應(yīng)及時(shí)辦理各類(lèi)合同的變更手續(xù)，房屋轉(zhuǎn)讓后， 應(yīng)及時(shí)辦理貸款提前還款和房屋過(guò)戶手續(xù)，以及《借款合同》和相關(guān)擔(dān)保合同的終止手 續(xù)。
4.目前北京市房屋轉(zhuǎn)讓基本上通過(guò)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行，大的房屋交易市場(chǎng)往往與銀行有 二手房貸款合作關(guān)系，因此，房屋轉(zhuǎn)讓人通過(guò)大的交易市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓房屋容易與銀行溝通信 息，簡(jiǎn)化手續(xù)。 貸款所購(gòu)房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，購(gòu)房人能否辦理個(gè)人住房貸款？回答是肯定的。對(duì)購(gòu)房人而言， 這種貸款與商業(yè)銀行辦理的二手房貸款程序基本一樣，主要不同點(diǎn)是： （一）由于轉(zhuǎn)讓的房屋是貸款所購(gòu)，因此貸款銀行要求轉(zhuǎn)讓雙方的購(gòu)房資金都通過(guò) 貸款銀行結(jié)算，由于受讓方也申請(qǐng)銀行貸款，因此，轉(zhuǎn)讓方提前還清銀行貸款，受讓方
得到貸款都要在同一天進(jìn)行，銀行會(huì)在雙方資金的結(jié)算時(shí)間、方式上做特殊安排，房屋 轉(zhuǎn)讓雙方都應(yīng)該按照事先協(xié)商好的時(shí)間、方式辦理借款、還款手續(xù)，這樣才能保證交易 正常進(jìn)行； （二）對(duì)于轉(zhuǎn)讓期房的，由于開(kāi)發(fā)商要為受讓方提供期房階段第三方保證，因此房 屋轉(zhuǎn)讓雙方要與貸款銀行和開(kāi)發(fā)商協(xié)調(diào)貸款發(fā)放、償還時(shí)間，并將開(kāi)發(fā)商退給期房轉(zhuǎn) 讓方的資金、期房受讓方支付給開(kāi)發(fā)商的房款、開(kāi)發(fā)商為期房轉(zhuǎn)讓方提前還清銀行貸款 金額以及銀行給期房受讓方的貸款金額計(jì)算清楚，避免交易過(guò)程中出現(xiàn)不必要的糾紛。
總之，由于我國(guó)住房二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)放不久，交易過(guò)程的法制化和規(guī)范化還有一個(gè)過(guò)程 ，廣大購(gòu)房者在轉(zhuǎn)讓貸款所購(gòu)房屋時(shí)，要多研究有關(guān)合同，多與貸款銀行、購(gòu)房者、房 屋交易部門(mén)和開(kāi)發(fā)商溝通，以尋求一條高效的交易途徑。
