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銀行不能實現按揭承諾也要承擔法律責任
深圳房地產律師張茂榮
前言：本博文寫于2007年8月30日，當時由于“9.27房貸政策”的實施，銀行緊縮二套房貸，大量購房者簽訂購房合同后無法取得銀行貸款引發糾紛，如今的“4.17房貸政策”（“新國十條”）來勢兇猛，威力數倍于“9.27房貸政策”，同樣問題再度出現，為此，有必要重發本文，以提示購房者。
由于近期各大銀行緊縮放貸，本律師接到很多網友關于銀行出具按揭承諾后又以政策變化為由不予放貸的咨詢，甚至有業主房屋已過戶到買方名下且新業主與銀行已經辦理了抵押登記，銀行仍拒絕發放貸款的情況！很多網友認為該情況是由于政策變化導致，銀行和買方都沒有過錯，不知道該怎么辦，故有必要在此撰文予以提醒：
一、銀行按揭貸款承諾系承諾銀行作出的的一種合法民事行為，一經成立即具有法律效力
我國《民法通則》第56條規定“民事法律行為從成立起具有法律約束力。行為人非依法律規定或者取得對方同意，不得擅自變更或解除”，銀行按揭承諾行為同意 受上述法律規定約束，銀行在出具承諾后便與買賣雙方形成合同之債，負有履行承諾的義務，在其拒不履行的情況下，債權人（買賣雙方）可以行使債務履行請求 權。
二、二手房按揭貸款承諾中承諾銀行的義務
二手房按揭承諾系二手房交易過 程中，根據買賣合同約定，由買方向銀行申請，銀行向賣方出具的保證買賣雙方辦理完畢房屋轉讓過戶手續且銀行與買方在國土房產局辦理完畢抵押登記手續后，按 約定發放給買方貸款并打入賣方（或其委托人）賬戶的承諾。很顯然，承諾銀行的義務就是將來給買方貸款，并將款項打入賣方賬戶用于支付買方購房款。
三、銀行不能實現承諾需承擔法律后果
在承諾銀行出具按揭承諾函后，除非出現不可抗力等免責事由，如銀行拒絕履行承諾，買賣雙方均可以通過訴訟行使請求權，由法院判決其強制履行。
四、政策調整并不必然構成不可抗力
不可抗力是法定的免責條件，是指不能預測、不能避免并不能克服的客觀情況，如自然原因引起的洪。水、暴。風、地。震、干。旱、暴。風。雪等災。害事故和社 會原因引起的戰。爭、罷。工、政府禁。止。令等。政策變化并不必然構成不可抗力，只有符合“三不”條件方能構成并免責。就中國樓市來說，本人認為目前全國 房價居高不下，國家三令五申不斷出臺新政并持續打壓房價是不爭事實，各新聞媒體對此已有預測，不能認定為不可抗力。
五、律師建議：
1、在銀行出具按揭承諾后不履行承諾義務導致買方無法支付購房款時，買方可以以銀行為被告提起訴訟，請求銀行履行承諾義務;賣方也可以以買方和銀行為共同被告提起訴訟要求承擔連帶付款義務;
2、房貸政策多變，買方務必在購房合同中約定如按揭不成有權解除合同，雙方互不追究責任，而不是一次性自籌資金補齊，以免被賣方追究違約責任。