轉(zhuǎn)按揭貸款手續(xù)與普通的二手房按揭貸款手續(xù)的不同之處,在于普通的二手房按揭貸款,銀行都是在房產(chǎn)辦理完過戶之后才放貸給業(yè)主,以支付買方的購房款。但是在轉(zhuǎn)按揭的案例中,由于業(yè)主的房屋是仍為按揭中的房屋,無法進行二次抵押,因此需要先發(fā)放第二筆貸款,用于還清業(yè)主的貸款,取得房產(chǎn)證并解除抵押才能進行房屋產(chǎn)權(quán)過戶。所以只有選擇正規(guī)大型的房屋中介,才能完成,因為這樣的中介與銀行之間保持著良好的協(xié)作關系,并且在轉(zhuǎn)按揭交易中能夠幫助業(yè)主、客戶及銀行三方面避免以上可能發(fā)生的各種風險,起到很好的協(xié)調(diào)和保證作用。
轉(zhuǎn)按揭具體操作流程:
1、買賣雙方簽訂買賣合同,并事先確認買方有無還貸能力。
2、在銀行同意買方貸款的情況下,選擇申請同行轉(zhuǎn)按或者跨行轉(zhuǎn)按(注:賣方還貸不滿一年的,通常選擇同行轉(zhuǎn)按或者同支行轉(zhuǎn)按;已滿一年的,則可以選擇跨行轉(zhuǎn)按)。
3、買方向銀行申請轉(zhuǎn)按揭并提交相關材料及支付相關費用,包括擔保費用(銀行正常放款時間為過戶后三個工作日內(nèi))。銀行通常都會指定其認可的擔保公司或中介機構(gòu)為該筆提前發(fā)放的款項承擔擔保責任。即在為買方放完貸款后,如果發(fā)生賣方違約或者買方違約,導致該房屋無法成交,則由擔保公司或中介機構(gòu)向銀行承擔賠償責任。轉(zhuǎn)按揭貸款中的擔保費用由此產(chǎn)生,數(shù)額在貸款金額的千分之三至千分之八之間。同時,賣方需向銀行、擔保公司或者中介機構(gòu)簽署出售承諾書,而買方需向銀行出具擔保委托書。
4、在轉(zhuǎn)按揭申請通過銀行審核后(審核通常需要五個工作日),且銀行確認可以去還貸的當日,買方申請貸款的銀行所指定的擔保公司或中介機構(gòu),攜帶相關款項共同辦理還貸手續(xù)。
5、辦理完結(jié)還貸手續(xù),由擔保公司或者中介機構(gòu)為賣方辦理注銷抵押登記事項。
6、辦理完結(jié)注銷抵押手續(xù),雙方在擔保公司或中介機構(gòu)陪同下去房管部門過戶。
7、由擔保公司或中介機構(gòu)代為領取房產(chǎn)證,在做完抵押登記領取到他項權(quán)利證書后交給買方。