丁杰和丁霞是兄妹倆，倆人均已成家。丁杰夫婦攜子和父親老丁居住在一套狹小的標(biāo)準(zhǔn)租私房里。眼瞅著孫子到了入學(xué)的年齡，為了改善孫子的學(xué)習(xí)條件，老丁拿出自己積蓄的15萬元作為首付款，以自己的名義購買了一套100平米的三居室。房屋總價是60萬元，老丁掏了15萬元的首付款后，每月2500元的房貸月供款由丁杰夫婦負(fù)責(zé)交納。天有不測風(fēng)云。2005年年底，老丁因病過世。原本和睦的兄妹倆，開始為老丁購買的房子爭執(zhí)不休。妹妹丁霞認(rèn)為，房產(chǎn)證上既然是父親的名字，該套房產(chǎn)當(dāng)然屬于遺產(chǎn)范疇，應(yīng)該由兄妹倆共同繼承，她應(yīng)分割房子的部分產(chǎn)權(quán)。而哥哥丁杰則認(rèn)為，對父親的贍養(yǎng)義務(wù)一直是由他來承擔(dān)的，當(dāng)初購買商品房也是父親的自愿行為，何況房子的月供款也一直是由他在承擔(dān)。因此，該房產(chǎn)應(yīng)屬于他的個人財產(chǎn)，妹妹沒有權(quán)利分享。
爭議焦點：該套房子應(yīng)該如何處理？
房產(chǎn)律師解答：
首先，該套房產(chǎn)屬于遺產(chǎn)。由于該套房產(chǎn)系老丁貸款購買，且房產(chǎn)登記在老丁名下， 因此該套房產(chǎn)的所有人是老丁，在老丁去世后，應(yīng)作為老丁的遺產(chǎn)處理。
其次，丁杰支付的月供款應(yīng)區(qū)別情況確認(rèn)是對老丁的贈與還是借款。老丁貸款買房后，其與銀行形成了借貸合同關(guān)系。雖然老丁每月應(yīng)當(dāng)向銀行交納的月供款是由丁杰支付的，但由于銀行的債務(wù)人是老丁而不是丁杰，因此只能將丁杰每月支付的月供款作為其對父親的經(jīng)濟(jì)幫助即贈與或是借款來處理。具體是認(rèn)定為贈與還是借款，需要丁杰來舉證。
如果丁杰能出示相關(guān)證據(jù)，比如父子之間的協(xié)議、聲明或與其兄妹均無利害關(guān)系的親屬證詞，證明每月2500元的月供是其借給父親的資金，則丁杰已經(jīng)支付的月供款總額就應(yīng)該作為父親對丁杰的債務(wù)來處理。此時，被繼承人老丁除了一套房產(chǎn)的遺產(chǎn)外，還有兩筆債務(wù)，即對銀行的房貸債務(wù)和對丁杰的債務(wù)。在遺產(chǎn)分割中，可將父親老丁的首付款15萬元減去丁杰已支付的月供款總額后，再將剩余部分作為遺產(chǎn)由兄妹倆人合理分配。
如果丁杰不能出示相關(guān)證據(jù)表明其已經(jīng)支付的月供款為對父親的借款，則部分款項應(yīng)作為兒子對父親的經(jīng)濟(jì)幫助即贈與。此時房產(chǎn)仍為遺產(chǎn)，但被繼承人老丁遺留的債務(wù)僅為對銀行的剩余債務(wù)。
最后，該套房產(chǎn)是由兄妹倆人平均分配，還是采取不等量分配由倆人協(xié)商確定，協(xié)商不成時，則可通過訴訟由法院來判決。由于房產(chǎn)作為不動產(chǎn)不同于其他遺產(chǎn)，有其特殊性，因此，不能簡單地分割，而應(yīng)根據(jù)實際情況具體分配，在這方面法院享有一定的自由裁量權(quán)。就本案而言，考慮到丁杰一直和老人居住，對老人侍侯較多，且丁霞另有居所的實際情況，法院在確定雙方的房產(chǎn)份額后，一般會判房子歸丁杰所有，但丁杰應(yīng)給予丁霞相應(yīng)的補(bǔ)償。如果確認(rèn)丁杰已支付的月供款是對其父親的贈與，此時丁杰需拿出首付的一半即75000元現(xiàn)金加上已支付的月供款的一般補(bǔ)償給丁霞。如果確認(rèn)丁杰已付的月供款是對其父親的借款，則丁杰需要拿出首付款的一半即75000元再減去已支付的月供款總額的一半補(bǔ)償給丁霞。
家庭共有房產(chǎn)分割原則：
家庭成員共同買房置業(yè)的形式在實踐中是多種多樣的。有的是各方共同出資交納房價款；有的是一部分家庭成員交納房價款，另一部分家庭成員承擔(dān)稅費、裝修費用等；有的是一部分家庭成員交納購房的首付款，另一部分家庭成員承擔(dān)對銀行的月供款；還有很多是上述各種形式相互交叉的綜合類型。由于家庭成員中既有父母子女等血親，又有岳父母、兒媳、女婿等姻親；既有祖孫等直系親屬，又有兄弟姐妹等旁系親屬。因此，因房產(chǎn)的約定不明或繼承分割等問題引發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)糾紛，發(fā)生頻率非常高。這些糾紛，因其發(fā)生主體之間的關(guān)系不同，處理方式也不同。從目前的司法實踐出發(fā)，可以對有關(guān)糾紛的處理原則進(jìn)行如下分類：
1、家庭成員間因產(chǎn)權(quán)登記而致產(chǎn)權(quán)糾紛的處理原則
雙方或多方出資或以家庭經(jīng)營期間的收益共同購買的房屋，產(chǎn)權(quán)應(yīng)由出資人共同所有。各自主張產(chǎn)權(quán)為個人所有但均提不出有力證據(jù)的，不能得到支持。
如果一方在產(chǎn)權(quán)過戶時主動放棄登記，各方又無其他約定，在他方已登記過戶后才反悔而主張產(chǎn)權(quán)所有的，應(yīng)認(rèn)定產(chǎn)權(quán)歸登記方所有，并由登記方退回未登記一方的房款；如果一方在登記時未明確表示放棄產(chǎn)權(quán)，雖然房產(chǎn)只登記在另一方名下，但系各方多年共同居住、使用、管理，登記方既未退款又長期無異議的，發(fā)生糾紛后，可實事求是地認(rèn)定產(chǎn)權(quán)歸出資雙方共有，并應(yīng)將產(chǎn)權(quán)證更改過來。
一方出資購買房屋后，將產(chǎn)權(quán)登記為自己和他方所共有，雙方又長期共同管理使用該房屋的，可視為出資方贈與他方，產(chǎn)權(quán)歸雙方共有，出資方反悔的，不能得到支持；出資方因某種原因?qū)a(chǎn)權(quán)一并登記為他方姓名，但既無贈與他方的意思表示，又長期不讓他方知道，經(jīng)過一段時間后，他方知道并主張權(quán)利的，如果出資方提出自己實際出資并持有產(chǎn)權(quán)證的證據(jù)，他方的主張一般得不到支持。
2、兄弟姐妹間產(chǎn)權(quán)糾紛的處理原則
父母的遺留房產(chǎn)，由兄弟姐妹中一人以其個人名義領(lǐng)取了產(chǎn)權(quán)證，其他兄弟姐妹雖無異議，但一直在此房屋內(nèi)共同居住、共同生活，因登記一方主張為已獨有而發(fā)生糾紛的，一般認(rèn)定登記人是作為全部共有人的代表而登記了產(chǎn)權(quán)，房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體兄弟姐妹共有。各方要求析產(chǎn)時，可以按照遺產(chǎn)的分割原則進(jìn)行產(chǎn)權(quán)份額的分割。
兄弟姐妹數(shù)人共同經(jīng)商、共同生活期間購置的房屋，只要能夠證明購房資金系共同經(jīng)營所得，則雖然購房合同和房產(chǎn)證上登記的是其中一人的名字，一般也應(yīng)視為登記人代表其他共有人登記了產(chǎn)權(quán)，其房屋產(chǎn)權(quán)屬于兄弟姐妹共有。但如果兄弟姐妹共同生活期間，其中一人自行出資進(jìn)行經(jīng)營供養(yǎng)全家，并以自己名義購置了房產(chǎn)，兄弟姐妹為此發(fā)生糾紛，購置時若有約定按約定處理，沒有約定的，房屋產(chǎn)權(quán)一般確認(rèn)歸購置人個人所有。
3、父母、子女間產(chǎn)權(quán)糾紛的處理原則
父母購置或建造的房屋，登記在子女一人名下，父母去世后，子女為產(chǎn)權(quán)發(fā)生爭議，未登記方負(fù)有舉證責(zé)任，如其無確鑿證據(jù)推翻登記的，產(chǎn)權(quán)一般歸登記人所有；如果父母生前沒有明確將房產(chǎn)贈與登記人的意思表示，且有確鑿證據(jù)證明登記人只是作為產(chǎn)權(quán)人代表的，則應(yīng)認(rèn)定房屋產(chǎn)權(quán)歸父母所有，由父母的法定繼承人繼承。
父母用子女的贍養(yǎng)費購、建房屋并登記了產(chǎn)權(quán)的，產(chǎn)權(quán)應(yīng)確認(rèn)歸父母所有。子女主張產(chǎn)權(quán)共有的，一般得不到支持；如果子女在出資時已明確了是與父母共同購、建的，房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)認(rèn)定為父母子女共有。子女因結(jié)婚、分家等購、建房屋自住的，產(chǎn)權(quán)一般歸購、建房屋子女所有；子女在離婚時，父母、兄弟以構(gòu)、建房時曾有資助為由，主張產(chǎn)權(quán)共有的，一般得不到支持。
