如今，“寅吃卯糧”不是什么新鮮事，可貸款卻大有學(xué)問(wèn)，不同的還款方式，所還的利息是不同的。
據(jù)測(cè)算，一筆50萬(wàn)元、期限為30年的貸款，采取不同的還款方式，利息支出相差12萬(wàn)元之多。那么，房貸究竟怎么還才劃算呢?
用好公積金生活沒(méi)壓力
眾所周知，公積金貸款的利率比商業(yè)住房貸款低得多，以5年期以上貸款來(lái)看，商業(yè)住房貸款的年利率為4.158%，公積金貸款年利率為3.87%，兩 者相差0.288個(gè)百分點(diǎn)。以貸款額度10萬(wàn)元為例，商業(yè)住房貸款每年將比公積金貸款多支付利息2880元，若期限為10年，則多支付利息28800元。 眼下臨近年底，“7折房貸”也接近尾聲，明年這項(xiàng)優(yōu)惠政策若取消，兩者之間所還的利息差距將更大。因此貸款買(mǎi)房，公積金貸款最省錢(qián)。
如何用好公積金貸款也有竅門(mén)，用好了，會(huì)大大減輕生活壓力。根據(jù)規(guī)定，夫妻雙方都繳公積金，只能用其中的一個(gè)，不能雙方同時(shí)使用，并且只要夫妻雙方中有一方辦理過(guò)公積金，在已有貸款未還清前，夫妻雙方是不能夠再次使用公積金購(gòu)買(mǎi)第二套房產(chǎn)的。從投資理財(cái)角度講，貸款買(mǎi)房應(yīng)該最大限度地使用公積金貸款。比如正在籌備結(jié)婚的年輕人，若共同申請(qǐng)公積金貸款，額度可能不夠，需要商業(yè)貸款來(lái)補(bǔ)充。如果在申領(lǐng)結(jié)婚證前，兩人以各自的名義在同一棟樓內(nèi)購(gòu)買(mǎi)上下或左右相鄰的兩個(gè)小戶(hù)型房子，裝修時(shí)再將兩個(gè)小戶(hù)型房子打通，成為一套復(fù)式公寓或一個(gè)大戶(hù)型。這樣，分開(kāi)申請(qǐng)不僅得到的貸款額度大，同時(shí)省去商業(yè)貸款，節(jié)省一大筆利息開(kāi)支。
如果你申請(qǐng)下來(lái)的公積金貸款不夠支付房款，可以同時(shí)辦理個(gè)人住房商業(yè)貸款，使用這類(lèi)組合貸款除用足公積金貸款額度外，還要學(xué)會(huì)用足公積金貸款的使用期限。現(xiàn)在多數(shù)銀行習(xí)慣將公積金貸款和商業(yè)貸款混合在一起，除以貸款年限，從而計(jì)算出客戶(hù)每期應(yīng)償還多少房貸。其實(shí)，減少利息支出的最佳做法是，將公積金和商業(yè)貸款分開(kāi)，因?yàn)楣e金貸款利率比商業(yè)貸款利率低許多，我們就可以將公積金貸款的年限設(shè)計(jì)得長(zhǎng)些，將商業(yè)貸款的年限設(shè)計(jì)得短些，這樣也能最大限度地節(jié)省利息支出。
等額本金 省息劃算
目前，多數(shù)銀行的個(gè)人住房貸款還款方式主要有等額本息和等額本金兩種方式。二者的主要區(qū)別在于，前者每期還款金額相同，即每月本金加利息總額相同，客戶(hù)還貸壓力均衡，但利息負(fù)擔(dān)相對(duì)較多;后者又叫“遞減還款法”，每月本金相同，利息不同，前期還款壓力大，但以后的還款金額逐漸遞減，利息總負(fù)擔(dān)較少。
以商業(yè)貸款72萬(wàn)元、20年還款期為例，按照目前7折利率計(jì)算，采取等額本息還款法，一共需要支付106萬(wàn)元的房貸;若采用等額本金還款法，只需支付102萬(wàn)元的房貸，兩者相差4萬(wàn)元。值得一提的是，等額本金還款法并不適合所有的購(gòu)房者，因?yàn)樗脑鹿┦堑菇鹱炙浇Y(jié)構(gòu)，也就是說(shuō)早期還款數(shù)額較高，不適合貸款壓力大的家庭。
提前還款 縮短期限
很多貸款者，貸款后滿腦門(mén)子都在琢磨著提前還貸，可這樣做到底劃不劃算?很多人心里沒(méi)底。記者有位同學(xué)，幾年前向銀行貸款10萬(wàn)元，已還了5萬(wàn)多的本金。現(xiàn)在她手頭又積攢五六萬(wàn)元錢(qián)，足夠提前還貸了。可對(duì)提前還貸，她心存顧慮：“前面已經(jīng)還了那么多利息，現(xiàn)在提前還會(huì)不會(huì)不劃算?”
對(duì)于這種情況，理財(cái)師認(rèn)為，提前還貸要算好賬，要知道并不是所有的提前還貸都能省錢(qián)。比如，還貸年限已經(jīng)超過(guò)一半，月還款額中本金大于利息，提前還款的意義就不大。此外，如果選擇部分提前還貸，剩下的貸款應(yīng)盡量縮短貸款期限，不是減少每月還款額。因?yàn)椋y行收取利息主要是按照貸款金額占據(jù)銀行的時(shí)間成本來(lái)計(jì)算的，選擇縮短貸款期限就可以有效減少利息的支出。假如貸款期限縮短后正好能歸入更低利率的期限檔次，省息的效果就更明顯了。而且，如果碰到降息 通道，往往短期貸款利率下降的幅度會(huì)更大。
