近一段時期，房地產(chǎn)泡沫問題一直是理論界和業(yè)內(nèi)人士談?wù)摰臒狳c話題。２００２年央行二、三季度貨幣政策執(zhí)行報告都特別提醒金融機構(gòu)：商業(yè)銀行在支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，要切實加強信貸管理，警惕房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。
防范住房金融風(fēng)險，是住房金融發(fā)展過程中必須解決的首要問題。
要防范金融風(fēng)險，首先必須規(guī)范金融主體特別是商業(yè)銀行自身的行為，有效控制總量，合理調(diào)整結(jié)構(gòu)，實行差別政策。各金融機構(gòu)要綜合考慮自身房地產(chǎn)貸款的現(xiàn)狀、資金狀況、中長期貸款比例指標(biāo)、經(jīng)營管理水平、風(fēng)險承受能力和房地產(chǎn)市場發(fā)展前景等，相應(yīng)確定全行的房地產(chǎn)貸款總量和比例，適度控制房地產(chǎn)貸款的規(guī)模，在積極優(yōu)化存量貸款的基礎(chǔ)上，嚴格控制和用好增量貸款；從銀行內(nèi)部來說，要加強內(nèi)控管理，規(guī)范業(yè)務(wù)操作，嚴格個人事前審批，完善貸后管理機制，控制個人不良貸款持續(xù)增加的局面。另一方面，針對開發(fā)商的開發(fā)項目建立動態(tài)跟蹤系統(tǒng)，及時掌握工程進度、資金運用等重大的企業(yè)行為，避免出現(xiàn)資金挪用導(dǎo)致項目不能正常完工，為貸款繼續(xù)發(fā)放提供依據(jù)。在這個基礎(chǔ)上，還必須做好以下幾方面工作：
?。薄⒔⒁哉畵?dān)保與商業(yè)性保險相結(jié)合的住房金融保險體系借鑒美國、日本政府的成功做法，成立國家貸款擔(dān)保機構(gòu)，專門為中低收入者提供抵押貸款擔(dān)保。這些機構(gòu)擔(dān)保的購房者可得到金融機構(gòu)提供的全部抵押貸款，在首付款、償還期限等條件上適當(dāng)放寬，為中低收入者提供更多支持。在條件成熟時成立一批私營抵押貸款保險公司，形成一個以政府機構(gòu)為主的全國性抵押貸款擔(dān)保網(wǎng)，并在此基礎(chǔ)上引進再擔(dān)保保險機制。這種機制的運作是融資利用者通過對人或物的保險，與政府性擔(dān)保機構(gòu)和保險公司簽訂債務(wù)償還委托合同，擔(dān)保機構(gòu)成為保險受益人，利用從保險機構(gòu)獲得的保險金向金融機構(gòu)一次性償還擔(dān)保機構(gòu)的剩余債務(wù)。
以政府擔(dān)保與商業(yè)性保險相結(jié)合的住房金融保險體系，既有利于在住房抵押貸款保障領(lǐng)域有效發(fā)揮市場機制的基礎(chǔ)性調(diào)節(jié)作用，又能發(fā)揮政府調(diào)節(jié)對市場失靈的彌補作用。這種做法已成為國外解決普通家庭住房問題的主要途徑，有利于分散一級抵押市場的貸款風(fēng)險，提高貸款的安全性和流動性，促進住房信貸資產(chǎn)良性循環(huán)、以及對金融機構(gòu)在二級市場順利轉(zhuǎn)讓債權(quán)或發(fā)行抵押債券具有重要意義。
?。病⒄扇∽》啃刨J貼息政策，減輕住房抵押貸款風(fēng)險從最需要貸款的中低收入家庭看，貸款門檻仍然太高，還款壓力大。政府采取貼息政策，有利于減少被迫違約的風(fēng)險。據(jù)估計，貼息１％相當(dāng)于利率下降１％，由此帶來的消費存貸款能力可增加１０％。貼息的資金可來源于財政和房改基金增值兩種途徑。財政貼息并不是一種凈支出，通過財政貼息可啟動大量的貸款，增加房屋銷售量，能帶來更大的財政收入。
