房地產(chǎn)保險(xiǎn)市場(chǎng)沒有活躍起來，其主要原因是在實(shí)際操作過程中普遍存在著以下問題，阻礙了住房抵押貸款保險(xiǎn)的健康發(fā)展。
1、險(xiǎn)種匱乏，保障范圍不夠大一般而言，根據(jù)貸款買房過程中存在的不同風(fēng)險(xiǎn)因素，個(gè)人貸款購(gòu)房業(yè)務(wù)至少需要三類風(fēng)險(xiǎn)保障：一是抵押住房的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，主要保障房產(chǎn)遭受意外事故和自然災(zāi)害毀損的風(fēng)險(xiǎn);二是貸款者的定期信用人壽保險(xiǎn)，主要是在還貸期內(nèi)貸款人因疾病或意外傷害而喪失工作能力或死亡的情況下，保證銀行能安全收回貸款，貸款者的家人能繼續(xù)居住;三是抵押貸款購(gòu)房履約保證保險(xiǎn)，主要是在當(dāng)被擔(dān)保人因?yàn)樗劳觥⑹I(yè)等約定原因無力還貸時(shí)，保險(xiǎn)公司代其向銀行清償余債，同時(shí)行使追償權(quán)，從抵押物中得到補(bǔ)償或向投保人追回賠款。
以上三類險(xiǎn)種特點(diǎn)各異，各保其險(xiǎn)，共同組成一個(gè)完整的風(fēng)險(xiǎn)保障體系，作為一個(gè)成熟的住房保險(xiǎn)市場(chǎng)可以說缺一不可。然而目前國(guó)內(nèi)住房按揭保險(xiǎn)市場(chǎng)上卻只有抵押房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)一個(gè)險(xiǎn)種，缺乏其它兩類險(xiǎn)種，因此保障范圍不夠大。
2、保費(fèi)昂貴，設(shè)計(jì)不合理
主要表現(xiàn)在：一、保險(xiǎn)金額過度，即不是以抵押房屋建筑價(jià)格或是消費(fèi)者貸款金額的多少來確定投保金額標(biāo)準(zhǔn);二、保險(xiǎn)期限過度，即要求住房財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的期限與貸款期限相同;三、保險(xiǎn)費(fèi)率過度，即住房按揭保險(xiǎn)在出險(xiǎn)率極低的情況下卻一直維持著較高的費(fèi)率水平。
3、受益人不合理
由消費(fèi)者繳納保費(fèi)的保險(xiǎn)受益人必須填銀行為受益人，否則不予貸款。
根據(jù)個(gè)人住房按揭保險(xiǎn)的條款，一旦發(fā)生保險(xiǎn)賠償，銀行將是第一受益人，而貸款買房者是第二受益人。也就是說，購(gòu)買保險(xiǎn)者居然不是保險(xiǎn)的最大受益者。如果在貸款初期房屋發(fā)生事故，保險(xiǎn)公司的賠款將首先賠付給銀行，而投保人卻只能作為第二受益人享受剩余的保險(xiǎn)權(quán)益。另外，銀行憑借其壟斷地位對(duì)老百姓實(shí)行了“毫無彈性的強(qiáng)制保險(xiǎn)”，并制訂了高昂的保險(xiǎn)費(fèi)率，而自己只承擔(dān)“接近于零的理賠風(fēng)險(xiǎn)”，顯然是不合理的。
4、銀行和保險(xiǎn)公司相關(guān)環(huán)節(jié)運(yùn)作不規(guī)范
按照保險(xiǎn)法規(guī)定，固定資產(chǎn)是不能重復(fù)投保的。對(duì)于房產(chǎn)實(shí)際交付使用之前這一段時(shí)間的保費(fèi)，人民銀行明文規(guī)定應(yīng)予退款。但普通投保人不可能人人都熟知保險(xiǎn)條款，銀行和保險(xiǎn)公司存在著該退不退的問題。
5、保費(fèi)繳納方式不合理在保費(fèi)交納上，目前普遍實(shí)行一次性躉繳的“一刀切”方式。申貸人本應(yīng)可以選擇一次性躉付或逐年繳納保費(fèi)，但辦理貸款保險(xiǎn)費(fèi)時(shí)，卻要申貸人一次性躉付，剝奪了消費(fèi)者逐年交費(fèi)的選擇權(quán)。雖然躉付方式可以獲得一定的折扣，但這會(huì)增加申貸人即期付款壓力。
6、保險(xiǎn)標(biāo)的劃分不合理
房產(chǎn)從價(jià)格構(gòu)成來看，應(yīng)劃分為兩部分：一部分是建筑物，另一部分是以及附屬的地段、朝向、樓層等因素。因此，在計(jì)算投保人應(yīng)當(dāng)繳納的保險(xiǎn)費(fèi)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以房屋的建筑成本為基數(shù)。由于建筑成本中還包括了配套設(shè)施的費(fèi)用，因此，如果配套設(shè)施也遭受承保范圍內(nèi)的損失，相應(yīng)的修復(fù)費(fèi)用也應(yīng)由保險(xiǎn)公司賠付。但是，在目前的房屋貸款保險(xiǎn)中還沒有這樣的劃分。
7、壟斷操作，強(qiáng)制購(gòu)買保險(xiǎn)
作為向銀行貸款購(gòu)房的消費(fèi)者，貸款人有權(quán)選擇是否要購(gòu)買住房按揭保險(xiǎn)，也有權(quán)選擇投保的保險(xiǎn)公司和保費(fèi)的支付方式，但在實(shí)際操作中，銀行一般采取強(qiáng)制購(gòu)買保險(xiǎn)和指定保險(xiǎn)公司的手段。首先，在貸款時(shí)，消費(fèi)者必須按照銀行的要求為房屋購(gòu)買一份保險(xiǎn)，否則就無法得到貸款，住房保險(xiǎn)成了“毫無彈性的強(qiáng)制搭配商品”。其次，在購(gòu)買保險(xiǎn)時(shí)，銀行和保險(xiǎn)公司往往實(shí)行“聯(lián)姻”，在購(gòu)買貸款保險(xiǎn)時(shí)通常由銀行指定一家保險(xiǎn)公司。因此消費(fèi)者根本無法自由選擇保險(xiǎn)公司，只能按照銀行的意愿投保。銀行與保險(xiǎn)公司的“聯(lián)姻”侵害了消費(fèi)者的權(quán)益，排斥了其他經(jīng)營(yíng)者的公平競(jìng)爭(zhēng)，也使保險(xiǎn)行業(yè)失去了應(yīng)有的服務(wù)質(zhì)量和水平。這類做法違反了我國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法和國(guó)家工商行政管理局《關(guān)于禁止公用企業(yè)限制競(jìng)爭(zhēng)行為的有關(guān)規(guī)定》。這種建立在銀保雙方聯(lián)手控制基礎(chǔ)上的行為，不僅排斥了其他經(jīng)營(yíng)者的公平競(jìng)爭(zhēng)，也使保險(xiǎn)行業(yè)失去了應(yīng)有的服務(wù)質(zhì)量和水平，因此難逃“不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)”和“壟斷”之嫌。
