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（一）概念
　　1. 個人住房貸款
　　個人住房貸款是指貸款人向借款人發放的用于購買自用普通住房的貸款，即通常所稱的個人住房按揭貸款。
　　2. 貸款成數和最高貸款額度
　　貸款成數是指銀行向借款人發放的貸款額與作為抵押物的住房價值之比。
　　最高貸款額度是指銀行向借款人發放的最高貸款金額，一般以成數或百分數來表示。不同的貸款品種有不同的最高貸款額度。
　　例如，個人住房貸款的最高貸款額度可達抵押物價值（房屋總價）的八成即80%，也就是說，借款人只需支付房屋總價的20%或以上的首付款，其余通過銀行貸款進行支付。
　　3. 等額本息還款方式
　　等額本息還款方式是指借款人在整個還款期內，每月償還的貸款本金和利息之和保持不變（遇調整利率除外），但每月還款額中的本金比重逐月增加、利息比重逐月減少的一種還款方式。
　　4. 等額本金還款方式
　　等額本金還款方式是指借款人每月償還的貸款本金固定不變，即本金在整個還款期內平均分攤，但所付貸款利息逐月減少、還款期內還貸額逐月遞減的一種還款方式（實際利息支付會根據結息天數的多少而略有差異）。
　　（二）疑問解答
　　1. 能對個人住房貸款全過程作一個說明嗎？
　　個人住房貸款整個過程大致分為三個階段，第一階段，提出申請，銀行調查、審批；第二階段，簽訂借款合同，辦妥抵押、保險等手續，銀行放款；第三階段，按約每月還貸，直到還清貸款本息，撤消抵押。個人住房貸款流程如下圖。
　　工行可以為客戶代辦公證、抵押、保險等一條龍服務。
　　2. 申請個人住房貸款要具備那些條件？
　　（1）有城鎮常住戶口或有效居留身份；
　　（2）有穩定的職業與收入；
　　（3）信用良好，有按期償還貸款本息的能力；
　　（4）有貸款人認可的資產作抵押、質押或有符合規定條件、具備代償能力。
　　（5）有購買住房的合同或協議；
　　（6）所購住房價格基本符合貸款人或其他委托的房地產估價機構評估價值；
　　（7）首期付款不低于所購買住房全部價格的20%；
　　（8）貸款人規定的其他條件。
　　3. 申請個人住房貸款需要提供那些資料？
　　（1）借款人合法的身份證件；
　　（2）借款人經濟收入證明或職業證明；
　　（3）有配偶借款人需提供夫妻關系證明；
　　（4）有共同借款人的，需提供借款人各方簽定的明確共同還款責任的書面承諾；
　　（5）有保證人的，必須提供保證人有關資料；
　　（6）個人住房貸款借款申請審批表。
　　4. 在本地工作的外省、市居民（含港澳臺人士、外籍人士）能否申請個人住房貸款？
　　外省、市居民（含港澳臺人士、外籍人士）只要能提供在本市的有效居留證明、工作單位的收入證明等相關證明，就可以申請個人住房貸款。工商銀行對在本地居住、工作、投資的外省、市居民（含港澳臺人士、外籍人士），提供的是最高貸款成數為八成，最長貸款年限為30年的個人住房貸款。
　　5. 銀行是如何確定約定還款日的？在工行辦理住房按揭貸款，可以用牡丹卡進行還款結算嗎？
　　凡是在2000年9月20日（含）前發放的貸款，銀行將約定還款日定為每月的20日；2000年9月20日后發放的貸款，銀行確定的約定還款日是與實際放款日相對應的那一天，如果沒有對應日，就將這個月的最后一天定為約定還款日。
　　在工行辦理住房按揭貸款，可以用牡丹卡進行還款結算。一般而言，申請牡丹信用卡時必須填寫申請表，并提供自己有效身份證件及銀行認可的擔保，但是對于向工行按揭貸款的借款人，申請牡丹卡時可以免擔保。牡丹卡可以在工行的儲蓄網點POS終端進行余額查詢及轉賬結算等。
　　6. 個人住房貸款的還款方式有哪幾種？
　　目前，個人住房貸款方式基本上有兩種：
　　（1）等額本息還款方式。它的特點是在整個還款期內，每個月的還款額保持不變（遇利率調整除外）。它的優點在于，借款人可以準確掌握每月的還款額，有計劃地安排家庭的收支。
　　（2）等額本金還款方式。它的特點是將貸款本金在整個還款期內平均分攤，利率按貸款本金余額逐日計算。每月貸款本金不變，還貸額逐漸減少。這種還款方式比較適合于還款初期還款能力較強、并希望在還款初期歸還較大款項來減少利息支出的借款人。
　　7. 在貸款存續期內可否提前歸還一部分貸款本息或全部貸款本息？
　　可以。申請部分提前還款，應該按照原借款合同的約定，提前向銀行提出申請，并攜帶借款合同、代扣還款委托書等銀行放貸手續資料，到貸款經辦銀行辦理。
　　8. 如果貸款期內還貸發生困難怎么辦？
　　如果借款人在還款期內償債能力下降，可以向工行申請延長借款期限來調整每月的還款額，從而減輕每月的還貸壓力。只要經工行調查其還貸確實有困難，而且目前沒有拖欠應還貸款本金、利息，工行就會受理借款人延長借款期限的申請。不過，變更借款期限按規定只能辦理一次。
　　9. 若房產商沒有按時交房，我可以拒絕歸還銀行貸款嗎？
　　不可以。因為您和房產商與您和貸款銀行屬于兩個不同的法律關系范疇，不能因為房產商不履行義務，您就不履行對貸款行的還貸業務。
　　在您申請貸款時，您與銀行簽定的《個人住房借款合同》上已規定：“貸款發放后，借款人與售房人等第三者就該房產有關質量、條件、權屬等其他事宜發生的任何糾紛，均與貸款銀行無關，借款人不能拒絕歸還銀行貸款，應正常履行還貸業務。”
　　10. 如果貸款后未能按時還款會有怎樣的后果呢？
　　如果借款人未能在約定還款日歸還貸款（賬戶余額不足）時，按人民銀行規定，工行將按每日0.21‰計收罰息。如果借款人連續3個月或在合同期內累計6個月不能償還貸款本息，銀行就要經過一定程序，對抵押的房產進行處置