一當事人田某在2002年從公司購得一套經濟適用房，但至今尚未取得房屋產權證，2004年其通過中介公司將房屋出賣多年后又反悔，并以未依法登記領取權屬證書的房屋不得轉讓為依據要求法院認定其所簽訂的房屋買賣合同無效。近日，該案在四川省成都市中級人民法院終審結案，法院二審維持了一審駁回田某訴請的判決，其要求認定房屋買賣合同為無效合同的訴請未得到支持。
2004年7月，田某與買主李某及一中介公司簽訂購房合同約定，李某購買田某市內建筑面積188平方米的住房一套，價款35.3萬元，買方應在約定期限內支付首付款12萬元，賣方則同時將房屋以現狀交付買方，并待賣方取得房屋產權證后，由中介公司協助買方辦理公積金貸款并支付購房尾款，買方在支付首付款后即可開始對房屋裝修、居住，中介費和產權過戶費由買方承擔，并對違約金等相關事項進行約定。當月16日，李某將其市內一套80多平方米房屋出賣后，在當日向田某支付了首付款12萬元，田某則將房屋交給了李某，李對房屋進行裝修后，居住至今。
法院同時查明，上述房屋系田某于2002年9月從其單位處購買的經濟適用房，且其已向公司付清全部購房款，但至今尚未取得房屋產權證，其同公司簽訂的購房合同已交與中介公司保管。
法院認為，本案房屋購房合同系雙方當事人的真實意思表示，且該行為并不損害國家、集體、他人和社會公共利益。一審法院根據相關法律法規規定，并結合審理查明的案件事實及有效證據，認定涉案購房合同有效是正確的，故法院二審對此予以確認。
沒有產權證轉讓房屋不必然導致合同無效
審理此案的楊桓法官說，該案的爭議焦點是田某與買方及中介公司所簽購房合同的效力問題。
楊桓說，我國實行不動產權屬登記制度，但一般而言，轉讓未依法登記領取權屬證書的房屋，并不必然導致轉讓合同無效，只有轉讓始終不能取得權屬登記的房地產，如未經審批的違法建筑，或者轉讓未取得權屬登記的房地產損害國家、集體、他人利益的，才應當認定轉讓合同為無效合同。
首先，在本案中，購房合同是田某與買方自愿簽訂的，該合同明確約定了買賣雙方各自的權利義務，賣房人不但按照約定收取了部分購房款，而且還向買房人交付了房屋，買房人在支付了部分購房款后，實際接受房屋并進行裝修入住多年，已形成長期占有、使用的事實。
其次，城市房地產管理法規定，未依法登記領取權屬證書的房屋不得轉讓，確定不得轉讓的房屋一般應當是指自始不能辦理權屬登記的房屋。這個規定主要是針對那些不認定無效即不能達到法律、行政法規的立法目的，并將會損害國家、集體、他人及社會公共利益的買賣合同。其設置的目的是對在房屋所有權人尚不明確的情況下，對房地產權屬進行轉讓和實際變動行為的一種限制，而不必然產生否定房屋買賣合同的效力。
而且我國實行不動產登記制度，不動產登記只是物權變動的成立要件，而非買賣合同的生效要件。本案中，田某根據其與單位簽訂的購房合同，實際取得了房屋，并已付清全部房款，涉案房屋的權屬明確，相關房屋權屬證的辦理和實際取得處于完全能夠實現的可期待狀態，交易手續和產權過戶也均是可以完成的。
