[案情] 2003年8月，吳某從開(kāi)發(fā)商處購(gòu)得住房一套，由于當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商對(duì)該小區(qū)住房都未辦理房屋三證，吳某遂于2004年10月將該套房屋私下轉(zhuǎn)讓給丁某，并簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議。丁某在未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)的情況下，于2006年1月按協(xié)議規(guī)定向吳某付清房屋轉(zhuǎn)讓款，且遷入居住。2007年5月，開(kāi)發(fā)商辦理完該小區(qū)所有住房的產(chǎn)權(quán)證之后，丁某要求吳某辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。此時(shí)，吳某以轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)未取得三證、私下交易不合法為由拒絕過(guò)戶,并要求按原價(jià)退還丁某購(gòu)房款。2008年7月，丁某訴至法院，要求確認(rèn)訴爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)讓合同有效，并履行協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)義務(wù)。
[分歧] 該案在合議時(shí)，有兩種不同意見(jiàn)。
第一種意見(jiàn)認(rèn)為，雙方的房屋轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。因?yàn)椤逗贤ā返?2條第（五）項(xiàng)規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效；而《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第（六）項(xiàng)明確規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。如果在尚未登記領(lǐng)取房產(chǎn)證的情況下簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，則該買賣行為違反了《城市房地產(chǎn)管理法》的強(qiáng)制性規(guī)定，合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。
第二種意見(jiàn)認(rèn)為，雙方的房屋轉(zhuǎn)讓合同有效。理由是，房屋轉(zhuǎn)讓合同是雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，是買賣雙方的真實(shí)意思表示，買賣行為應(yīng)受法律的保護(hù)。《城市房地產(chǎn)管理法》第37條（六）項(xiàng)規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”，可以理解為不發(fā)生物權(quán)的轉(zhuǎn)移，而買賣合同是一種債權(quán)，標(biāo)的物是否轉(zhuǎn)移對(duì)合同本身的效力并不產(chǎn)生影響。如果認(rèn)定為無(wú)效合同，則不利于保護(hù)善意當(dāng)事人的合法權(quán)益，不利于維護(hù)正常的交易秩序。
[評(píng)析]
筆者贊成第二種意見(jiàn)。
未登記領(lǐng)取房產(chǎn)證情況下所簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同的效力問(wèn)題，應(yīng)根據(jù)不同情況區(qū)別對(duì)待。一種情況是，在簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，賣方已經(jīng)具備對(duì)該房屋進(jìn)行登記領(lǐng)取房產(chǎn)證的條件，未領(lǐng)取只是因?yàn)橘u方未去辦理或尚在辦理過(guò)程中。此種情況下，房屋轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)認(rèn)定為有效。另一種情況是，在簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，賣方還不具備對(duì)該房屋進(jìn)行登記領(lǐng)取房產(chǎn)證的條件，辦理登記領(lǐng)證手續(xù)尚存在一定障礙（如土地取得存在瑕疵、房屋尚未通過(guò)竣工驗(yàn)收等等）。此種情況下，可以借鑒最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋(一)》第9條和最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條中有關(guān)合同效力補(bǔ)正的規(guī)定，在起訴前賣方已經(jīng)登記領(lǐng)取房產(chǎn)證或者已經(jīng)具備辦理登記領(lǐng)取房產(chǎn)證條件的，可以認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。否則，房屋轉(zhuǎn)讓合同認(rèn)定為無(wú)效。
根據(jù)本案的案情，雖然吳某在房屋轉(zhuǎn)讓合同簽訂之時(shí)該房屋尚未辦理登記領(lǐng)取房產(chǎn)證，但該房屋在訴爭(zhēng)前就已經(jīng)進(jìn)行登記并領(lǐng)取了房屋產(chǎn)權(quán)證書，且丁某已經(jīng)入住二年多，可以認(rèn)定該房屋轉(zhuǎn)讓合同有效，丁某的訴訟請(qǐng)求可以支持。
[案情] 2003年8月，吳某從開(kāi)發(fā)商處購(gòu)得住房一套，由于當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商對(duì)該小區(qū)住房都未辦理房屋三證，吳某遂于2004年10月將該套房屋私下轉(zhuǎn)讓給丁某，并簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議。丁某在未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)的情況下，于2006年1月按協(xié)議規(guī)定向吳某付清房屋轉(zhuǎn)讓款，且遷入居住。2007年5月，開(kāi)發(fā)商辦理完該小區(qū)所有住房的產(chǎn)權(quán)證之后，丁某要求吳某辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。此時(shí)，吳某以轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)未取得三證、私下交易不合法為由拒絕過(guò)戶,并要求按原價(jià)退還丁某購(gòu)房款。2008年7月，丁某訴至法院，要求確認(rèn)訴爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)讓合同有效，并履行協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)義務(wù)。
[分歧] 該案在合議時(shí)，有兩種不同意見(jiàn)。
第一種意見(jiàn)認(rèn)為，雙方的房屋轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。因?yàn)椤逗贤ā返?2條第（五）項(xiàng)規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效；而《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第（六）項(xiàng)明確規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。如果在尚未登記領(lǐng)取房產(chǎn)證的情況下簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，則該買賣行為違反了《城市房地產(chǎn)管理法》的強(qiáng)制性規(guī)定，合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。
第二種意見(jiàn)認(rèn)為，雙方的房屋轉(zhuǎn)讓合同有效。理由是，房屋轉(zhuǎn)讓合同是雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，是買賣雙方的真實(shí)意思表示，買賣行為應(yīng)受法律的保護(hù)。《城市房地產(chǎn)管理法》第37條（六）項(xiàng)規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”，可以理解為不發(fā)生物權(quán)的轉(zhuǎn)移，而買賣合同是一種債權(quán)，標(biāo)的物是否轉(zhuǎn)移對(duì)合同本身的效力并不產(chǎn)生影響。如果認(rèn)定為無(wú)效合同，則不利于保護(hù)善意當(dāng)事人的合法權(quán)益，不利于維護(hù)正常的交易秩序。
[評(píng)析]
筆者贊成第二種意見(jiàn)。
未登記領(lǐng)取房產(chǎn)證情況下所簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同的效力問(wèn)題，應(yīng)根據(jù)不同情況區(qū)別對(duì)待。一種情況是，在簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，賣方已經(jīng)具備對(duì)該房屋進(jìn)行登記領(lǐng)取房產(chǎn)證的條件，未領(lǐng)取只是因?yàn)橘u方未去辦理或尚在辦理過(guò)程中。此種情況下，房屋轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)認(rèn)定為有效。另一種情況是，在簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，賣方還不具備對(duì)該房屋進(jìn)行登記領(lǐng)取房產(chǎn)證的條件，辦理登記領(lǐng)證手續(xù)尚存在一定障礙（如土地取得存在瑕疵、房屋尚未通過(guò)竣工驗(yàn)收等等）。此種情況下，可以借鑒最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋(一)》第9條和最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條中有關(guān)合同效力補(bǔ)正的規(guī)定，在起訴前賣方已經(jīng)登記領(lǐng)取房產(chǎn)證或者已經(jīng)具備辦理登記領(lǐng)取房產(chǎn)證條件的，可以認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。否則，房屋轉(zhuǎn)讓合同認(rèn)定為無(wú)效。
根據(jù)本案的案情，雖然吳某在房屋轉(zhuǎn)讓合同簽訂之時(shí)該房屋尚未辦理登記領(lǐng)取房產(chǎn)證，但該房屋在訴爭(zhēng)前就已經(jīng)進(jìn)行登記并領(lǐng)取了房屋產(chǎn)權(quán)證書，且丁某已經(jīng)入住二年多，可以認(rèn)定該房屋轉(zhuǎn)讓合同有效，丁某的訴訟請(qǐng)求可以支持。
