[案情]
朱軍與林麗是夫妻關(guān)系、林麗與林欣是姐弟關(guān)系。2004年，朱軍夫婦與林欣同在蓮花縣城相鄰各建成了帶有一個門面的房屋。朱軍夫婦建房期間，均由林欣出面操持打理。2005年3月，林麗將自己的身份證給林欣，由其辦理了房產(chǎn)證，房產(chǎn)證和土地證都辦在林麗一人名下。2006年6月28日，林麗與林欣在林麗單位簽訂了一份土地房屋轉(zhuǎn)讓合同，由林麗將該帶有門面的房屋以29萬元的價格轉(zhuǎn)讓給林欣，并將該房屋的土地使用證和房屋所有權(quán)證等證件交給了林欣，但尚未辦理房屋過戶手續(xù)。2006年中秋節(jié)期間，朱軍得知轉(zhuǎn)讓該房屋后，立即向該縣房產(chǎn)管理局遞交了申請書，請求房管局不能為林麗與林欣辦理該房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)，并提款到林欣家，要求解除該土地房屋轉(zhuǎn)讓合同，交還房屋轉(zhuǎn)讓費(fèi)給林欣，要林欣退回房屋及相關(guān)證件，遭到林欣拒絕，后又?jǐn)?shù)次交涉未果，遂于2008年1月向法院提起訴訟，要求依法確認(rèn)林麗與林欣之間簽訂的土地房屋轉(zhuǎn)讓合同無效，由林欣退回房屋及相關(guān)證件給朱軍。（本案當(dāng)事人均為化名）
[分歧]
該房屋轉(zhuǎn)讓合同是否有效出現(xiàn)了兩種意見。一種意見認(rèn)為，該房產(chǎn)證登記的是林麗一人，并沒有將朱軍登記為共有人，根據(jù)房屋登記的公示公信力，林麗是該房屋的所有權(quán)人，林欣有理由確信林麗為該房屋的所有權(quán)人并有權(quán)轉(zhuǎn)讓該房屋。林麗與林欣簽訂該土地房屋轉(zhuǎn)讓合同時是雙方的真實(shí)意思表示，且林欣是有償取得房屋，并已取得該房屋的占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)，只是由于某些原因未及時辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。所以，林麗與林欣簽訂的該土地房屋轉(zhuǎn)讓合同有效，應(yīng)駁回朱軍的所有訴訟請求。另一種意見認(rèn)為，該房屋是朱軍與林麗夫妻共同共有的財產(chǎn)，林麗擅自將夫妻共同共有的房屋賣給林欣，侵犯了朱軍的合法權(quán)益，朱軍知情后，當(dāng)即阻止辦理過戶手續(xù)、要求解除該土地房屋轉(zhuǎn)讓合同。因此，該房屋轉(zhuǎn)讓合同是無效合同。
[管析]
筆者同意第二種意見。理由是：
一、該轉(zhuǎn)讓房屋是朱軍與林麗夫妻共同共有的房屋，林麗對該房屋無處分權(quán)。要認(rèn)定該房屋轉(zhuǎn)讓合同是否有效，先要確認(rèn)房屋的所有權(quán)是朱軍與林麗共同共有還是林麗一人所有，進(jìn)而確認(rèn)林麗對該房屋是否有處分權(quán)。該房屋雖然登記在林麗一人名下，按照物權(quán)法規(guī)定，在登記簿上記載的權(quán)利人，法律上就推定其是該房屋（不動產(chǎn)）的法律上的權(quán)利人。但是，本案是在物權(quán)法施行前簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同。在物權(quán)法頒布施行前，我國法律法規(guī)并未強(qiáng)制規(guī)定共有人必須一并登記在房產(chǎn)證上和記載于房屋登記簿上，實(shí)踐中，大多夫妻共同共有的房屋登記在一人（一方）名下，對該類房屋的權(quán)屬認(rèn)定，不能僅憑房屋登記來確認(rèn)，應(yīng)依據(jù)婚姻法第17條和第18條關(guān)于夫妻財產(chǎn)所有權(quán)的規(guī)定來確認(rèn)。根據(jù)本案案情，該房屋是朱軍與林麗夫妻關(guān)系期間建造的，朱軍與林麗沒有夫妻財產(chǎn)約定，也無證據(jù)證明是婚姻法第18條規(guī)定的屬于林麗個人財產(chǎn)建造的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該房屋是朱軍與林麗夫妻關(guān)系存續(xù)期間所得財產(chǎn)建造的，屬于朱軍夫妻共同共有的房屋。
婚姻法解釋（一）第17條第2項(xiàng)規(guī)定，夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。最高人民法院民通意見第89條規(guī)定：“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該項(xiàng)財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。”上述規(guī)定表明，對共同共有的財產(chǎn)，部分共有人無權(quán)擅自處分。本案林麗轉(zhuǎn)讓的房屋是其與朱軍夫妻共同共有的房屋，其在未與朱軍商量、取得朱軍同意的情況下，無權(quán)轉(zhuǎn)讓該房屋。
二、朱軍對該房屋轉(zhuǎn)讓合同拒絕追認(rèn)。合同法第51條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”這條規(guī)定是合同效力待定的規(guī)定，若權(quán)利人不予追認(rèn)（不同意），則該處分合同應(yīng)為無效。本案林麗將夫妻共有的房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，屬于無處分權(quán)人處分了他人（朱軍）的財產(chǎn)，其與林欣簽訂的轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)經(jīng)朱軍追認(rèn)后才有效，。事實(shí)上，朱軍得知該轉(zhuǎn)讓行為后，立即請求縣房產(chǎn)管理局不能辦理該房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)，并提款到林欣家，要求解除該土地房屋轉(zhuǎn)讓合同，交還房屋轉(zhuǎn)讓費(fèi)給林欣，要林欣退回房屋及相關(guān)證件，遭到林欣拒絕后，遂向法院起訴，要求依法確認(rèn)林麗與林欣之間簽訂的土地房屋轉(zhuǎn)讓合同無效，由林欣退回房屋及相關(guān)證件。可見，朱軍對該房屋轉(zhuǎn)讓行為是極力反對的。因此，該房屋轉(zhuǎn)讓合同無效。
三、林欣明知該轉(zhuǎn)讓房屋是朱軍與林麗共同共有，仍與林麗簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同不屬于善意。所謂善意，在民法上主要是指明知與否的主觀狀態(tài)。在行為人不知動產(chǎn)或不動產(chǎn)不屬于讓與人所有的情況下，可以認(rèn)定其主觀為善意，如果明知則應(yīng)認(rèn)為惡意。在房屋交易關(guān)系中，該明知的時間點(diǎn)應(yīng)從開始簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同至辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)時。如果受讓人明知該房屋不是登記簿上記載的人所有，該登記簿上記載的人無處分權(quán)，仍與之訂立房屋轉(zhuǎn)讓合同，說明該受讓人主觀上是惡意的，這種明知是他人之物仍與之交易轉(zhuǎn)讓的行為，與民法的誠實(shí)信用原則相悖，不屬于善意，所取得的利益不能受到法律的保護(hù)。本案轉(zhuǎn)讓的房屋在建造時，是由林欣出面操持打理，房產(chǎn)證也是由林欣一手辦理的，且林欣是朱軍的內(nèi)弟、林麗的親弟，其對朱軍家的情況和該土地房屋的權(quán)屬很清楚，即其明知該土地房屋是朱軍夫妻共同共有的，其若要購買該房屋應(yīng)征得朱軍夫妻共同同意，或者在林麗出讓該房屋時，林欣應(yīng)問朱軍是否同意轉(zhuǎn)讓，最好是朱軍也要在該轉(zhuǎn)讓協(xié)議上簽名。但是，該轉(zhuǎn)讓房屋合同是在未取得朱軍的同意下，林欣與林麗在林麗單位簽訂的，其行為不能構(gòu)成善意，盡管林欣支付了合理的價款，甚至辦理了房屋轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，也不能適用善意取得制度。
綜上所述，本案轉(zhuǎn)讓的房屋系朱軍與林麗夫妻共同共有的財產(chǎn)，林麗在未經(jīng)朱軍同意的情況下，將該房屋轉(zhuǎn)讓給林欣，朱軍知情后表示極力反對，且林欣明知該轉(zhuǎn)讓的房屋系朱軍與林麗共同共有，在未征求朱軍是否同意的意見情況下，仍與林麗在林麗單位簽訂該房屋轉(zhuǎn)讓合同，其主觀上并非出于善意，林麗與林欣進(jìn)行的房屋轉(zhuǎn)讓行為，侵犯了朱軍的合法權(quán)益，該土地房屋轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)為無效。
