一、農(nóng)村房屋買賣合同的界定
農(nóng)村房屋買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移農(nóng)村房屋的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同，既包括同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員間簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同，也包括本集體經(jīng)濟(jì)組 織成員與本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同。與其他房屋買賣合同不同的是，農(nóng)村房屋買賣合同的標(biāo)的物為農(nóng)村房屋，即在農(nóng)村集體土地上 建設(shè)的房屋。2011年2月18日修訂的《民事案件案由規(guī)定》將“農(nóng)村房屋買賣合同糾紛”單列為“房屋買賣合同糾紛”項(xiàng)下的第四級(jí)案由。
“小產(chǎn)權(quán)房”并非嚴(yán)格的法律概念，結(jié)合《國(guó)土資源部辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的緊急通知》(國(guó)土資電發(fā) [2013]70號(hào))，我們將“小產(chǎn)權(quán)房”界定為違反土地和城鄉(xiāng)建設(shè)管理法律規(guī)定，在農(nóng)村集體土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)，向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人出售的房 屋。不難看出，我們通常所稱的“小產(chǎn)權(quán)房”為農(nóng)村房屋的子概念。
二、農(nóng)村房屋買賣合同的法律效力
司法實(shí)踐中，對(duì)于同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員間簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同，各地法院普遍認(rèn)定合同有效。但對(duì)于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的單位或個(gè)人簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同，各地法院對(duì)于合同效力的認(rèn)定不完全相同。本文將重點(diǎn)關(guān)注和介紹北京地區(qū)法院的司法裁判尺度。
(一)一般裁判規(guī)則
1、最高人民法院
《最高人民法院關(guān)于印發(fā)<全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要>的通知》(法辦[2011]442號(hào))第15條明確，在農(nóng)村集體所有土地上建造房屋并向社會(huì) 公開(kāi)銷售，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法第五十二條和土地管理法第四十三條規(guī)定，認(rèn)定該買賣合同無(wú)效。將宅基地上建造的房屋出賣給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人的合同，不 具有法律效力;出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，應(yīng)當(dāng)符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家政策關(guān)于宅基地分配、使用條件的規(guī)定。
另外，值得關(guān)注的是，《全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》(2015年4月征求意見(jiàn)稿)第35條也明確“對(duì)于宅基地流轉(zhuǎn)處于非試點(diǎn)地區(qū)的，農(nóng)民出售其宅基地上的房屋給城市居民或者出售給不同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，該房屋買賣合同一般應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。”
2、各地高級(jí)人民法院
根據(jù)《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要的通知》(京高法發(fā)[2004]391號(hào))、《北京市人民法院 民事審判實(shí)務(wù)疑難問(wèn)題研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》(2006年9月14日)，對(duì)于農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的處理，北京高院確立了以認(rèn)定無(wú)效為原則、以認(rèn)定有效為例外的 司法裁判尺度。具體說(shuō)來(lái)，買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，或者訴訟時(shí)買受人已經(jīng)戶口遷入所購(gòu)房屋所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織的，可以認(rèn)定合同有效;對(duì)于 1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，將房屋轉(zhuǎn)讓給回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺(tái)同胞的，亦可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。除此之外，農(nóng)村 房屋買賣合同原則上應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。
根據(jù)《安徽省高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》(2012年3月5日)第13、14條之規(guī)定，城鎮(zhèn)居民、法人或其他組織購(gòu) 買農(nóng)村集體所有土地上建設(shè)的房屋簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效合同;除非買受人在一審法庭辯論終結(jié)前取得出賣人所屬的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格且符合 其他購(gòu)買條件，非同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間簽訂的房屋買賣合同，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效合同。
根據(jù)《廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》(粵高法發(fā)[2001]42號(hào))第12條之規(guī)定，當(dāng)事人將農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓、出租或以合建形式變相轉(zhuǎn)讓農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地而簽訂的合同，一般應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。
根據(jù)《上海市高級(jí)人民法院民一庭關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見(jiàn)》(滬高法民一[2004]4號(hào))，對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì) 組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，認(rèn)定為有效;對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定為有效;對(duì)于將房屋出售給本 鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，合同尚未實(shí)際履行或購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無(wú)效處理;對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外 的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同已實(shí)際履行完畢，且購(gòu)房人已實(shí)際居住使用該房屋的，對(duì)合同效力暫不表態(tài)，實(shí)際處理中應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的 原則，承認(rèn)購(gòu)房人對(duì)房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權(quán)利。
(二)特殊裁判規(guī)則
我們將重點(diǎn)關(guān)注北京地區(qū)法院處理農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的司法實(shí)務(wù)具體做法，深度研究農(nóng)村房屋買賣合同糾紛中的重點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題。
1、集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的判斷標(biāo)準(zhǔn)
根 據(jù)北京高院的司法指導(dǎo)意見(jiàn)，買受人是否屬于房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員成為合同效力認(rèn)定的關(guān)鍵。集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的判斷標(biāo)準(zhǔn)是解開(kāi)上述問(wèn)題的“鑰 匙”。結(jié)合北京地區(qū)法院近兩年的裁判案例來(lái)看，北京地區(qū)法院一般都以起訴前買受人是否具有房屋所在地的農(nóng)業(yè)戶口為判斷標(biāo)準(zhǔn)，通常會(huì)參考房屋所在地村委會(huì)對(duì) 于買受人是否屬于或曾屬于該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員方面的意見(jiàn)。具體說(shuō)來(lái)，對(duì)于農(nóng)業(yè)戶口的買受人，購(gòu)房后至一審辯論終結(jié)前，已將戶籍遷入房屋所在地村委會(huì)的， 則認(rèn)定其為該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。反之，對(duì)于非農(nóng)業(yè)戶口的買受人，即使其戶口已遷入房屋所在地的村委會(huì)，在該村參加選舉等，也不應(yīng)認(rèn)定其為該村集體經(jīng)濟(jì)組 織成員。
另外需要注意的是，在判斷買受人是否具備集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格時(shí)，北京地區(qū)法院一般以購(gòu)房家庭為參照系，只要購(gòu)房家庭成員之一為房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，農(nóng)村房屋買賣合同通常會(huì)被認(rèn)定為有效合同。
2、出賣人不再具備集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格是否影響合同效力
出賣人主張農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效，是否應(yīng)當(dāng)滿足出賣人仍是房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的條件?換言之，出賣人簽訂合同時(shí)為城鎮(zhèn)居民，或起訴前已成為城鎮(zhèn)居民，或起訴前已成為其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，是否會(huì)影響農(nóng)村房屋買賣合同的效力認(rèn)定?
從北京地區(qū)法院的裁判案例來(lái)看，多數(shù)法院認(rèn)為，合同無(wú)效為自始無(wú)效，出賣人轉(zhuǎn)為非房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的事實(shí)不能導(dǎo)致農(nóng)村房屋買賣合同轉(zhuǎn)變?yōu)橛行В?使出賣人起訴時(shí)已經(jīng)不是房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，其仍然有權(quán)起訴主張農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效。若起訴時(shí)的房屋買受人不是房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員， 法院則會(huì)支持出賣人的訴求，進(jìn)而裁判認(rèn)定合同無(wú)效。但是，有極少數(shù)法院裁判認(rèn)為，出賣人起訴時(shí)不是房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，即便買受人不是房屋所在 地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，農(nóng)村房屋買賣合同為有效合同。
3、連環(huán)交易中農(nóng)村房屋買賣合同效力
出賣人將農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓給第一手買受人，第一手買受人又將房屋轉(zhuǎn)讓給第二手買受人，甚至接連轉(zhuǎn)讓給其他買受人，由此發(fā)生連環(huán)交易，出賣人起訴主張農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效時(shí)，如何認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同的效力?
從北京地區(qū)法院的裁判案例來(lái)看，多數(shù)法院認(rèn)為，若第一手買受人不是房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且起訴時(shí)的房屋買受人也不是房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員，因 宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份相聯(lián)系，轉(zhuǎn)讓房屋后導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的非法流轉(zhuǎn)，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng) 當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效合同。反之，第一手買受人不是房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但起訴時(shí)的房屋買受人是房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員，因宅基地使用權(quán)并未轉(zhuǎn)移給集 體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員，農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同。換言之，只要最終一手買房人為房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員，那么前面多手的連環(huán)買賣合同均有 效，無(wú)論其對(duì)應(yīng)的受讓人是否為房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員。
4、主張合同無(wú)效是否受訴訟時(shí)效期間的限制
北京地區(qū)法院認(rèn)為，合同無(wú)效系自始無(wú)效，單純的時(shí)間經(jīng)過(guò)不能改變無(wú)效合同的違法性。當(dāng)事人主張農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效，不受訴訟時(shí)效期間的限制。但合同無(wú)效后，當(dāng)事人主張返還財(cái)產(chǎn)、損害賠償?shù)恼?qǐng)求，應(yīng)當(dāng)適用訴訟時(shí)效期間的限制。
三、農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效的法律后果
根據(jù)《合同法》第五十八條，合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
《最高人民法院關(guān)于印發(fā)<全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要>的通知》(法辦[2011]442號(hào))第15條明確“在確定合同無(wú)效后的損失承擔(dān)時(shí)，應(yīng)綜合考慮當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)，避免處理結(jié)果導(dǎo)致當(dāng)事人利益的失衡。”
值得關(guān)注的是，《全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》(2015年4月征求意見(jiàn)稿)第35條明確“合同無(wú)效后，買受人可以請(qǐng)求返還購(gòu)房款并支付中國(guó)人民銀行同期同類銀行貸款利息。買受人已經(jīng)對(duì)該房屋進(jìn)行改建或者翻建，也可以一并請(qǐng)求賠償翻建或者改建成本。”
具體到農(nóng)村房屋買賣合同的場(chǎng)合，通常出賣人起訴要求確認(rèn)農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效，若買受人沒(méi)有提出反訴，合同無(wú)效情形下，北京地區(qū)法院通常會(huì)向雙方當(dāng)事人釋明是否一并處理合同無(wú)效的法律后果。農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效的法律后果具體包括以下幾方面：
(一)返還財(cái)產(chǎn)
通常情況下，農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效后，出賣人取得的房屋價(jià)款應(yīng)當(dāng)返還給買受人(一般不支持利息損失)。買受人應(yīng)當(dāng)將房屋騰空后返還給出賣人，同時(shí)返還房屋相關(guān)的《集體土地建設(shè)用地使用證》、《宅基地使用證》等權(quán)利證書。
(二)損害賠償
1、合同無(wú)效過(guò)錯(cuò)責(zé)任分擔(dān)
北京地區(qū)法院通常認(rèn)定，出賣人和買受人對(duì)于農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效均有過(guò)錯(cuò)。出賣人在出賣時(shí)明知其所出賣的房屋及宅基地屬于我國(guó)法律禁止流轉(zhuǎn)的范圍，且其在出 賣房屋后又以違法出賣房屋為由主張合同無(wú)效，違反誠(chéng)實(shí)信用原則，應(yīng)當(dāng)對(duì)合同無(wú)效承擔(dān)主要責(zé)任(一般為70%)。買受人在明知其并非房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織 成員的情況下，仍然購(gòu)買房屋，應(yīng)對(duì)合同無(wú)效承擔(dān)次要責(zé)任(一般為30%)。
2、損害賠償范圍
《北京市人民法院民事審判實(shí)務(wù)疑難問(wèn)題研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》(2006年9月14日)明確規(guī)定：“在合同無(wú)效的處理上，應(yīng)全面考慮出賣人因土地增值或拆遷、補(bǔ)償所 獲得的利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成損失兩方面的因素，平衡買賣雙方的利益，避免認(rèn)定合同無(wú)效給當(dāng)事人造成的利益失衡;對(duì)買受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的，應(yīng)對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行合理補(bǔ)償;買受人確實(shí)無(wú)房居住的，應(yīng)予以妥善安置。”《北京市高級(jí)人民法院民一庭關(guān)于房山法院請(qǐng)示農(nóng)村私有房屋買賣 合同糾紛案件相關(guān)問(wèn)題的答復(fù)》明確“對(duì)買受人因合同無(wú)效所致之信賴?yán)鎿p失，仍應(yīng)酌情予以賠償，但賠償比例和數(shù)額應(yīng)當(dāng)考慮房屋所在地周邊交通、商業(yè)、環(huán)境 等方面的發(fā)展、土地升值情況及是否存在拆遷可能等因素綜合考量。”現(xiàn)結(jié)合北京地區(qū)法院裁判實(shí)務(wù)，對(duì)于農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效時(shí)損害賠償?shù)姆秶鷨?wèn)題，具體說(shuō)明如下：
(1) 信賴?yán)鎿p失賠償。合同無(wú)效場(chǎng)合的損害賠償責(zé)任，性質(zhì)上屬于締約過(guò)失責(zé)任，原則上以賠償信賴?yán)鎿p失為限。北京地區(qū)法院一般支持買受人主張的信賴?yán)鎿p失 賠償，并全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成損失等各方面因素，參考房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估報(bào)告及現(xiàn)有證據(jù)，酌情予以確定。
(2)添附價(jià)值損失賠償。買受人對(duì)房屋進(jìn)行了新建、翻建、擴(kuò)建或者裝飾裝修的，合同無(wú)效后，出賣人應(yīng)對(duì)買受人添附價(jià)值進(jìn)行賠償。
農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效，損害賠償具體數(shù)額一般確定為房屋、裝修、設(shè)備及附屬物重置成新價(jià)和宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)的70%。通常情況下，對(duì)于訴訟期間已經(jīng)列入拆遷 范圍的涉案房屋，可以對(duì)區(qū)位補(bǔ)償價(jià)一并做出處理;而對(duì)于訴訟期間尚未列入拆遷范圍的涉案房屋，區(qū)位補(bǔ)償價(jià)可暫不予處理，待日后拆遷時(shí)，再由當(dāng)事人另行解 決。涉案房屋雖未進(jìn)入征用拆遷程序，但雙方房屋交易行為已完成多年，涉案房屋所在地周邊商業(yè)環(huán)境、交通環(huán)境、文化環(huán)境等發(fā)生了變化，土地價(jià)值、房屋價(jià)值明 顯提升，且房屋、裝修和附屬設(shè)施重置成新價(jià)、區(qū)位補(bǔ)償價(jià)已經(jīng)有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)估價(jià)確定的，也有法院支持當(dāng)事人主張區(qū)位補(bǔ)償價(jià)。
“有恒產(chǎn)者有恒心”，住房問(wèn)題是現(xiàn)階段最大的民生問(wèn)題。在農(nóng)村房屋買賣合同糾紛中，問(wèn)題的實(shí)質(zhì)其實(shí)是土地問(wèn)題，如何發(fā)揮司法的導(dǎo)向作用值得我們深入思考。
