1、農(nóng)村房屋買賣什么情況下有效?
(1)購房者主體資格合法
農(nóng)村房屋所依存的宅基地屬于農(nóng)村集體成員所有，因此購房者必須是該村民集體成員，城市居民不具備購買農(nóng)村房屋的主體資格。
(2)售房者的主體資格合格
賣房者必須對自己所有的財(cái)產(chǎn)有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，并且如果房屋共有人員要共同處分房屋，才可以使房屋買賣有效。
(3)購房者符合申請宅基地的條件
農(nóng)村村民一戶只能有一處宅基地，已有宅基地的村民不得再申請宅基地，所以購房者必須滿足購買之前名下沒有別處宅基地的要求。
(4)買賣經(jīng)過村民委員會同意
農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織有權(quán)對這種物權(quán)作出實(shí)質(zhì)性處分，所以如果房屋要買賣的話就要經(jīng)過村委會的同意。
2、農(nóng)村房屋買賣什么情況下無效?
(1)產(chǎn)分離出賣
由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果售房者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，那房屋買賣則無效。
(2)主體有問題
出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人，非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效，并且房屋所有權(quán)人未經(jīng)共有人同意，私自出售房屋的，房屋買賣也是無效的。
(3)侵犯優(yōu)先購買權(quán)
房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，共有人有優(yōu)先購買權(quán)，房屋所有人出賣租賃房屋的，承租人享有優(yōu)先購買的權(quán)利，如果的優(yōu)先購買權(quán)被侵犯，該房屋買賣無效。
(4)非法轉(zhuǎn)讓
轉(zhuǎn)讓或買賣司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;依法收回土地使用權(quán)的;權(quán)屬有爭議的;法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形，這樣的房屋買賣無效。
2、農(nóng)村房屋買賣，對方反悔怎么辦?
網(wǎng)友提問：我是外地人，在妹夫的老家蓋房住了 15 年(是以妹夫老爹宅基地翻蓋的房)。 現(xiàn)在他們村要搬遷，我的情況又很復(fù)雜：我戶口不在本村，房子簽了協(xié)議有大隊(duì)書記、隊(duì)長及房主(妹夫老爹)簽字，算賣給我。我無房產(chǎn)證，只有協(xié)議書。而這個(gè)老宅原本是妹夫老爹分給他的家產(chǎn)。請問：農(nóng)村房屋買賣，對方反悔怎么辦?如果搬遷我能得到什么?
律師解答： 這種情況你很麻煩，這與小產(chǎn)權(quán)房有一定的相同性。你不是該村的村民，也就不應(yīng)當(dāng)有宅基地及房屋; 至于你們簽訂的房屋買賣協(xié)議，對于你與你妹夫的老爹來說是無效的。 拆遷款本身就會給該老爹，該老爹如反悔的話，你只能去法院起訴他，當(dāng)然該房屋你的出資等等會給你，但是根據(jù)司法實(shí)踐你要回得錢比拆遷款要少得多。最好你還是與村干部等協(xié)商好領(lǐng)取拆遷款時(shí)你在場，名義上是給公爹，實(shí)際上是給你。否則你會很麻煩的。
