最高人民法院發(fā)布了《2015年全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》(以下簡(jiǎn)稱《紀(jì)要》)，其中對(duì)農(nóng)村房屋買賣的裁判規(guī)則作出了統(tǒng)一的規(guī)定。與之前的司法實(shí)際操作相比較，《紀(jì)要》有以下六個(gè)方面新的、明確的改變 :
一、在判斷涉案農(nóng)村房屋買賣合同是否有效時(shí)，需要首先分清涉案房屋所在地區(qū)是否屬于“宅基地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)地區(qū)”。
《紀(jì)要》明確：“對(duì)于已將宅基地流轉(zhuǎn)確定為試點(diǎn)地區(qū)的，可以按照國(guó)家政策即相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)處理宅基地使用權(quán)因抵押擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的糾紛”。在中央加快農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方針指引下，全國(guó)各地陸續(xù)劃定了本轄區(qū)內(nèi)一些試點(diǎn)地區(qū)，開(kāi)展宅基地流轉(zhuǎn)、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)，取得經(jīng)驗(yàn)后，逐步向其他地區(qū)推廣。有關(guān)文件由市縣人民政府發(fā)布，律師可以向土地局及相關(guān)政府部門咨詢、核實(shí)。
法院審理試點(diǎn)地區(qū)的農(nóng)村房屋買賣直接適用的不是階位較高的法律、法規(guī)，而是依照相關(guān)文件的指導(dǎo)意見(jiàn)的規(guī)定處理。因此，律師必須調(diào)取到相關(guān)試點(diǎn)指導(dǎo)文件，才能有效、正確辦理這類案件。
二、非試點(diǎn)地區(qū)的農(nóng)村房屋出售給城市居民、及不同集體經(jīng)濟(jì)組織成員的房屋買賣為無(wú)效。
《紀(jì)要》規(guī)定“對(duì)于宅基地流轉(zhuǎn)處于非試點(diǎn)地區(qū)的，農(nóng)民出售其宅基地上的房屋給城市居民或者出售給不同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，該房屋買賣合同一般應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。” 實(shí)務(wù)中還需對(duì)以下兩個(gè)問(wèn)題進(jìn)一步探討：
1、對(duì)于原屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，因上學(xué)、工作、結(jié)婚等原因?qū)艨谶w出，現(xiàn)需要重回村購(gòu)房生活的，這種情況下買房是否有效?筆者認(rèn)為應(yīng)該按有效處理。
2、同一集體經(jīng)濟(jì)組織是指村民委員會(huì)、還是下屬的村民小組?根據(jù)《中華人民共和國(guó)村民委員會(huì)組織法》規(guī)定集體經(jīng)濟(jì)組織的基本形式是村民委員會(huì)，同時(shí)規(guī)定“村民委員會(huì)可以根據(jù)村民居住狀況、集體土地所有權(quán)關(guān)系等分設(shè)若干村民小組。”《紀(jì)要》沒(méi)有明確同一集體經(jīng)濟(jì)組織是指村民委員會(huì)、還是下屬的村民小組?筆者認(rèn)為：從歷史沿革上看，同一集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)指村民小組。
三、《紀(jì)要》沒(méi)有再把“集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)讓”視為買賣有效的變通條件。
過(guò)去人民法院通過(guò)判例或法院內(nèi)部會(huì)議精神的方式，通常將“集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)讓”視為買賣有效的變通條件，只要買賣合同上由村民委員會(huì)、街道辦、鄉(xiāng)政府、或者村民組長(zhǎng)等同意轉(zhuǎn)讓的意思表示，法院一般都認(rèn)定買賣有效。律師在為農(nóng)村房屋買賣提供咨詢或非訴訟服務(wù)時(shí)，也都盡量讓當(dāng)事人找到相關(guān)單位蓋章同意轉(zhuǎn)讓作為變通做法。
上述做法本質(zhì)上都是違法行政，且基本都存在徇私舞弊行為。《紀(jì)要》沒(méi)有把“集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)讓”視為買賣有效的變通條件，彰顯了司法獨(dú)立性，無(wú)疑是進(jìn)步的。
四、買賣合同無(wú)效后，對(duì)購(gòu)房人的利息損失，不再要求購(gòu)房者按過(guò)錯(cuò)比例分擔(dān)。
《民法通則》61條規(guī)定：民事行為無(wú)時(shí)，除了互相返還之外，如果還有損失，應(yīng)該按各自責(zé)任承擔(dān)。過(guò)去司法實(shí)踐中，有的法院認(rèn)為買賣農(nóng)村房屋，買賣雙方都是明知和有過(guò)錯(cuò)的，購(gòu)房者也應(yīng)自行承擔(dān)一部分損失，其中就包括利息損失。
《紀(jì)要》規(guī)定：“合同無(wú)效后，買受人可以請(qǐng)求返還購(gòu)房款并支付中國(guó)人民銀行同期同類銀行貸款利息”，明確購(gòu)房人的利息損失，不再要求購(gòu)房者按過(guò)錯(cuò)比例分擔(dān)，全部由賣方賠償。
五、法院不再把“進(jìn)行過(guò)翻建或改建的既成事實(shí)”視為考慮認(rèn)定無(wú)效、返還時(shí)難以逾越的障礙。
過(guò)去的司法實(shí)踐中，遇到買方已經(jīng)對(duì)房屋進(jìn)行過(guò)翻建或改建，考慮到返還、執(zhí)行難度大、矛盾復(fù)雜等因素，法院經(jīng)常會(huì)以各種理由判決合同有效，回避法院處理返還時(shí)有可能面臨的許多困難。
《紀(jì)要》規(guī)定：“買受人已經(jīng)對(duì)該房屋進(jìn)行改建或者翻建，也可以一并請(qǐng)求賠償翻建或者改建成本。”說(shuō)明法院內(nèi)部已經(jīng)突破了心理障礙，統(tǒng)一了處理意見(jiàn)，沒(méi)有向既成事實(shí)妥協(xié)，即使房屋進(jìn)行過(guò)改建或者翻建，該返還的還得返還。
六、合同無(wú)效后，法院沒(méi)有授權(quán)買受人可以主張房屋升值后的差價(jià)損失。
在過(guò)去的司法實(shí)踐中，基于誠(chéng)實(shí)信用原則、不讓惡意違約者獲利的司法共識(shí)，在買賣合同無(wú)效后，買受人經(jīng)常通過(guò)評(píng)估，向法院主張要求賣方賠償房屋升值后的差價(jià)損失，有相當(dāng)多的法院支持了這種請(qǐng)求。
《紀(jì)要》通過(guò)肯定列舉的方式，明確買賣合同無(wú)效后，買受人的權(quán)利為三項(xiàng)：返還購(gòu)房款、賠償貸款利息、翻建或改建成本。事實(shí)上排除了買受人主張房屋升值后的差價(jià)損失的可能。
