賣房人以自己賣出的房子是農(nóng)村的宅基地為由要求確認(rèn)買賣房屋合同無(wú)效，近日，北京市昌平區(qū)人民法院做出判決，認(rèn)為盡管雙方買賣房屋合同違反了法律規(guī)定無(wú)效，但賣房人明知農(nóng)村宅基地不允許賣給外村的人，仍然簽訂買賣合同，導(dǎo)致了買房人信賴?yán)鎿p失，應(yīng)當(dāng)予以賠償。
2002年4月9日家住昌平區(qū)的王先生與山東來(lái)京的李先生簽訂了一份房屋買賣協(xié)議，王先生將位于昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)農(nóng)村的房屋賣給李先生。約定房產(chǎn)總價(jià) 13萬(wàn)元，附屬電氣設(shè)備及舊家具折價(jià)5000元，共計(jì)135000元。協(xié)議簽訂后，雙方履行了合同約定。后李先生對(duì)該院落內(nèi)的部分房屋進(jìn)行了裝修，并增建了部分房屋。
但在今年年初，王先生將李先生起訴到了法院，認(rèn)為雖履行了合同，但買賣行為違反了法律有關(guān)農(nóng)村宅基地和房屋不允許買賣的相關(guān)規(guī)定，是違法買賣行為。請(qǐng)求法院確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效，李先生將房屋返還給自己。
李先生認(rèn)為當(dāng)初的買賣合同是雙方真實(shí)意思表示，并沒(méi)違反法律規(guī)定。應(yīng)依法駁回原告的請(qǐng)求。合同簽訂后，自己對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，并增建了房屋，如果認(rèn)定合同無(wú)效，應(yīng)賠償自己經(jīng)濟(jì)損失。李先生當(dāng)庭提出反訴，要求王先生賠償自己信賴?yán)鎿p失80萬(wàn)元。王先生則表示只同意返還當(dāng)初的購(gòu)房款。
法院委托鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)爭(zhēng)議的房屋進(jìn)行了鑒定，估價(jià)結(jié)果為地上建筑物及相關(guān)附屬物合計(jì)為137116元，宅基地區(qū)位補(bǔ)償總價(jià)為340032元。
法院認(rèn)為，集體所有的土地依照法律屬于農(nóng)民集體所有。本案中，李先生并非當(dāng)?shù)丶w組織成員，其購(gòu)買農(nóng)民集體所有土地上房屋的行為，違反了相關(guān)法律規(guī)定，系無(wú)效行為，故認(rèn)定雙方簽訂《售房協(xié)議》無(wú)效。雙方當(dāng)事人基于無(wú)效的買賣協(xié)議所取得的房產(chǎn)或價(jià)款應(yīng)當(dāng)予以互相返還。
在審理中，法院綜合考慮因買賣無(wú)效對(duì)雙方當(dāng)事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值等原因所獲經(jīng)濟(jì)利益，而買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成的損失。在王先生主張合同無(wú)效后，若僅依原價(jià)款相互返還，對(duì)李先生顯失公平。法院綜合考量雙方利益和本案具體情況，依據(jù)公平原則酌情予以判定，王先生與李先生簽訂和房屋買賣合同無(wú)效，王先生返還李先生購(gòu)房款135000元，并補(bǔ)償經(jīng)濟(jì)損失200000元。李先生在收到上述款項(xiàng)后，將房屋交還給王先生。
