王某家住米易縣攀蓮鎮，趙某家住米易縣草場鄉。2012年12月28日王某與趙某簽訂了《房屋轉讓協議書》。雙方約定：王某自愿將其所有的一棟 260平米的住房，連同兩塊200平米的自留地轉讓給趙某，共計147980元。協議中還規定：簽訂協議當天，趙某必須支付20000元定金給王某，剩余的127980元，應于2013年3月15日前一次性付清。若王某違約，除雙倍返還趙某定金外，還應每天按房屋總價的1%向趙某支付違約金;若趙某違約，王某可不退還定金，且趙某每天按房屋總價的1%向王某支付違約金。
《房屋轉讓協議書》簽訂當日，趙某支付王某20000元。之后兩人卻因無法辦理房屋產權證而發生糾紛。為此，趙某訴至法院，要求依法判令雙方簽訂的《房屋轉讓協議書》無效，同時要求王某返還20000元定金。
審判結果
經審理，法院依法確認趙某與王某簽訂的《房屋轉讓協議書》無效，判決王某返還趙某20000元的定金。
法官評析
本案爭議的焦點是王某和趙某簽訂的《房屋轉讓協議書》是否有效的問題。該協議條款具體、明確，雙方民事權利義務清楚，系雙方真實意思表示，可以成立。但合同成立不等于合同生效。
協議內容表明，雙方轉讓的不僅是王某的私有房屋，還涉及其農村宅基地和由其承包的集體所有的自留地。根據《中華人民共和國土地管理法》規定，農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。并且任何單位和個人不得侵占、買賣或以其他形式非法轉讓土地。
另外，雖然農村房屋作為私有財產可由村民自由處理，但農村房屋買賣勢必導致宅基地使用權主體的轉移。且王某轉讓的房屋宅基地未經政府審批許可轉讓，而是以轉讓私有房屋的名義私自將房屋連同宅基地進行了轉讓。因此，王某和趙某簽訂的協議是無效的。
如果轉讓房屋協議雙方都是本農村集體經濟組織的成員，且受讓房屋及其宅基地的一方不違反“一戶一宅”的法律規定，同時獲得農村集體經濟組織同意并經土地管理部門的審批許可，那么雙方簽訂的轉讓合同是可以成立并生效的。故法院依法作出上述判決。
(米易縣人民法院 蒙長林)
