花錢在隔壁村子買了一處帶院的住宅，楊某雖手持公證處、房管部門出具的手續(xù)，但在法律意義上，這處住宅卻不屬于楊某，因?yàn)橛秀Ｓ?ldquo;房地一體”原則。
幾經(jīng)倒騰把房子給倒沒了
楊某，是土默特右旗蘇卜蓋鄉(xiāng)美岱橋村村民，2002年3月，曾向住在土默特右旗溝門鎮(zhèn)威俊村的胞姐張某購買該村房院一處，內(nèi)有混合結(jié)構(gòu)正房128.34平方米，混合結(jié)構(gòu)南房80.78平方米。同時經(jīng)土右旗公證處公證，在土右旗房產(chǎn)管理所辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，產(chǎn)權(quán)變更到楊某名下，手續(xù)辦完后，楊某以為這下子就踏實(shí)了。
沒成想，事情卻在悄然發(fā)生變化。
同年，由于張某配偶王某欠本村范某等五位村民借款5萬余元，五人將王某告上法院，在執(zhí)行上述判決過程中，經(jīng)法院委托將王某居住涉案房屋評估作價為 55170元執(zhí)行給范某等五人抵償所欠債務(wù)。2004年3月，范某等五人將涉案房屋以54000元價款賣于本村村民劉某，劉某辦理了蒙B××號房屋產(chǎn)權(quán)證。2008年1月9日，劉某又將該房院以59500元的價格賣于本案被告白某，同時將房屋產(chǎn)權(quán)證交付白某，雙方未辦理房屋變更登記手續(xù)，白某購買此房院后，對居住的房屋進(jìn)行了裝修。2007年12月楊某要求白某為其騰房，白某基于買賣合同拒不騰房，于是楊某以侵權(quán)為由于2010年3月提起訴訟，請求判令被告立即騰出房屋。
非同村人其買賣合同無效
審理后，土右旗人民法院法官龔宇星認(rèn)為，涉案房屋位于土默特右旗溝門鎮(zhèn)威俊村，而原告楊某是土默特右旗蘇卜蓋鄉(xiāng)美岱橋村村民，在美岱橋村有住房。我國實(shí)行房地一體原則，即房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)不可分割，房屋買賣必定涉及宅基地轉(zhuǎn)讓，依據(jù)法律規(guī)定涉案房屋的宅基地屬于威俊村農(nóng)民集體所有，特定的村民、成員以外的人不能取得其使用權(quán)，且農(nóng)村宅基地具有福利性這一特點(diǎn)，村民基本上是無償或者支付較少的價款取得使用權(quán)，因此宅基地只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員間轉(zhuǎn)讓，由此可以認(rèn)定原告楊某與胞姐張某之間的買賣合同無效。
土右旗人民法院將涉案房屋執(zhí)行予范某等五位債權(quán)人，劉某是基于對法院執(zhí)行的公信力而購買的涉案房屋，后劉某又將房轉(zhuǎn)讓給被告白某。由于五位債權(quán)人、劉某以及白某都系溝門鎮(zhèn)威俊村人，系列轉(zhuǎn)讓行為是在同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員間進(jìn)行，因此其轉(zhuǎn)讓行為是合法有效的。既然原告楊某與張某簽訂的買賣合同無效，那么原告就無法取得涉案房屋所有權(quán)，對于其要求被告騰房的訴請不予支持。被告白某基于合法買賣行為有權(quán)占有涉案房屋，其合法的權(quán)益應(yīng)該受到法律保護(hù)。
最終，依照《中華人民共和國民法通則》第七十四條第一款第(一)項(xiàng)、第二款以及《中華人民共和國土地管理法》第六十三條、《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項(xiàng)，土右旗人民法院駁回原告楊某的訴訟請求。
農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)“房地一體”
既然花了錢，辦了證，那為啥房子還不是自己的?
帶著楊某的疑問，記者采訪了土右旗人民法院法官巴斯琴。據(jù)介紹，本案中涉及農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)，農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)具有特殊性，主要是受限于其宅基地使用權(quán)的性質(zhì)。雖然房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)是兩種不同的權(quán)利，但是由于房屋無法脫離土地而單獨(dú)存在，二者無法分離，即通常我們所說的“房地一體”原則。農(nóng)村的宅基地是我國特有的一種物權(quán)形式，就所有權(quán)而言，宅基地應(yīng)屬農(nóng)村集體成員所有，這一性質(zhì)決定了宅基地使用權(quán)是一種帶有身份性質(zhì)的財(cái)產(chǎn)權(quán)，法律規(guī)定禁止農(nóng)村宅基地自由流轉(zhuǎn)是讓農(nóng)民保住自己的住宅，維護(hù)其生存權(quán)益。因此，集體土地上房屋違反規(guī)定私自流轉(zhuǎn)的，違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，根據(jù)《合同法》第五十二條規(guī)定，違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。
