《憲法》第10條，城市的土地發(fā)球國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定發(fā)球國(guó)家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留山、自留地也屬于集體所有。第13條：“連勝保護(hù)公民的全法的收入、儲(chǔ)蓄、房屋和其他合法財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。”
《土地管理法》第62條：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”第63條：“家民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”
農(nóng)村房屋在房屋所在農(nóng)村范圍內(nèi)進(jìn)行買賣，也就是說(shuō)買賣雙方都是同村村民，其效力應(yīng)該沒有疑問，現(xiàn)在著重討論本村村民將房屋賣給非同村村民也就是外村人或者者城市居民的合同效力問題，主要有兩種觀點(diǎn)：
一、持否定意見，認(rèn)為買賣合同無(wú)效。
理由：
1、農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有，所以能享有宅基地使用權(quán)的必須是集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，如果允許農(nóng)村房屋外賣，勢(shì)必導(dǎo)致房屋項(xiàng)下的宅基地使用權(quán)一并進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，這將導(dǎo)致宅基地使用權(quán)享受主體擴(kuò)大化，有違《土地管理法》關(guān)于宅基地使用權(quán)身份限制的規(guī)定;
2、如果允許農(nóng)村房屋自由買賣，就是將與房屋相連的宅基地使用權(quán)作為標(biāo)的物出賣，實(shí)質(zhì)上就是對(duì)農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，因而為土管法所禁止;
3、 99年國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地通知》第二條第二款，“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建筑和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用權(quán)證和房產(chǎn)證”。
二、持認(rèn)同意見，認(rèn)為買賣合同有效。
理由：
1、土地管理法是嚴(yán)禁農(nóng)村宅基地使用權(quán)單獨(dú)流轉(zhuǎn)的規(guī)定，并未明確規(guī)定在農(nóng)村房屋所有權(quán)發(fā)生流轉(zhuǎn)情況下，其項(xiàng)下的土地使用權(quán)也嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓;
2、〈通知〉所發(fā)主體是國(guó)務(wù)院辦公廳，非國(guó)務(wù)院，且根據(jù)立法法61條，“行政法規(guī)由總理簽署，國(guó)務(wù)院頒布。”
因此〈通知〉充其量為政府規(guī)章，規(guī)章是不能作為確認(rèn)合同無(wú)效的法律依據(jù)
