農(nóng)村房屋買賣中的宅基糾紛
[基本案情]
2002年，甲在農(nóng)村自建了一套住房，后考慮出售該住房。城市居民乙獲此消息后，經(jīng)協(xié)商，與甲簽訂了一份《房屋買賣協(xié)議》。約定甲將位于某村的房屋四間轉(zhuǎn)讓給乙，乙支付購(gòu)房款人民幣20萬(wàn)元，甲負(fù)責(zé)協(xié)助乙辦理有關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。協(xié)議簽訂后，乙依約支付甲購(gòu)房款20萬(wàn)元，但未能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。2003年乙向法院起訴，要求甲方協(xié)助其辦理過(guò)戶手續(xù)。
[律師觀點(diǎn)]
律師認(rèn)為，甲乙雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》違反了國(guó)家關(guān)于宅基地不能由個(gè)人非法買賣的禁止性規(guī)定，屬于無(wú)效合同。乙的訴訟請(qǐng)求不會(huì)得到法院支持。
本案表面上看是房屋買賣問(wèn)題，但根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定“房隨地走”和“地隨房走”的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓原則。本案實(shí)質(zhì)上涉及農(nóng)村宅基地的使用權(quán)問(wèn)題。
宅基地是指依法經(jīng)審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給其組織內(nèi)部成員用于建造住宅的，沒(méi)有使用期限限制的集體土地。
《憲法》第10條規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留山、自留地，也屬于集體所有。”憲法以國(guó)家根本大法的形式規(guī)定了宅基地是我國(guó)農(nóng)村集體土地的一種重要的形式。依照憲法，《土地管理法》也明確規(guī)定宅基地由村集體所有。
本案中原告甲擁有的宅基地使用權(quán)是合法有效的。被告乙系屬于城市居民，不是集體經(jīng)濟(jì)組織成員。按照前述的法律規(guī)定，非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，不得申請(qǐng)取得宅基地使用權(quán)。因此，被告乙無(wú)權(quán)享有訴爭(zhēng)房屋及其宅基地的使用權(quán)。
