農村房屋買賣判決書
房屋買賣稅專題
北京市大興區人民法院民事判決書
(2007)大民初字第6816號
原告王一，男， 19××年×月×日出生，漢族，農民，初中文化。住北京市大興區××小區××單元×號×室。
委托代理人：文士龍，北京市功道律師事務所
被告：楊二，男，19××年×月×日出生，漢族，農民，初中文化。住北京市大興區××小區××單元×號×室。
被告：夏三，男， 19××年×月×日出生，漢族，農民，初中文化。住北京市大興區××村××號。
原告王一與被告二、夏三房屋買賣合同糾紛一案，本院于2007年8月7日立案受理。依法由審判員××適用簡易程序公開開庭審理了本案，原告王一及其委托代理人文士龍與被告被告楊二、夏三及其委托代理人到庭參加訴訟。本案現已審理總結。
原告王一訴稱：1999年月3日，我與楊二簽訂了購房協議書，我將位于北京市大興區××的一處宅院的東半部分賣給了楊二。2005年6月28日楊二又將所購的宅院及房屋轉賣給夏三，但其轉賣協議未實際履行。上述兩份房屋買賣協議均違反了國家法律規定，應屬無效。起訴要求確認我與楊二簽訂的房屋買賣協議無效楊二、夏三之間的房屋買賣協議也無效，要求楊二、夏三返還大興區××院落內的房屋拆遷補償利益××萬元，訴訟費用由被告承擔。
被告楊二辯稱：我購買王一的宅院是事實，我購買后對房屋進行裝修，安裝門窗。內部抹灰，鋪地板磚，還增建一間北房，將廂房拆掉，新建了5間北房。
2005年6月28日，我與夏三簽訂了房屋買賣協議，以22萬元的價格轉賣給夏三。我與王一簽訂的合同是雙方自愿簽訂的，是雙方真是的意思表示，合法有效。即使無效，王一起訴我要求返還財產已超過訴訟時效。該房屋已不在手里，事實上我已無法返還。我不同意王一的訴訟請求。
被告王一、夏三辯稱：2005年6月28日我二人在王一處購買了北房十間及院落，價款為10萬元，夏三是北程莊村村民，其購買××經委會同意。我二人與王一所簽購房協議合法有效，且已經實際履行。即使無效，王一的訴訟請求也已經超過訴訟時效。請求駁回王一的訴訟請求。
審理查明：1999年5月30日，王一與楊二簽訂了購房協議，王將位于北京市大興××的宅院(長13木，寬15.3米)及北房四間、東廂房二間的山墻兩戶共同使用。房屋位置，東鄰××，西鄰本戶，房后鄰街道，南鄰本戶王。尹購得上述房產后，對房屋進行了裝修并增建房屋。2005年6月28日，楊二與夏三簽訂了房屋買賣協議，將所購宅院及房屋十間以20萬元的價格轉賣給了夏三。2007年8月7日，王一起訴時，該院落內有北房十間。2007年9月1日，夏三與北京××有限公司簽訂拆遷補償協議，夏取得拆遷利益719026.5元、搬家補助費2356元、提前搬家獎勵費2000元、停產停業補助費43988元，均在取得拆遷利益中支付。夏選購的期房中，依據拆遷補償協議中確認的房屋建筑面積157270元。現王一、夏三所購宅基地上房屋已經拆除。上述事實，有雙方當事人在庭審中的陳述、購房協議書、北京市大興區××村民委員會證明、拆遷補償協議、拆遷補償協議、補充補償協議等證據在案佐證。
本院認為：楊二為城鎮戶口，其購買北京市大興××集體經濟組織所有的宅基地上的房屋，違反了土地管理法的相關規定，故楊二購買的王一的房屋轉賣給夏三，尹與楊二、夏三的所簽訂的轉賣協議亦無效，當事人因此取得的財產應予以返還。導致上述民事行為無效，當事人均有過錯，應各自承擔相應的責任。鑒于夏三所購宅基地上的房屋已經拆除，無法返還， 夏三已經實際取得拆遷利益， 夏三應給予王一相應補償，具體補償數額應根據夏三實際取得利益中的區位補償款、房屋重置成新價、購房補貼數額的酌情予以確定。無效的民事行為，自行為開始起就沒有法律約束力，因該合同取得的財產予以返還，楊二、夏三主張王一要求返還財產的請求已經超過訴訟時效的答辯意見不成立，本院不予以采納。據此《中國人們共和國合同法》第五十二條第(五)項、第五十八條之規定，判決如下：
一、原告王一與被告尹某華簽訂的購房協議無效。
二、被告楊二與被告夏三鑒定的購房協議無效
三、自本協議生效之日起十日內被告夏三 給付王一經濟補償×× 元。
訴訟費五千五百九十五元(其中案件受理費三千五百七十五元，訴訟保全費二千零二十元)，由原告王一負擔二千七百九十七元五角(于本判決生效七日內繳納);二千七百九十七元五角(于本判決生效七日內繳納)。
如不服本判決，可在判決送達之日起十五日內，向本院遞交上述狀，并按對方當事人的人數提出副本，交納上訴案件受理費，上訴于北京市第一中級人民法院。如在上訴期滿后七日內未交納上訴案件受理費的，按自動撤回上訴處理。
代理審判員
二零零七年十一月五日
書 記 員
