內容提要：近年來，我國農村居民與本集體經濟組織外人員(包括城市市民和外村農民)之間的房屋買賣行為日益活躍，隨著城市化進程的加快及民房拆遷補償的劇增，由此而產生的糾紛也呈井噴狀態。在農村集體所有土地向國有土地轉變的過程中，房屋買賣合同的效力、房屋所有權和宅基地使用權的歸屬成為焦點。從介紹、評價司法實踐中的觀點出發，結合具體法律條文和民法債權、物權原理，對農村土地集體所有權制度下宅基地使用權變動的原因、規則及農村私房買賣中各方當事人的真實意思表示進行分析，應將農村集體土地所有權變動過程中的農村私房買賣作為效力待定的民事法律行為處理。
關鍵詞：宅基地使用權轉讓 農村房屋買賣合同 合同效力
一、問題的提起
隨著農村經濟的發展和城市化步伐的加快，大量農民涌向城市，由于各種原因，他們選擇在城市長期居住而打算賣掉農村的房屋;而部分城鎮居民則由于向往農村田園式的生活或其他原因而打算在農村買房。在這種供需的雙重刺激下，農村房屋在農村居民和城鎮居民之間的交易日益增多。但是，我國法律目前對于農村房屋的規范尚比較雜亂，尤其是涉及農村房屋買賣合同效力的規范政出多門，導致在司法實踐中對于這一法律問題理解各異，判決千差萬別。盡管部分高院以會議紀要的形式作出了相應的規定，均認為，農村私有房屋買賣合同的效力應以認定無效為原則，以認定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經濟組織的成員的，可以認定合同有效[1][2]，但實踐中執行效果不理想。
由于城市市民到農村購房已經是較為普遍的社會現象，因此此類糾紛的解決具有重要的社會意義。首先，由于農村土地是眾多農村人口的生存保障，土地制度構成農村社會制度的基礎，若糾紛解決不好，導致當事人之間的矛盾升級，將會害及農村社會的穩定。其次，此類糾紛事關我國集體所有權土地制度與公平市場交易秩序，弱勢農民的利益和市場交易秩序都是法律重點保護的對象，二者在一定程度上是相互沖突的，對二者的價值如何均等地予以考慮、衡量，于法律理論、實踐都是一種考驗。
我國城市郊區的農民集體在戶籍制度上通常分為農業戶口和非農業戶口。就前者而言，該集體土地為集體所有當屬無疑，而就后者而言，該集體土地根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》(以下簡稱條例)第二條第五項即轉化為國家所有。基于上述土地所有權制度，對于農村私房買賣糾紛，有主張合同內容違反法律強制規定而無效者(以下簡稱合同無效說)，有主張合同有效權利發生轉移者(以下簡稱合同有效說)，有主張合同房屋買賣部分有效而宅基地使用權買賣部分無效者(以下簡稱部分有效說)。上述三種主張的持有者，主要是以合同債權為基礎，采我國合同法債權形式主義物權變動模式，從合同文字表面判斷債權是否成立出發來推斷農村私房所有權是否移轉給買受人。這種靜止地思考問題的方法，其缺陷在于在現行農村農民集體所有土地特定主體的條件下，缺乏探詢當事人真實意思表示以及與集體土地所有權變動過程相結合，在動態中確定權利變動、歸屬的思考，因而在邏輯上難以自圓其說。
本文將從法解釋論的角度出發，結合有關現行法律規范和農村的實際情況進行分析，重點解決以下問題：宅基地上房屋買賣合同是否因違反土地管理法的規定而歸于無效?如果合同無效法律效果又是什么?認為合同有效說的理論依據何在?有無可能在現行法律的框架內作出一種合理的裁判，既平衡買賣雙方的利益，又不產生法律邏輯上的矛盾?
二、關于農民宅基地上房屋買賣有關的法律法規及評析
目前，我國關于農村房屋轉讓，主要依據的法條有：
1、《中華人民共和國土地管理法》第二條：中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。
任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。
從上面法條可知集體土地使用權可以依法轉讓，所以集體土地使用權是可以依法轉讓在法律上不存在障礙的。對于使用權是不是同意轉讓或轉讓給誰因是由土地所有權人決定，也就是說因由村集體決定，所以對于村民免費獲得的宅基地使用權建房后轉讓房屋時涉及土地使用權移轉的，必須附條件是肯定的，如經村集體同意，或免費改收費補交，至于購入房屋者不應有身份的限定。
2、《中華人民共和國土地管理法》第六十二條：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。
農村村民住宅用地，經鄉(鎮)人民政府審核，由縣級人民人民政府批準;其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。
農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。
從六十二條可以看出這是對宅基地使用權的一種規定，且是針對農村宅基地申請及建房的規定，而此條中對于農村村民出賣、出租住房沒有禁止性規定，只是說農村村民出賣、出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準，這是對一戶只能申請一次宅基地的限制。從此條可以看出農村村民房屋是可以出賣、出租的。但此處表述是一戶只能擁有一處宅基地，而事實是目前農村申請宅基地時對于你是否有宅基地會進行嚴格審查，對于目前一戶擁有多處宅基地現實中已普遍存在，大多是申請建房后又繼承房屋和購入房屋的，如規定一戶只能擁有一處宅基地，那么使農民在繼承權房屋遺產上存在矛盾。
3、《中華人民共和國土地管理法》第六十三條：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。
從上可知，這條是針對建設用地來說，除了第二款規定外，農民集體所有的土地如果是為了非農業建設，就不得出讓、轉讓或者出租，此款筆者認為不能否認農村房屋不能買賣，而宅基地建房屋是經批準的，所有權人依法轉讓房屋法律應是允許的。
4、《中華人民共和國物權法》第一百五十二條 宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。
