農村房屋買賣合同成立后反悔怎認定
〔案情〕
原告小李系城鎮居民，其父親老李死亡后在某村留有一塊宅基地，在該宅基地上建有三間近120平方米的平房。原告小李依法繼承房屋后，與老李同村的被告張某簽定了房屋買賣協議。隨即被告張某向原告小李交付了房款2萬元，原告小李則向被告張某交付房屋和宅基證。此后，被告張某就入住至今。期間被告張某曾向該村村委會提出要求辦理房屋過戶手續，因被告張某未拆除原宅基地上的舊房，故該村村委會未予同意辦理過戶手續。兩年后，現因原告小張提出反悔，并以該房屋買賣協議違反了《中華人共和國土地管理法》的有關規定為由，訴至法院要求確認其買賣合同無效，并愿意退還房款2萬元。
〔評析〕
本案在審理過程中有三種意見：
第一種意見認為：根據《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第一款規定，雙方買賣協議本身就違反了國家現有法律的明文規定。另外，我國民法上有關農村宅基地使用權的規定：公民出賣其房屋或其他建筑物時，或者因贈與、繼承而使房屋或建筑物的所有權發生移轉時，宅基地使用權也隨之轉給房屋或其他建筑物的新所有人，但是宅基地的所有權仍然歸國家或集體享有，這體現了物權法上的“房地一體主義”。應當認定房屋買賣協議無效，房屋予以返還。
第二種意見認為：認可農民合法財產權的流轉，認為買賣雙方交易的標的物主要還是房屋，從買賣當時的市場價格來看，出賣人并沒有取得宅基地上的收益，對集體經濟組織的經濟利益并不存在侵犯的現象，從合同當事人意思自治原則出發，只要該房屋屬于合法建筑，符合一般買賣合同的有效要件，應當認定房屋買賣協議有效。
第三種意見認為：尊重房屋已移轉的現實，穩定房屋交易，促進財產流轉，避免出現確認無效以后執行難的局面，主張該農村房屋的所有權可以在一定的條件下與宅基地使用權分離，承認受讓方享有房屋所有權，出賣方仍保有宅基地使用權，應當認定協議無效但房屋不返還。
筆者同意第三種意見，理由如下：
1、結合現在農村社會的現狀，農民的法律知識也比較有限。
在絕大多數情況下，交易雙方只是對房屋買賣的意思，特別是買受方也根本沒有意識到宅基地上存在相關的法律規定。還有就是考慮到農村房屋返還的執行難問題。
2、從原告小李出賣所繼承房屋的行為來看，可以視為對土地使用權的一種單方放棄行為。
既然原告小李對原來的宅基地失去權利，那么也不得因后悔而提出收回宅基地。當然被告張某并不因此就得到土地的所有權，其土地的所有權就需要有關部門給予確認。
3、從法條的適用上存在一定的可行性。
雖然在《合同法》第58條中規定：“……不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償……”。其中“不能返還”是指事實上的不能返還，“沒有必要返還”是指根據實際情況的需要，當事人經協商認為不必采用返還原物的方式。但對本案的處理來看，應使用擴張解釋來理解“沒有必要返還”情況。
4、總之，現在隨著城鄉一體化的進程的加快，農村出現了大量的空閑宅基地和房屋，所以更好的處理農村、農民的相關問題尤為突出，從法院的處理結果來看，應更好的保障農民的權利，維護農村穩定的環境。
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