農村房屋買賣合同效力如何
【案情】
王某于2004年5月以3萬元的價格購買了某集體經濟組織成員張某的一套房子，后又對房屋進行了修繕和裝修。當時，王某(該集體經濟組織之外的人員)還拿到張某土地使用證。不過，宅基地土地使用證無法“過戶”，只是在變更欄注明“房屋出售給王某使用”。 2009年12月，張某要求原價收回房屋遭到拒絕后，便向法院提起訴訟，要求撤銷合同、收回房屋。2011年3月，法院作出判決，認為王某與張某的房屋買賣協議無效，判令張某向王某支付原房屋及添附部分的折價為5萬元補償，限王某三個月內搬出房屋。判決后，王某不服提出上訴。2011年7月，中級法院作出終審判決，判決駁回上訴，維持原判。
【爭議】
關于本案合同的效力，存在著截然不同的兩種意見，一種意見認為，農村房屋買賣必然涉及房屋占有范圍內宅基地的轉移，也即“地隨房走”。根據《房地產管理法》的規定，商品房買賣必然導致房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓，而《土地管理法》中又明確規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”、“集體建設用地必須轉為國有以后才能進入二級市場流轉”等，因此，農村宅基地的不可交易性決定了農村房屋買賣合同的無效。另一種意見認為，只要買賣合同是雙方當事人的真實意思表示，并不違反違反法律和行政法規的強制性規定(根據合同法司法解釋，此強制性規定是指效力性強制性規定而非取締性強制性規定)，不存在《合同法》第五十二條規定的無效情形及第五十四條規定的可撤銷情形，均應認定為有效。綜觀《土地管理法》的規定，第六十三條不僅有除外條款，而且也僅是規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”，屬于典型的取締性規定，所以在農村集體土地上所建房屋買賣合同并不必然無效。
【評析】
筆者嚴格依照法律邏輯進行合法性審查，根據相關法律法規和客觀實際，同意第二種觀點。
(一)只要合同沒有違反法律、行政法規的強制性規定，就應當認定有效。
根據《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第四條的規定，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。而目前據以認定農村私房買賣合同無效的主要依據是買賣合同違反了國務院辦公廳發布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》的有關規定，從行政法理論和立法法的角度看，該《通知》不是行政法規，所以不能將之作為認定合同無效的依據。除此之外，《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第十四條規定：“合同法第五十二條第(五)項規定的‘強制性規定’,是指效力性強制性規定。從現有的規定看，并沒有發現農村房屋買賣合同違反法律、行政法規的效力性強制性規定的情況，故，不應認定為無效。
(二) 從法律平等保護所有權的基本精神來看，限制農民買賣房屋是對農民權利的侵犯。
我們知道，處分權是所有權最核心的權能，處分權是所有權的標志。如果連最基本的所有權都無法自由行使，怎么能說是平等地保護了所有權呢?另一方面，契約自由原則是合同法的基本原則，限制農民向集體經濟組織之外的成員出賣住房屋與合同自由的基本原則背道而馳。
(三)《土地管理法》第六十三條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設;但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。”此規定的立法本質是維持農業用地的數量，保證農民的生存之本和國家的糧食安全，而宅基地本來就是建設用地，其主體變更不會導致農業用地的減少，故以該規定認定農村房屋買賣合同無效是不符合立法原意的。同時，該法第六十二條規定，“……農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”顯然，農村房屋只是在被出賣、出租之后，村民不可再申請宅基地，并非不能出賣宅基地。而且，《土地管理法》第六十三條之規定也僅僅是一種取締性強制性規定，而非效力性強制性規定，故以該規定認定農村房屋買賣合同無效是站不住腳的。《農村承包經營法》也體現了相同的精神，該法第三十二條規定，“通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉。”該規定原則上賦予了農民處分自己的承包土地經營權的權利。該法體現了以人為本的精神，充分尊重農民的自主性，相信農民能夠從自身利益最大化的角度理性地處分自己的財產，是立法精神的巨大進步。既然農民安身立命之本的農用承包土地都可以流轉，那么農村宅基地怎么就不可以流轉呢?
(四)物權與債權的區分原則決定了不能簡單地認定合同無效。
《物權法》第十五條明確規定了不動產物權變動的原因與結果行為相區分的原則，即債權合同的效力認定與合同所涉標的能否(是否)移轉是相區分的。在債權合同沒有違反法律、行政法規的效力強制性規定的情況下，不能以合同標的物能否切實移轉來決定合同的法律效力。雖然我國沒有承認物權行為的獨立性，但合同效力的判斷和履行至少是兩個時間上不同順位的問題，是有區別的。農村房屋買賣合同雙方當事人經過充分協商后，約定以一定的價格轉讓房屋那么合同已成立。未辦理過戶登記并不影響合同效力。因為房屋過戶登記不是房屋買賣合同有效的必要要件，登記制度的作用主要在于公示，讓人周知該權利的存在以及權利人的相關信息。登記的只是宅基地使用權和房屋所有權變動情況這一客觀事實，而非房屋買賣合同本身。登記是房屋買賣合同中的一項附隨義務，是生效房屋買賣合同的履行的內容之一，不是房屋買賣合同的必要要件。
(五)維護《合同法》帝王條款誠實信用基本原則的需要。
目前農村房屋買賣糾紛的發生主要為房屋出賣人訴買受人要求確認合同無效并收回房屋。從訴訟的起因來看，多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現值或拆遷補償價格遠遠高于原房屋買賣價格，出賣人受利益驅動而起訴;從標的物現狀來看，有的房屋已經過裝修、翻建、改建等添附行為。因此確認合同無效可能導致誠實信用的基本價值動搖，不利于交易秩序的維持，而確認合同有效則完全可以避免此不利影響。
