農村房屋系建筑于宅基地之上，由于法律對宅基地流轉的嚴格限制，使之對農村房屋的買賣形成了重大影響。因此，在辦理農村房屋買賣公證時，就必須要對農村宅基地法律關系、農村住宅法律關系以及國家的農村及農業政策有系統而準確的把握。
一、農村房屋買賣法律依據
《物權法》第153條規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法律和國家有關規定”。第155條規定：“已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記”。按上述規定，鑒于宅基地與房屋是不可分離的，根據我國民法一貫堅持的“房隨地走”、“地隨房走”原則，既然宅基地可以轉讓，則地上的房屋自然也可以轉讓，或者說農村的房屋一旦流轉，則與其不可分離的宅基地使用權也自然視為一并流轉。
關于農村房屋轉讓的法律規定，最明確的是土地管理法，該法第62條第4款規定：“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”據此規定，農村村民可以自由轉讓和出租住房，只是出賣、出租住房后，不得再次申請宅基地使用權。
二、農村房屋買賣公證的審查重點
農村房屋買賣公證，是指公證機構根據當事人的申請，依照法定程序證明農村房屋買賣合同真實、合法的活動。此類合同公證的審查及告知重點是：
1、審查賣方的主體資格及轉讓房屋的合法性。
賣方原則上應當是農村集體經濟組織成員。在我國，宅基地使用權作為宅基地使用權人依法利用集體所有的土地建造住宅及其附屬設施的權利，在本質上是一種帶有社會福利屬性質的權利，1非集體組織成員不享有該項福利。因此，農村房屋的出讓方應當是農村集體經濟組織成員。當然，如果是因繼受取得的農村房屋所有權，其出讓方也有可能不是本集體經濟組織成員，如其他農村集體經濟組織成員因受讓、受贈或繼承獲得本集體所有的宅基地上房屋，或者城鎮公民因繼承獲得農村房屋的情況。但這僅為例外，不帶有普遍性。
轉讓房屋合法性的審查，主要是審查宅基地的取得和使用是否符合《土地管理法》第62條的規定。該條規定，“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民建住宅，應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。農村村民住宅用地，經鄉(鎮)人民政府審核，由縣級人民政府批準;其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續”。按此規定，農村房屋所附著的宅基地必須具體以下要件方為合法：一是經批準，二是不超標，三是一戶一宅，四是符合總體規劃。因此，在審查中，應要求出讓方提供批準用地證明書，并對該證明書上批準建房的位置、面積、樓層、結構等進行核對。屬于超面積建筑的房屋(我國農村超標建房是一個普遍現象)，應要求其提供已接受超標處罰的證明或集體組織同意其轉讓的證明。
2、審查買方的主體資格。
在一般的買賣合同公證中，買方的資格無需過多審查，只要具有完全民事行為能力即為已足。然而，由于農村宅基地使用權的限制轉讓，導致農村房屋買賣合同中的買方資格也受到一定的限制。因此，農村房屋買賣合同中的買方一般應當具備以下資格：(1) 不是城鎮居民。1999年國務院辦公廳“關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知”中明確規定，禁止農村房屋向城鎮居民出售。該規定雖然不是法律、法規，但在公證中應當予以適用。因為《物權法》第153條有關宅基地使用權的取得、行使、轉讓適用法律的規定中，包括了適用“國家有關規定”的要求。(2)不是本集體組織中已享有宅基地使用權的村民。因為土地管理法規定一戶只能擁有一處宅基地。中共中央、國務院的有關文件也多次強調，“農村居民每戶只能擁有一處不超過標準的宅基地，多出的宅基地，要依法收歸集體所有。”2如果允許已有住宅的村民在本集體購買房屋，就意味著將擁有兩份以上宅基地使用權，造成事實上的不公平。當然，如果買方將已有房屋拆除并將宅基地交回集體的，則不受此限。(3)是否必須是本集體組織成員未受限制。由于法律對農村房屋的買方的資格未作明確限制，國家規范性文件也只對城鎮居民在農村買房進行了限制，因此，不是本集體組織成員的買方原則上可以作為農村房屋的買受人。但也有人認為，如果受讓方為本集體組織以外的人員，該人員必須首先在本集體組織中落戶并符合申請宅基地的條件。
3、告知法律意義和后果。
首先，應當告知出讓方轉讓房屋后，其宅基地使用權也意味著隨同轉讓，因此，其不能再次享有申請宅基地使用權的權利。如果其仍欲在本集體享有居住，只能依據轉讓、出租的方法取得。但是，凡未行使宅基地申請權的，即原來是依繼承、轉讓、出租的方式取得宅基地者，轉讓房屋后無房居住時，如果再申請宅基地，因為是初次申請使用，所以應給予批劃宅基地。
4、其次，告知當事人登記事項。
根據《物權法》第155條的規定，已經登記的宅基地使用權轉讓的，應當及時辦理變更登記。未辦理登記的，物權移轉無效。同時，根據《土地登記規則》第37條規定：“有下列情形之一的，土地使用權轉讓雙方當事人應當在轉讓合同或者協議簽訂后三十日內，涉及房產變更的，在房產變更登記發證后十日內，持轉讓合同或者協議、土地稅費繳納證明文件和原土地證書等申請變更登記：(一)依法轉讓土地使用權的;(二)因買賣、轉讓地上建筑物、附著物等一并轉移土地使用權的;”“房屋所有權變更而使土地使用權變更的，在申請變更登記時，應當提交變更后的房屋所有權證書。”目前，我國農村宅基地和房屋的登記還極不完善，不少地方農村房屋根本無法登記，因此，不能登記的，公證員宜告知當事人將房屋買賣合同公證書副本一份交宅基地所屬集體組織備案。
三、農村房屋買賣的幾個相關問題
1、流轉房屋的土地溢價的歸屬。1990年，國務院批轉國家土地管理局《關于加強農村宅基地管理工作請求的通知》中規定，進行農村宅基地有償使用試點。宅基地使用費要本著“取之于戶，收費適度;用之于村，使用得當”的原則，實行鄉管、銀行立戶制度，用于村內基礎設施和公益建設。1993年7月，為了減輕農民負擔，中央和國務院辦公廳聯合發出《關于涉及農民負擔項目審核處理意見的通知》中規定，取消農村宅基地有償使用費和農村宅基地超占費。自此始，農村宅基地為完全無償使用。村民在轉讓農村房屋時，其宅基地使用權實事上也隨之讓與，因此，筆者認為，如果當事人轉讓農村房屋時，轉讓費中包含了地價，則應本著“誰之財產誰受償”之原則，其溢價應歸屬集體所有。對此，宜告知轉讓方并記錄在案。
2、由于農村房屋大多無產權憑證，且在所有權移轉時也可能無法辦理變動登記，因此，就可能產生如果遇到國家征收時，其賠償費的歸屬爭執。對此，宜在公證中提醒當事人并在轉讓合同中予以明確約定。
3、承包地上所建房屋和多套房屋轉讓的效力問題。由于城市周邊農村地少人多，不少人在所承包的耕地上修建住宅，此類房屋的轉讓，雖然就債權關系而言，仍然有效，但與農村土地政策有沖突，故筆者認為不宜辦理公證。“一戶一宅”是集體組織成員享有宅基地使用權的基本原則，因此，若一戶有兩處以上宅基地的，其房屋的轉讓，以經合法批建的一處為有效，而非法多占的宅基地上所建的房屋的轉讓，則不宜辦理公證。但繼承及受遺贈不在此限。
4、農民“農轉非”后，其宅基地并未轉為城鎮建設用地的，該宅基地上的房屋之轉讓是否應受限制。筆者認為，應區別對待：若已經規劃且將被征收，則應受限制;若暫時并無征收規劃，則不應受限制;若為繼承及受遺贈，則不管是否將被征收均不受限制。(巢湖市正義公證處 李秀芬)
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