隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，人口流動的增強，很多農(nóng)村居民搬離了農(nóng)村，手中有了“多余的房產(chǎn)”，農(nóng)村私有房屋的買賣也應(yīng)蘊而生。但在現(xiàn)實中，基于房價上漲、拆遷等原因，許多當(dāng)事人又以違反法律的規(guī)定主張該房屋買賣無效。那么農(nóng)村私有房屋能不能買賣?買賣合同的主體到底是誰呢?這一問題既關(guān)系到公民私有財產(chǎn)的保護又關(guān)乎社會的穩(wěn)定。
農(nóng)村私有房屋是指農(nóng)民個人所擁有的用于生產(chǎn)、生活的自建自住農(nóng)舍，這種農(nóng)舍主要建在宅基地上。目前，我國還沒有關(guān)于調(diào)整農(nóng)村房屋和土地的民事法律，僅在民法通則、物權(quán)法和土地管理法等極少數(shù)規(guī)范中進行調(diào)整?！段餀?quán)法》第30條規(guī)定：“農(nóng)村村民對其合法建造的房屋享有所有權(quán)”。第64條規(guī)定，“私人對合法擁有的房屋享有所有權(quán)，所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利”。其中的處分形式多樣，包括買賣、互易、贈與等方式?！锻恋毓芾矸ā返诹l也認(rèn)可農(nóng)村房屋可以買賣和出租。因此，在我國，農(nóng)村私有房屋是可以買賣的。而且對集體經(jīng)濟組織成員間的房屋買賣，我國相關(guān)法律和地方法規(guī)都有明確的規(guī)定，《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》(2004修正)第 13 條規(guī)定：“集體所有土地上建成的房屋需轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(二)居住房屋轉(zhuǎn)讓的受讓人為房屋所在地鄉(xiāng)(鎮(zhèn))范圍內(nèi)具備居住房屋建設(shè)申請條件的個人;非居住房屋轉(zhuǎn)讓的受讓人為房屋所在地鄉(xiāng)(鎮(zhèn))范圍內(nèi)的集體經(jīng)濟組織或者個體經(jīng)營者。在我國目前的司法實踐中，同一集體經(jīng)濟組織成員間的房屋買賣，如果經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，一般認(rèn)定該買賣合同有效。
但對非集體經(jīng)濟組織成員買賣農(nóng)村私有房屋的買賣合同卻認(rèn)定為無效。理論界通說認(rèn)為：首先，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規(guī)所禁止的。其次，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。第三，目前，農(nóng)村房屋買賣無法辦理產(chǎn)權(quán)證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權(quán)人的保護。而且根據(jù)國務(wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”
這樣似乎讓人覺得非集體經(jīng)濟組織成員不可以成為農(nóng)村私有房屋買賣的主體。筆者認(rèn)為：首先，我國法律是禁止宅基地的流轉(zhuǎn)，但似乎又與“房地一致”原則相矛盾。而且，我國現(xiàn)行的法律法規(guī)以及其他規(guī)范性法律文件并沒有明確規(guī)定非集體經(jīng)濟組織成員成為農(nóng)村私有房屋買賣主體是不合法的，“法有明文規(guī)定不可為，法無明文禁止即可為”。況且非集體經(jīng)濟組織成員成為農(nóng)村私有房屋買賣主體有著深刻的現(xiàn)實必要性。第一，農(nóng)民存在多余房屋，由于繼承、贈與、新買住房等原因，很多農(nóng)民脫離了農(nóng)村，農(nóng)存的住房就成為“多余”，需要處置，而房屋買賣就成為了最佳的處置方式，與此同時，由于城市住房緊張，房價高，城市居民來住房比較寬松的農(nóng)村購買自己的住所不失為一個良策，一方面可以解決農(nóng)場房屋“多余”現(xiàn)狀，另一方面又可以解決城鎮(zhèn)居民的住房問題。況且僅在集體經(jīng)濟組織成員間內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶之間流轉(zhuǎn)，無法形成有效的市場，還會損害出賣人的經(jīng)濟利益;第二，它可以成為農(nóng)民的融資手段。對于農(nóng)民來說，不到萬不得已是不會出賣自己的房屋的，比如為了治病救人、生產(chǎn)經(jīng)營等，而非集體經(jīng)濟組織成員一般經(jīng)濟實力比較強，能夠在短時間內(nèi)給付購房款;其次，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用合同法若干問題的解釋(一)》第四條的規(guī)定，人民法院確認(rèn)合同無效只能依據(jù)法律和行政法規(guī)。但是，該通知雖然是以國務(wù)院辦公廳的名義發(fā)布的，尚不屬于行政法規(guī)。因此，不能據(jù)此決定農(nóng)村房屋買賣合同的效力。
所以非集體經(jīng)濟組織成員可以成為農(nóng)村私有房屋買賣合同的主體。而且根據(jù)“地隨房走”原則，農(nóng)村宅基地使用權(quán)也應(yīng)該能可以以向非集體經(jīng)濟組織成員流轉(zhuǎn)。
