近年來，隨著我國社會主義新農(nóng)村的建設(shè)和城市化進程的加快，農(nóng)村房屋的流轉(zhuǎn)日益增多，并隨著民房拆遷補償?shù)膭≡觯纱艘l(fā)的農(nóng)村房屋買賣糾紛也隨之增加，我國法律目前對于農(nóng)村房屋的規(guī)范尚比較雜亂，尤其是涉及農(nóng)村房屋買賣合同效力的規(guī)范政出多門，導(dǎo)致在司法實踐中對于這一法律問題理解各異，本文試從法律應(yīng)用層面上提出解決農(nóng)村房屋買賣法律適用問題的個人見解。
一、現(xiàn)有對農(nóng)村房屋買賣的相關(guān)法律及規(guī)范性文件的規(guī)定
(一)《物權(quán)法》第十三章對宅基地使用權(quán)作了明確規(guī)定：
第一百五十二條 宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。
第一百五十三條 宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。
第一百五十四條 宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。對失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地。
第一百五十五條 已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記。
(二)《土地管理法》第六十二條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。
農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn);其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。
農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。
第六十三條 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。
(三)《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國發(fā)[2004]28號)規(guī)定，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。
(四)1999年5月6日國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》(以下簡稱通知)的第二條規(guī)定：加強對農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進行房地產(chǎn)開發(fā)。農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);對符合規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地使用權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，因發(fā)生破產(chǎn)、兼并等致使土地使用權(quán)必須轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法辦理審批手續(xù)。(第二款)農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。
(五)1982年1月7日《國務(wù)院批轉(zhuǎn)<第二次全國農(nóng)村房屋建設(shè)工作會議紀(jì)要>的通知》明確規(guī)定：“……社員建房和村鎮(zhèn)建設(shè)用地，必須履行申請審批手續(xù)。集體劃轉(zhuǎn)給社員的宅基地，社員可長期使用，所有權(quán)仍歸集體，嚴(yán)禁買賣、出租和違法轉(zhuǎn)讓。”
二、農(nóng)村房屋買賣合同效力的認(rèn)定
(一)農(nóng)村房屋買賣合同的效力問題共涉及三種情況
1、無權(quán)處分房屋的人簽訂的買賣合同。對這一問題的認(rèn)識基本不存在差異，均認(rèn)為無權(quán)處分人簽訂的房屋買賣合同，房屋所有權(quán)人不予追認(rèn)的，房屋買賣合同無效，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)返還房屋和價款。
2、房屋沒有辦理過戶登記是否影響房屋買賣合同的效力。對于這一問題，存在兩種觀點：一種觀點是房屋買賣應(yīng)以變更登記過戶為生效要件，房屋沒有辦理過戶登記，房屋買賣合同無效。其法律依據(jù)是《中華人民共和國土地管理法實施條例》第6條的規(guī)定：“……依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物等致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政管理部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關(guān)依法進行土地所有權(quán)使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)使用權(quán)變更自變更登記之日起生效。”另一種觀點認(rèn)為，房屋是否過戶不影響房屋買賣合同的效力，理由是：依法成立的合同，自成立時生效。自愿訂立買賣房屋協(xié)議，協(xié)議的有關(guān)內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，故該合同有效。手續(xù)的辦理與否不影響買賣房屋協(xié)議的效力。
3、關(guān)于農(nóng)村房屋出賣給城鎮(zhèn)居民的房屋買賣合同是否有效的問題。這一問題存在較大的分歧。一種觀點認(rèn)為違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同為無效合同，農(nóng)村房屋不得出賣給市民，房屋買賣合同無效。其依據(jù)主要是《土地管理法規(guī)定》的“農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);和國務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定“農(nóng)村房屋不得向城市居民出售”;另一種觀點認(rèn)為雙方出于真實意思表示而訂立的合同是依法成立的合同，對雙方當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更和解除合同。
(二) 對農(nóng)村房屋買賣合同效力案件的一些看法
判斷合同的效力，應(yīng)當(dāng)以合同法規(guī)定的合同有效要件為標(biāo)準(zhǔn)，符合合同有效要件的合同為有效合同，欠缺任何一個有效要件的合同均為無效合同。我國合同法規(guī)定的合同有效要件主要包括四個方面：一是合同當(dāng)事人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力的自然人和法人，具備相應(yīng)的權(quán)限。無民事行為能力人訂立的合同無效，限制民事行為能力人訂立的與其年齡、智力狀況不符的合同，其法定代理人不予追認(rèn)的無效;無處分權(quán)的人訂立的合同，權(quán)利人不予追認(rèn)的無效;無代理人權(quán)的人訂立的合同，被代理人不予追認(rèn)的無效;二是意思表示真實，因欺詐、脅迫而訂立的合同為可撤銷的合同，法院應(yīng)根據(jù)受欺詐、脅迫方的請求撤銷或者變更該合同;因重大誤解而訂立的合同，法院可根據(jù)任何一方當(dāng)事人的請求撤銷或者變更該合同;惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效;以合法形式掩蓋非法目的的合同無效;三是內(nèi)容不違背法律強制性規(guī)定和公序良俗。因欺詐、脅迫損害國家利益的合同無效;損害社會公共利益的合同無效;違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效;顯失公平的合同，應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人任何一方的請求予以變更或者撤銷;四是形式上符合法律的要求或者當(dāng)事人的約定，法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定必須采用特定形式，未采用特定形式的無效。根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn),認(rèn)為:
1、無處分權(quán)的人處分他人房屋而訂立的房屋買賣合同，權(quán)利人不予追認(rèn)的無效。根據(jù)合同法規(guī)定，沒有處分權(quán)的人訂立的處分財產(chǎn)的合同，只有經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無權(quán)處分人事后取得了所有權(quán)的，合同才有效，權(quán)利人不予追認(rèn)的，合同無效。
