農村房屋買賣合同的法律分析
(一)農村村民出賣房屋符合所有權制度要求
《憲法》第十三條規定：“公民的合法的私有財產不受侵犯。”《民法通則》第七十五條第一款規定了房屋可以成為公民的個人財產。受法律保護的個人財產，財產所有人能夠依法行使占有、使用、收益、處分的權利，這是所有權制度的基本含義。對于農村村民而言，一般情況下其不會輕率出賣自己的房屋，但現實中需要出賣房屋的情況卻很多，如城鎮居民子女繼承的農村房屋，在城鎮有固定工作的農民出于融資需要而出賣房屋，在城鎮定居而出賣房屋。在城市房屋可自由流轉的今天，限制農村房屋流轉是二元社會的制度殘余，侵害了農村房屋所有人的利益。在社會本位思潮的影響下，所有權制度經歷了從絕對到相對的變遷，但對所有權的限制只有在所有權自由侵害他人利益、公共利益時才能發生。檢索現行有效的法律法規，并沒有明確規定農民不能處分其房屋。所謂農村房屋買賣合同無效的觀點，是基于保障耕地總量，控制用地規模的要求，從“房地一致”原則出發推導而出，其可據以引用的明確規定是國務院辦公廳《關于加強土地轉讓嚴禁炒賣土地的通知》。但《通知》不是行政法規，不能作為認定合同無效的依據，所謂“房地一致”原則的適用范圍也是有限的，不是通行不變的民法原則。國家土地政策的貫徹并不構成限制農村房屋所有權行使的理由。
(二)農村房屋買賣合同并無適用“房地一致”原則的法律規定
我國的物權制度向來將土地及其上的不動產看作兩個獨立的權利客體，而所謂“房地一致”原則即是要求土地使用權和其地上的房屋等建筑物所有權一同轉讓、抵押。其在立法上的體現主要在《中華人民共和國城市房地產管理法》第31 條規定：“房地產轉讓、抵押時,房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。”第47 條規定:“依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權,可以設定抵押權。”《中華人民共和國擔保法》第36 條規定：“以依法取得的國有土地上的房屋抵押的,該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的,應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。”
應當注意到，上述法律調整對象均是國有土地使用權及國有土地之上的房屋，解決的是在房地不可分的物理現象下國有土地使用權人和房屋所有人間的權利沖突問題。《擔保法》第三十六條第三款規定：“鄉(鎮)、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。”該條規定從形式上看好像也體現了“房地一致”的原則，但仔細分析，該規定只明確了“地隨房走”，而且國家土地管理局1995年9月11日頒布的《農村集體土地使用權抵押登記的若干規定》第四條中規定集體土地使用權抵押時，集體土地所有者應同意“在實現抵押權時同意按法律規定的土地征用標準補償后轉為國有土地”，第十三條規定“因處分抵押財產轉移鄉村企業集體土地使用權的，應當由土地管理部門依法先辦理征地手續，將抵押土地轉為國有，然后再按抵押劃撥國有土地使用權的辦法進行處置。”由此可見，所謂“地隨房走”也是在集體土地征用為國有土地后才能實現，在集體土地使用權和其地上物所有權之間從沒有法律規定兩者的權利主體必須一致，農村房屋買賣法律關系中并無適用“房地一致”原則的明確要求。
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