房屋買賣契約是否有效?關鍵要看買賣是否合法。現將相關規(guī)定匯摘如下：
《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。”
《中華人民共和國土地管理法實施條例》第六條規(guī)定：“依法改變土地的所有權、使用權或者因依法買賣、轉讓地上建筑物、附著物等而使土地使用權轉移的，必須向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請土地所有權、使用權變更登記，由縣級以上地方人民政府更換土地證書。”
1982年1月7日《國務院批轉〈第二次全國農村房屋建設工作會議紀要〉的通知》明確規(guī)定：“……社員建房和村鎮(zhèn)建設用地，必須履行申請審批手續(xù)。集體劃轉給社員的宅基地，社員可長期使用，所有權仍歸集體，嚴禁買賣、出租和違法轉讓。”
2001年8月31日《山東省人民政府關于加強農村宅基地管理的通知》明確規(guī)定：“嚴格禁止村民或集體組織以任何名義向本村以外的公民轉讓、買賣宅基地，擅自轉讓、買賣的，土地、建設等行政管理部門不得辦理有關手續(xù)，并由土地行政主管部門按照擅自轉讓土地使用權的規(guī)定依法處理。”
《山東省高級人民法院關于審理房地產案件若干問題的意見》第56條更加明確的規(guī)定：“農村宅基地使用權的轉移，必須經合法批準……未經審查批準，宅基地使用權不能隨房轉移給買主，房屋買賣、贈與等行為也應認定為無效。”
可見從中央到地方，從法律到法規(guī)，對農村房屋買賣問題均有明確規(guī)定。除本村村民以外，任何人買賣農村房屋必須履行嚴格的審批、登記手續(xù)，否則買賣協議均屬無效!
誠然，多數賣者是因房屋漲價而悔約，但是道德不是法律，感情更是替代不了法律，尤其司法審判人員更要明確這個道理。本人代理的類似案件，個別法官竟然公開引用最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第五十六條(注：該條早已明確廢止)判案，更是錯誤的。
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