案情?李甲為某村村民，因經(jīng)商需要全家將戶籍遷到城關(guān)某村，２００１年４月經(jīng)協(xié)商將自家的住宅房一套賣給了同村的張某，張某隨即付清房款并入住李甲的住宅房，李甲年底回家過年，因未將住宅房賣給堂弟李乙，受到父母的責怪，在家過年期間與李乙達成賣房協(xié)議。２００２年４月，李乙到縣土地部門辦理了宅基地使用權(quán)變更手續(xù)，隨即要求張某搬出原李甲的住宅房，張某不同意。２００２年８月，李乙到人民法院狀告張某侵權(quán)，要求張某搬出自己買的住宅房并賠償損失，張某提起反訴，要求確認自己的買房合同合法有效，請求人民法院排除李乙的妨礙。
爭議?在李甲“一房二賣”的情況下，誰應擁有發(fā)生爭議的住宅房的所有權(quán)？
第一種意見認為，張某擁有爭議住宅房的所有權(quán)。理由是我國合同法第一百三十三條規(guī)定：“買賣合同標的物的所有權(quán)自標的物交付時起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。”但目前我國法律沒有規(guī)定農(nóng)村房屋所有權(quán)變更必須進行登記，所以李甲的住宅房所有權(quán)則以李甲與張某達成買賣協(xié)議，張某占有入住開始轉(zhuǎn)移給張某，張某即已取得原李甲的住宅房的所有權(quán)，此時李甲已無對其原住宅房的處分權(quán)，依據(jù)合同法第五十一條的規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”因此，李甲與李乙簽訂的房屋買賣協(xié)議雖然成立，但應屬無效合同。
第二種意見認為，李甲仍有其原住宅房的所有權(quán)。理由是李甲和張某及李乙的房屋買賣協(xié)議均為有效成立的，但均沒有進行房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，違反了法律關(guān)于“登記”轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)的規(guī)定。合同法第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效，法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”由于張某和李乙均未辦理房屋所有權(quán)的變更登記手續(xù)，李甲的住宅房的所有權(quán)仍歸李甲所有。
第三種意見認為，李乙擁有原李甲住宅房的所有權(quán)。李乙在與李甲簽訂了房屋買賣協(xié)議后，在國家土管部門辦理了宅基地土地使用權(quán)變更登記，由于我國法律規(guī)定房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)必須同屬一人，李乙應視為已辦理了房屋變更登記，發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果，因而李乙應擁有原李甲住宅房的所有權(quán)。
評議?筆者同意第三種意見。在確定本案中誰擁有對原李甲住宅房的所有權(quán)時，應首先理清以下三個法律問題：
合同成立、合同生效與物權(quán)變動
按照我國的民法理論，合同成立是合同有效的基礎(chǔ)，合同只有有效成立，才有可能引起物權(quán)變動的法律效果，同時合同成立和合同有效是確定當事人締約過失責任或是合同責任的依據(jù)，物權(quán)變動與否是當事人擁有法律規(guī)定的排他權(quán)、優(yōu)先權(quán)、追及權(quán)和物上請求權(quán)等物權(quán)特有的權(quán)利，因而有必要探討合同成立、合同生效和物權(quán)變動的關(guān)系。
從大陸法系來講，合同的成立和合同的生效是兩個不同的法律范疇，合同成立是當事人經(jīng)過要約和承諾的方式對合同必要條款達成合意，合同成立體現(xiàn)雙方當事人對合同必要條款的意思一致性。合同生效是指業(yè)已成立的合同具有法律上的約束力，合同的成立和生效主要區(qū)別在以下幾個方面：
其一，從合同內(nèi)容上看，合同成立主要強調(diào)當事人就合同主要條款達成意思一致，而合同生效強調(diào)的是合同內(nèi)容的合法性。
其二，從意思表示來看，合同成立要件強調(diào)意思表示一致性，即要約和承諾相一致，而合同生效要件則強調(diào)當事人意思表示的自主性和真實性。
其三，在法律性質(zhì)上，合同成立是事實判斷問題，關(guān)系到合同存在與否，合同生效是法律評價問題，關(guān)系到合同能否取得法律所認許的效力。
其四，體現(xiàn)的原則方面，合同成立主要體現(xiàn)當事人的意志，體現(xiàn)合同自由的原則，合同生效則體現(xiàn)國家的價值判斷，反映了國家對合同關(guān)系的干預，體現(xiàn)了國家干預原則。
合同有效成立后，當事人之間債權(quán)債務(wù)關(guān)系形成，但并非均取得物權(quán)變動的法律效果，但具備何等要件的法律行為可達到物權(quán)變動的目的，大陸法系民法立法形成了以德國民法典為代表的物權(quán)形式主義，以奧地利、瑞士為代表的債權(quán)形式主義，以法國、日本為代表的意思主義三足鼎立的局面。我國民法通則第七十二條規(guī)定了動產(chǎn)物權(quán)變動的基本原則：“按照合同或其他方式取得財產(chǎn)的，財產(chǎn)所有權(quán)從財產(chǎn)交付起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或當事人另有約定的除外。”關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)變動，如不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移等被規(guī)定于若干單行民事法律里，根據(jù)這些法律的規(guī)定，我國有關(guān)不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的立法規(guī)定了意思主義與登記相結(jié)合的原則，登記為不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件，如《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應當簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，并向房產(chǎn)管理部門申請變更登記，否則轉(zhuǎn)讓依法不發(fā)生效力。可見，物權(quán)公示原則所需之登記或交付，系物權(quán)變動的成立或生效要件。因此，欲使物權(quán)實際發(fā)生變動，僅有當事人間的債權(quán)意思表示尚有未足，同時還須履行登記或交付的法定方式。
