1、什么是采光權(quán)損害?
采光權(quán)損害，是指在相鄰不動產(chǎn)之間所形成的采光利用的不當(dāng)限制。這是近年來我國城市化進(jìn)程一個突出的社會問題。
2、認(rèn)定采光權(quán)被侵犯的標(biāo)準(zhǔn)是什么?
采光侵權(quán)的賠償主體承擔(dān)賠償責(zé)任的前提是其行為符合采光侵權(quán)行為的構(gòu)成條件，且構(gòu)成對被侵害方的實(shí)質(zhì)性損害。筆者認(rèn)為，具備以下條件即構(gòu)成對采光權(quán)的實(shí)質(zhì)性侵害：
(1)存在侵害行為，即侵害人實(shí)施的使不動產(chǎn)相鄰人基于其對不動產(chǎn)的所有、占有和使用權(quán)而應(yīng)獲得的日照之利益受損的行為。這里的侵害行為不要求一定是非法行為，只要造成他人基于采光權(quán)而應(yīng)享有的合法利益受損即可。
(2)發(fā)生侵害結(jié)果，采光權(quán)侵害必須以一定的損害結(jié)果為必要，否則無法對損害賠償進(jìn)行具體量化和測算。侵害結(jié)果可以是身心傷害，也可以是財(cái)產(chǎn)損失。而被侵害的采光權(quán)，必須是基于合法占有、使用而擁有的正當(dāng)權(quán)利，即失去此權(quán)利將無法正常生活。
(3)侵害行為與侵害結(jié)果之間有因果關(guān)系，即侵害人的侵害行為與受害主體的采光權(quán)損害之間存在一定的因果關(guān)系，其侵害結(jié)果須由該侵害行為引起，沒有該侵害行為就無該損害結(jié)果。此外，在建筑物得到行政許可的情況下，由于該建筑物屬于合法，如果仍然對相鄰人造成損害，若損害較為輕微，相鄰人應(yīng)該有義務(wù)予以容忍。換言之，即使是合法建筑，如果遮擋行為給相鄰人的日常生活帶來較大影響，對受害方造成實(shí)質(zhì)性損害的，仍應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
3、侵害房屋采光權(quán)的賠償標(biāo)準(zhǔn)是什么?
采光權(quán)糾紛應(yīng)當(dāng)以一次性賠償為宜，不宜以定額長期賠償?shù)姆绞脚袥Q。在審判實(shí)踐中，目前有兩種計(jì)算公式，均是以《規(guī)范》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)作為計(jì)算基礎(chǔ)。
一種計(jì)算方式是首先根據(jù)上述規(guī)定確定賠償數(shù)額，以及同樣按照上述規(guī)定確定補(bǔ)償數(shù)額，兩項(xiàng)相加作為賠償總數(shù)：低于國家標(biāo)準(zhǔn)的時間差(分鐘)×賠償單位(元/分鐘/平方米)×居室(客廳)的面積(平方米)+超過國家標(biāo)準(zhǔn)的時間差(分鐘)×補(bǔ)償單位(元/分鐘/平方米)×居室(客廳)的面積(平方米)。
另一種計(jì)算方式是按照不同時間段確定賠償數(shù)額，依據(jù)《規(guī)范》的規(guī)定，將遮擋采光的時間，以不同時間段確定一個賠償單位，通常低于國家標(biāo)準(zhǔn)時間段的賠償單位大于高出國家標(biāo)準(zhǔn)時間段的賠償單位，高于國家標(biāo)準(zhǔn)的作一次性補(bǔ)償;低于國家標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算賠償數(shù)額：賠償單位(元/平方米)×居室或客廳面積(平方米)。
4、各地法院對采光權(quán)賠償標(biāo)準(zhǔn)不同，具體數(shù)額的確定總結(jié)有三種計(jì)算方法：
第一種是先確定采光權(quán)侵害的面積，然后根據(jù)公平原則、地方商品房均價(jià)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，再參照其他城市的補(bǔ)償數(shù)額，確定每平方米的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，兩項(xiàng)相乘從而得出最終的賠償數(shù)額。舉例說明：2003年8月，天津一位住戶向和平區(qū)人民法院起訴采光權(quán)受到侵害。通過鑒定認(rèn)定住戶的日照時間因?yàn)楦邔咏ㄖ恼趽醮_實(shí)減少的情況下，法院依照公平原則”判令被告——高層建筑物的開發(fā)商按照居室面積一次性補(bǔ)償住戶2800余元。賠償標(biāo)準(zhǔn)按每平方米120元計(jì)算。但是得到補(bǔ)償?shù)闹皇潜徽趽醯?0平方米的居室面積，而不是整套住宅。長沙市吳某訴某物業(yè)發(fā)展公司采光權(quán)受侵害要求賠償損失一案，一審開福區(qū)法院判決以每平方米110元的標(biāo)準(zhǔn)賠償吳某共計(jì)7000余元。吳某不服判決上訴，2004年10月，長沙市中級人民法院對該案作出二審判決，認(rèn)為目前我國法律沒有這類賠償標(biāo)準(zhǔn)的明確規(guī)定，一審開福區(qū)人民法院按照每平方米110元作為賠償標(biāo)準(zhǔn)并無不妥，判決駁回上訴，維持原判。
第二種方法是按照受害方因住房陽光被遮后，以多用的照明、取暖電費(fèi)為基準(zhǔn)來確定賠償數(shù)額。2004年11月，湖北省荊州市中級人民法院審結(jié)一起采光權(quán)糾紛案。判決認(rèn)為，湖北省監(jiān)利縣一棟新建的7層綜合樓影響了10戶居民的通風(fēng)、采光等權(quán)益，要求侵害人采取折價(jià)賠償辦法，即從2003年4月3日起至其停止侵害時止，侵害方賠償10戶居民每天每戶電費(fèi)1.12元。
第三種是針對房屋價(jià)值的降低，以采光權(quán)受侵害前后房屋市場價(jià)格的差額作為計(jì)算采光權(quán)受侵害的賠償數(shù)額。就房屋價(jià)值降低的損失而言，房屋采光權(quán)受到侵害，房屋的市場價(jià)格降低是不爭的事實(shí)。那么，以采光權(quán)受到侵害前后房屋市場價(jià)格的差額作為計(jì)算房屋價(jià)值損失的主要標(biāo)準(zhǔn)，也不失為一種定額的方法。2008年9月，北京市豐臺區(qū)人民法院對經(jīng)濟(jì)適用房住戶告新建相鄰樓房影響采光的案件作出一審判決，判決開發(fā)商賠償原告房屋貶值損失13.9萬余元及增加電費(fèi)損失3萬余元，合計(jì)17萬元左右。本案中法院認(rèn)為原告采光權(quán)受到侵害所遭受的主要損失為房產(chǎn)貶值。這種以受害房屋的市場價(jià)值波動為主要考慮的賠償金額計(jì)算方法具有其合理性。但筆者認(rèn)為該案判決的賠償數(shù)額不具備全國范圍內(nèi)的借鑒意義。原因很簡單，北京的房價(jià)在全國居高。在司法實(shí)踐中如果要以此案例中確定之賠償數(shù)額作為參考依據(jù)的話，應(yīng)當(dāng)綜合糾紛發(fā)生地和北京的商品房差價(jià)來考慮。
