房屋采光不足可以解除購(gòu)房合同嗎
3月31日，江蘇省南京市建鄴區(qū)法院審結(jié)了一起因采光不足而要求解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同的案件。經(jīng)法院主持調(diào)解，雙方解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，開(kāi)發(fā)商全額退還張某剛購(gòu)房首付款及銀行貸款本息，并支付登記、公證等全部費(fèi)用。
2004年9月10日，張某剛一家看中了由明星費(fèi)翔做廣告的南京市河西某樓盤(pán)。在未現(xiàn)場(chǎng)看房的情況下，張某剛與南京某置業(yè)有限公司簽訂了一份商品房買(mǎi)賣(mài)合同，約定張某剛購(gòu)買(mǎi)該樓盤(pán)面積114平方米的住房一套。原告先行支付了首付款，余款向銀行做了按揭?？蓮埬硠傇隍?yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)，一間朝南的臥室日照時(shí)間嚴(yán)重不足，而客廳和另一間朝南的房間則根本沒(méi)有日照。張還發(fā)現(xiàn)，房屋南立面外墻外伸出的實(shí)心框架頂棚，使日照和采光受到嚴(yán)重影響。
張某剛翻看了當(dāng)初由開(kāi)發(fā)商提供的宣傳樓書(shū)，發(fā)現(xiàn)五樓陽(yáng)臺(tái)與當(dāng)初的沙盤(pán)不一致，原來(lái)鏤空”的框架變成了五樓住戶(hù)實(shí)心”陽(yáng)臺(tái)。張某剛當(dāng)即拒收房屋。雙方協(xié)調(diào)未果訴至法院。
今年3月3日，張某剛向建鄴區(qū)法院起訴，要求解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同并賠償銀行利息及相關(guān)費(fèi)用。
庭審中，雙方就該房照射范圍、日照標(biāo)準(zhǔn)、是否滿(mǎn)足正常使用功能、賠償責(zé)任范圍等焦點(diǎn)問(wèn)題爭(zhēng)執(zhí)不下。原告認(rèn)為，根據(jù)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范GB50096-1999》和《城市居住區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50180》的規(guī)定，當(dāng)一套住宅中居住空間總數(shù)超過(guò)4個(gè)時(shí)，其中要有兩個(gè)獲得日照，大寒日照不低于2小時(shí)是國(guó)家強(qiáng)制性最低標(biāo)準(zhǔn)，該房不能滿(mǎn)足基本的正常居住使用功能，致使該房屋質(zhì)量存在根本缺陷，無(wú)法彌補(bǔ)，已構(gòu)成根本性違約。
被告某置業(yè)有限公司辯稱(chēng)，房屋已經(jīng)過(guò)相關(guān)部門(mén)驗(yàn)收，符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。原告購(gòu)房時(shí)，房屋已基本建成，但原告只看了沙盤(pán)，未到房屋實(shí)際現(xiàn)場(chǎng)察看，故原告也存在一定過(guò)錯(cuò)。
原告反駁說(shuō)，被告所提供的沙盤(pán)和房屋的實(shí)際情況嚴(yán)重不符，屬于欺詐。購(gòu)買(mǎi)時(shí)房屋尚未完全建成，無(wú)法客觀(guān)評(píng)價(jià)外墻搭建物對(duì)房屋日照的影響。
經(jīng)法庭調(diào)解，原被告終于達(dá)成如上調(diào)解意見(jiàn)。
法官說(shuō)法：
住房在大寒日日照不得少于2小時(shí)
這是一起房屋買(mǎi)賣(mài)中因陽(yáng)光對(duì)房屋照射的范圍和時(shí)間引起的糾紛。業(yè)主認(rèn)為所購(gòu)房屋照射時(shí)間不足1小時(shí)，不符合國(guó)家住宅區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)范。根據(jù)《城市居住區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50180》的通知精神，大城市的住宅房在大寒日(即每年的1月20日左右，日照時(shí)間不得低于2小時(shí))，而該業(yè)主房屋的照射時(shí)間顯然不符合規(guī)范。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條之規(guī)定，因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。
本案中，由于陽(yáng)光照射范圍、時(shí)間嚴(yán)重不符合國(guó)家設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，對(duì)業(yè)主的身心健康有重要影響，屬設(shè)計(jì)缺陷。且在開(kāi)發(fā)商設(shè)置的房屋沙盤(pán)時(shí)，5樓平臺(tái)是鏤空的，而實(shí)際建筑卻不鏤空，造成光線(xiàn)無(wú)法照射到4樓房間，因此，開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主而言，有欺詐之嫌，故原告關(guān)于解除雙方的買(mǎi)賣(mài)合同及賠償損失的請(qǐng)求應(yīng)予支持。
