本文所稱按揭房是指上家通過(guò)按揭購(gòu)買、貸款尚未還清的商品房。按揭房的主要特征是房屋產(chǎn)權(quán)抵押給了銀行，產(chǎn)權(quán)人不得擅自出售房屋。出于投資或融資變現(xiàn)的需要，在二手房交易中購(gòu)房者欲將按揭房轉(zhuǎn)讓的越來(lái)越多。按揭房交易過(guò)程比普通產(chǎn)權(quán)房要繁瑣，通常有轉(zhuǎn)按揭交易和非轉(zhuǎn)按揭交易兩種操作方法，風(fēng)險(xiǎn)防范的關(guān)鍵是簽訂規(guī)范合同。
(一)轉(zhuǎn)按揭交易
轉(zhuǎn)按揭是指將房屋產(chǎn)權(quán)人(上家)欠銀行的貸款轉(zhuǎn)讓給下家，原抵押關(guān)系解除，下家以所購(gòu)房屋重新向銀行作抵押。這種轉(zhuǎn)讓方式需具備以下幾個(gè)條件，1.按揭銀行允許提前還貸并開(kāi)設(shè)了轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，有指定的轉(zhuǎn)按揭擔(dān)保機(jī)構(gòu);2.下家具備銀行規(guī)定的貸款條件;3.下家的貸款額度受到限制，一般來(lái)說(shuō)，若下家欲貸款數(shù)額超過(guò)或明顯低于轉(zhuǎn)按揭的貸款數(shù)額，則難以成功。通過(guò)轉(zhuǎn)按揭方式轉(zhuǎn)讓按揭房，上下家的風(fēng)險(xiǎn)較低，但交易周期相對(duì)較長(zhǎng)，通常需要一個(gè)月到一個(gè)半月轉(zhuǎn)貸審核期，審核通過(guò)后方可辦理過(guò)戶手續(xù)。其交易過(guò)程可以概括為：居間委托———前期審查———簽訂買賣合同———轉(zhuǎn)按揭申請(qǐng)———過(guò)戶抵押。
交易過(guò)程中，銀行風(fēng)險(xiǎn)主要通過(guò)他們自身的金融服務(wù)流程和轉(zhuǎn)按揭擔(dān)保機(jī)構(gòu)來(lái)消化。上下家的風(fēng)險(xiǎn)主要通過(guò)中介機(jī)構(gòu)和合同約定來(lái)防范。首先，在收簽約定金時(shí)，居間委托合同就要對(duì)有關(guān)轉(zhuǎn)按揭的問(wèn)題進(jìn)行約定。其次，在前期審查中，中介機(jī)構(gòu)要重點(diǎn)審查銀行可否轉(zhuǎn)按揭、下家是否符合銀行規(guī)定的貸款條件、下家需要轉(zhuǎn)貸的數(shù)額和按揭房產(chǎn)權(quán)是否清晰等問(wèn)題。最后，簽訂合同時(shí)，上下家的違約責(zé)任要約定明確，約定的違約賠償金數(shù)額一般比普通交易的高。
(二)非轉(zhuǎn)按揭交易
不通過(guò)轉(zhuǎn)按揭的方式轉(zhuǎn)讓按揭房，在二手房交易實(shí)踐中也很常見(jiàn)，但最好通過(guò)誠(chéng)信度較高的中介公司，以防其中較大的風(fēng)險(xiǎn)。采用這種方式的主要原因有，1.貸款銀行沒(méi)有轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù);2.下家無(wú)需貸款或貸款數(shù)額要超過(guò)原貸款數(shù)額，或者欲貸數(shù)額明顯少于原貸款數(shù)額;3.上家需要在短期內(nèi)完成交易。遇到上述情況，通過(guò)中介公司居間出售按揭房的，實(shí)踐中一般又有兩種操作方案，一是買賣合同簽訂后上家自行還貸，二是買賣合同簽訂后上家用下家的首付款還貸。因此，非轉(zhuǎn)按揭交易的實(shí)質(zhì)是，簽訂轉(zhuǎn)讓合同還貸后再交易過(guò)戶。相對(duì)于轉(zhuǎn)按揭，這樣交易更靈活、方便。
從風(fēng)險(xiǎn)角度來(lái)說(shuō)，銀行風(fēng)險(xiǎn)很小，上下家的合同風(fēng)險(xiǎn)較大。為避免上下家的風(fēng)險(xiǎn)，中介公司一般會(huì)關(guān)注房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰、首付款是否由中介監(jiān)管和違約金數(shù)額約定是否夠高三個(gè)問(wèn)題。尤其值得一提的是，現(xiàn)階段跨行轉(zhuǎn)按揭一般難以實(shí)現(xiàn)，而先還貸后交易，跨行貸款自然不是問(wèn)題。當(dāng)然，這種方式除了要求中介公司有較高的誠(chéng)信度外，還要求下家有提前償貸能力或者下家有足夠的首付能力，否則就巧婦難為無(wú)米之炊了。
