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房屋買賣中的陰陽合同
發布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網瀏覽量:977 ℃

  房屋買賣中的陰陽合同

  案情簡述:

  2008年3月5日原告(反訴被告)王某經某房屋中介公司居間介紹,看中了被告(反訴原告)鐘某的一處房屋。并且于3月7日,原、被告在該中介公司處簽訂了《房地產買賣合同》及《補充協議》。為了達到少繳納稅收的目的,雙方在房屋土地資源管理局制定的示范文本《房地產買賣合同》中約定的房屋價款為108萬元,而《補充協議》中約定該房屋價款為人民幣150萬元,原告分三次將購房款支付給被告,并于合同簽訂當日支付首付款15萬元,任何一方違約需支付守約方房屋總價款20%的違約金。后雙方產生矛盾,原告起訴要求確認合同無效,要求被告返還購房款15萬元。

  案件分析:

  上述案件中的《房地產買賣合同》中約定的房屋價款并不是雙方真實意思的表示,《補充協議》中約定的價款才是雙方真實意思的表示,該協議完全符合合同成立的要件,系合法有效的。雖然雙方為了少繳稅在《房地產買賣合同》中的約定可能會因為“違反法律、行政法規的強行性規定”而無效,但是不能因此否認《補充協議》的效力。

  知識拓展:

  什么是陰陽合同?

  所謂“陰陽合同”,是指合同當事人就同一事項訂立兩份以上的內容不相同的合同,一份對內,一份對外,其中對外的一份并不是雙方真實意思表示,而是以逃避國家稅收等為目的;對內的一份則是雙方真實意思表示,可以是書面或口頭。

  陰陽合同的法律效力:

  一般因為“陰陽合同”中的“陽合同”因不體現當事人的真實意思而不發生效力,而“陰合同”是當事人的真實意思表示而認定為有效合同,“陰合同”只要內容合法,同樣受到法律保護。然而,如果利用“陰陽合同”實施違法行為,或者以合法的形式掩蓋違法的目的,則不僅偽裝的“陽合同”無效,被偽裝的“陰合同”也因內容違法而無效。

  在社會實踐中,出現以下“陰陽合同”的情形,法官往往根據違約情形選擇適用對違約方不利的規定:

  1、對于差價以裝修名義并且差價較小的,一般認定合同有效。

  2、對于差價太大,一般會認定無效。

  3、對于賣方不想賣,主張中介與買方惡意串通以

  低價過戶損害其利益的,一般認定合同有效但過戶價格條款無效。

  4、對于買方不想買而主張賣方避稅,或者簽現售后只想以現售合同上的低價買,一般認定合同有效但過戶價格條款無效。

  5、對于雙方仍想交易但過戶時一方主張以真實價過戶,另一方拒絕的,會調解,調解不成則認定合同不成立。

  6、沒簽過戶確認書,現售價變少的,視為雙方意思變更,現售合同有效。

  

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