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    房屋買賣合同糾紛
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:912 ℃

    導(dǎo)讀:自古以來,有交易的地方就可能有糾紛,特別是現(xiàn)在的房屋買賣。大家都知道房屋買賣涉及的事情很多,如果雙方將這些事情都在房屋買賣合同中寫清楚并堅(jiān)決遵守,這樣的交易可以很順利的完成,但是一旦任意一方違約或者任意一項(xiàng)事情為進(jìn)行約定都可能帶來糾紛,那么房屋買賣合同糾紛有哪些呢?

      一、私有房屋買賣合同效力的確認(rèn)

      在司法界對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)是否為私有房屋買賣合同生效的必要條件呢?未辦理登記手續(xù)的買賣合同是否就無效呢?有兩種不同的觀點(diǎn):一種觀點(diǎn)認(rèn)為,未辦理登記手續(xù)的應(yīng)認(rèn)定為無效,因?yàn)檫@違反了有關(guān)法律法規(guī)。筆者贊成下面一種觀點(diǎn):《中華人民共和國合同法》第四十四條規(guī)定:依法成立的合同,自成立時(shí)生效。法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效的,依照其規(guī)定。由此可以看出,合同生效有兩種情形:一是須辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效,這種批準(zhǔn)、登記指的是雙方當(dāng)事人簽訂合同后,將合同在規(guī)定的部門辦理批準(zhǔn)或登記才生效。二是合同一經(jīng)簽訂,合同即具有法律效力,合同本身無需批準(zhǔn)或登記。房屋買賣合同的效力問題,屬于第二種情形,他調(diào)整的是當(dāng)事人之間的一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系,買賣后的產(chǎn)權(quán)登記不是合同生效的要求,而是合同一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),是物權(quán)變動(dòng)的要求,所以,是否辦理房屋過戶手續(xù),影響的是標(biāo)的物的所有權(quán)是否依法轉(zhuǎn)移,而對(duì)買賣合同及其效力并無影響。

      二、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間的認(rèn)定

      《中華人民共和國民法通則》第72條規(guī)定,按照合同或其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的,財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移,法律另有規(guī)定和當(dāng)事人另有約定的除外。這一條是一般原則性的規(guī)定。一般認(rèn)為,這里規(guī)定的當(dāng)事人另有約定,只能是對(duì)于特定物買賣的約定,法律另有規(guī)定一般是指對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)買賣的規(guī)定。具體到私有房屋買賣上,農(nóng)村私房買賣合同,因這一方面國家目前還沒有專門的管理部門負(fù)責(zé)產(chǎn)權(quán)登記,一般的處理原則是:凡是買賣合同有效成立的,買賣發(fā)生在《土地管理法》生效之前的,應(yīng)自交付時(shí)起轉(zhuǎn)移,反之,應(yīng)自辦理完土地使用權(quán)屬變更登記手續(xù),取得宅基地使用權(quán)證書之日起轉(zhuǎn)移,而城市私有房屋買賣的所有權(quán)轉(zhuǎn)移則從房管部門變更登記之日起轉(zhuǎn)移。

      三、城鎮(zhèn)私有房屋中雙重買賣糾紛

      1、如果先購房一方已進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記,后購房方未予登記,則可依法支持前者,認(rèn)定后者的購房合同有效,由賣方承擔(dān)違約責(zé)任。

      2、如前、后兩方都進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記,則應(yīng)根據(jù)雙方產(chǎn)權(quán)登記的合法性進(jìn)行審查或登記先后順序來認(rèn)定各自的效力問題。

      3、如果前、后兩方均未辦理產(chǎn)權(quán)登記,前方的購房合同意思表示真實(shí),買賣合同依法有效成立,雖未進(jìn)行登記,但根據(jù)現(xiàn)實(shí)中分房、買賣房屋的交易慣例,交付了鑰匙、產(chǎn)權(quán)證書等,即購方就可對(duì)住房進(jìn)行居住使用和控制,也并未有違反禁止性的法律規(guī)定,就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為已經(jīng)交付,所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移。后者的購房合同也應(yīng)認(rèn)定為有效,但由于賣方已經(jīng)將合同約定的標(biāo)的物轉(zhuǎn)移給他人,從而導(dǎo)致合同無法履行,賣方對(duì)其違約行為應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

      4、如果前者未辦理過戶手續(xù),后者卻辦理了過戶手續(xù),那么就要看后者是否具有侵害前者債權(quán)的惡意,或具有與銷售方惡意串通的行為,或故意采用違法的、違背善良風(fēng)俗的方法侵害前者的利益,即所謂的善意取得。如具有這些因素,也應(yīng)認(rèn)定后者的房屋買賣合同和產(chǎn)權(quán)登記有效,由賣方承擔(dān)違約責(zé)任。如不具備這些因素,則后者的產(chǎn)權(quán)變更登記的效力應(yīng)當(dāng)受到法律的維護(hù),即不能否認(rèn)已通過登記對(duì)房屋所享有的所有權(quán),也只有這樣才能確認(rèn)并保護(hù)因登記取得的權(quán)利,否則的話,產(chǎn)權(quán)登記的公信力難以維護(hù)。

      四、未經(jīng)權(quán)屬登記的房屋轉(zhuǎn)讓糾紛

      在房屋買賣案件中,常常認(rèn)為未到房地產(chǎn)管理部門辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的房屋買賣合同無效,這種看法是錯(cuò)誤的。如前所述,買賣后的產(chǎn)權(quán)登記不是合同生效的要求,而是合同一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),是物權(quán)變動(dòng)的要求,所以,是否辦理房屋過戶手續(xù),影響的是標(biāo)的物的所有權(quán)是否依法轉(zhuǎn)移,而買賣合同是一種債權(quán),標(biāo)的物是否轉(zhuǎn)移對(duì)合同本身的效力并無影響。

      現(xiàn)行的《土地管理法》就有除外條款可以解決農(nóng)村土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,該法第六十三條強(qiáng)調(diào):“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是,符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè),因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”。這里面確定的農(nóng)村土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的前提條件有三個(gè),即:符合土地利用規(guī)劃;依法取得建設(shè)用地的企業(yè);破產(chǎn)、兼并等并購手段實(shí)施權(quán)利轉(zhuǎn)移。

      

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