怎么正確使用《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》?
新版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》出來(lái)后，購(gòu)房者在使用過(guò)程中還有許多不明白的地方，我們特邀請(qǐng)律師對(duì)該合同進(jìn)行分析，并給購(gòu)房者提醒，同時(shí)也提醒有關(guān)部門(mén)注意合同的不完善之處。
面積誤差要約定處理辦法
合同里只約定了“合同約定面積”與“產(chǎn)權(quán)登記面積”的面積誤差比例，但未明確“套內(nèi)建筑面積”與“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e(下稱(chēng)公攤面積)”的面積誤差比例。
由于新版合同中明示了買(mǎi)受人可選擇按“建筑面積”或“套內(nèi)建筑面積”等方式計(jì)價(jià)，因此，可能不便于像舊合同那樣，分別標(biāo)出“套內(nèi)建筑面積”與“公攤面積”的面積誤差比例。雖然選擇的內(nèi)容多了，但與舊合同相比，事實(shí)上對(duì)買(mǎi)受人的保護(hù)力度減小了。因?yàn)榭陀^上，出賣(mài)人與買(mǎi)受人相比，掌握的信息多，買(mǎi)受人提出約定“套內(nèi)建筑面積”誤差比例不得超過(guò)一個(gè)比例時(shí)，比如：“套內(nèi)建筑面積”誤差不超過(guò)±5%或建筑面積不超過(guò)一定幅度，“套內(nèi)建筑面積”不得減小多少時(shí)，出賣(mài)人往往不同意。而客觀上，往往建筑面積沒(méi)有超過(guò)約定幅度時(shí)，“套內(nèi)建筑面積”往往縮水，公攤面積往往加大，再加之出賣(mài)人交房時(shí)，往往不向買(mǎi)受人出示《商品房銷(xiāo)售面積明細(xì)表》——“測(cè)繪部門(mén)實(shí)測(cè)面積文件”，導(dǎo)致買(mǎi)受人在受領(lǐng)商品房時(shí)，往往不知道“套內(nèi)建筑面積縮水，而公攤面積加大”，所以這里提醒買(mǎi)受人：一定要在合同里約定“套內(nèi)建筑面積誤差超過(guò)一定幅度時(shí)的處理辦法”，以便給自己行使權(quán)利留下依據(jù)。
想辦法約定訂金性質(zhì)
新版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中沒(méi)有“訂金”的內(nèi)容，但在出賣(mài)人與買(mǎi)受人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)階段，認(rèn)購(gòu)書(shū)中又大多數(shù)存在“訂金”條款，且約定如果買(mǎi)受人不簽訂合同，訂金沒(méi)收等內(nèi)容。然而，簽訂正式合同以后，認(rèn)購(gòu)書(shū)往往被出賣(mài)人收回，因此，一旦出現(xiàn)出賣(mài)人不履行合同的情況，買(mǎi)受人幾乎不能行使或無(wú)法行使雙倍返還訂金的權(quán)利。因此，建議買(mǎi)受人在合同中應(yīng)約定訂金的內(nèi)容及訂金的性質(zhì)(依據(jù)最高人民法院的規(guī)定，訂金條款如未約定訂金性質(zhì)，不適用訂金罰則)。
索要測(cè)繪部門(mén)實(shí)測(cè)面積文件
新版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并無(wú)明示出賣(mài)人在交房時(shí)應(yīng)向買(mǎi)受人出示《商品房銷(xiāo)售面積明細(xì)表》——“測(cè)繪部門(mén)實(shí)測(cè)面積文件”的義務(wù)，導(dǎo)致買(mǎi)受人在受領(lǐng)商品房時(shí)，往往不知道“套內(nèi)建筑面積”和“公攤面積”的變化幅度，而在建筑面積加大的同時(shí)，經(jīng)常出現(xiàn)“套內(nèi)建筑面積”縮水的現(xiàn)象。舊合同第二條約定，商品房交付時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)向買(mǎi)受人出示“測(cè)繪部門(mén)實(shí)測(cè)面積文件”，在這種有利于買(mǎi)受人的提示性條款明確約定的情況下，尚且大量存在出賣(mài)人不向買(mǎi)受人履行出示“測(cè)繪部門(mén)實(shí)測(cè)面積文件”義務(wù)的現(xiàn)象，如果在合同中沒(méi)有這種提示性條款，買(mǎi)受人的利益更無(wú)法保障，買(mǎi)受人完全處于一種糊涂消費(fèi)的狀況。
合同還有不合邏輯之處
所有權(quán)或使用權(quán)本已無(wú)可爭(zhēng)議的內(nèi)容，不應(yīng)再作為可商議的條款。新版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第17條關(guān)于“樓宇的屋面使用權(quán)”和“樓宇的外墻面使用權(quán)”，本應(yīng)歸買(mǎi)受人享有(當(dāng)然要服從物業(yè)的整體管理且不影響市容)，但在實(shí)際售房中，出賣(mài)人往往將其約定為“歸出賣(mài)人所有”，而且不能協(xié)商。那就是說(shuō)，買(mǎi)受人必須認(rèn)同出賣(mài)人的侵權(quán)行為，否則就別買(mǎi)房。對(duì)不合邏輯之處，合同范本應(yīng)加以限制和約束。
不公平原因：專(zhuān)業(yè)知識(shí)不對(duì)稱(chēng)
總之，新版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的出來(lái)，充分考慮了買(mǎi)受人與出賣(mài)人的“意思自治原則”，并且留出了很多空格供雙方協(xié)商、填寫(xiě)，但卻忽視了“買(mǎi)受人與出賣(mài)人在專(zhuān)業(yè)知識(shí)等方面根本不能相提并論”這一事實(shí)。難怪有一位買(mǎi)房專(zhuān)家聲稱(chēng)———新版合同與舊合同相比，如果要打官司，對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)更不利。因?yàn)楦杏X(jué)上舊合同雙方協(xié)商的余地較小，買(mǎi)受人一旦訴訟，完全可以出賣(mài)人提供“格式合同或格式條款”為由主張自己的權(quán)利，但新版合同由于留出了很多空格(簽約時(shí)很多已被出賣(mài)人填上了自己的內(nèi)容，且不能商量)，感覺(jué)上似乎充分體現(xiàn)了雙方的真實(shí)意思表示，雖然最后的合同內(nèi)容不平等，買(mǎi)受人也只能吃啞巴虧。
當(dāng)然，“意思自治原則”應(yīng)該體現(xiàn)，但由于買(mǎi)受人與出賣(mài)人相比根本不是一個(gè)數(shù)量級(jí)，且事實(shí)上根本不平等，因此，有關(guān)部門(mén)在起草、制訂合同范本時(shí)，應(yīng)從買(mǎi)受人這一弱勢(shì)群體的利益出發(fā)，盡可能制訂一些“提示性條款”，或規(guī)定出賣(mài)人應(yīng)履行一定的“提示義務(wù)”，以保證交易的公平。英島律師事務(wù)所 鄧澤敏 雷艷坤
幾點(diǎn)提醒
1、簽訂正式合同時(shí)，一定要約定建筑面積未超過(guò)約定幅度時(shí)，“套內(nèi)建筑面積”的誤差比例及超出時(shí)的處理辦法。
2、在合同中約定，出賣(mài)人在交房時(shí)應(yīng)向買(mǎi)受人出示《商品房銷(xiāo)售面積明細(xì)表》——“測(cè)繪部門(mén)實(shí)測(cè)面積文件”，并約定出示的時(shí)間及方式。
3、注意出賣(mài)人是否侵犯本屬于買(mǎi)受人的權(quán)利。
4、訂金的約定是否公平、合法、有效。
