簽訂房屋買賣合同時應(yīng)注意的法律問題及其解決
一、關(guān)于計價方式
二、面積確認及面積差異處理方式
三、付款方式和期限
四、關(guān)于交付期限
五、關(guān)于逾期交房的違約責任
六、關(guān)于規(guī)劃、設(shè)計變更
七、房產(chǎn)交接中的法律問題
2000年10月，建設(shè)部公布了《商品房買賣合同示范文本》(下簡《示范文本》)，自2001年4月1日開始執(zhí)行;2001年4月又頒布了《商品房銷售管理辦法》(下稱《銷售辦法》)，以規(guī)范商品房交易雙方的行為。
與以往的房屋買賣合同相比，《示范文本》增加了不少內(nèi)容，其中將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)過程中所需獲得的一系列證件，詳細列入了合同之中。以前，有許多購房者由于缺乏房地產(chǎn)開發(fā)方面的基本知識，不知道要審查所購項目的手續(xù)是否齊全，為交易埋下了隱患。現(xiàn)在的做法則在無形之間，就使購房者在簽訂房屋買賣合同的過程中自然而然地了解到所購買的項目是否具有合法的手續(xù)，為保障購房者的權(quán)益起到一定作用。
一、關(guān)于房屋計價方式
這是房屋買賣合同中最重要的條款之一。房屋的價款一般都是購房者和銷售者在簽訂房屋買賣合同之前就已經(jīng)協(xié)商完畢的，在簽訂正式房屋買賣合同時只需要核對一下價款是否一致即可。付款方式則關(guān)系到價款折扣，以及購房者的承受能力，甚至購買意向。目前的個人商品房買賣活動中，有80%以上的人是選擇自行支付一部分房價款，其余部分以申請銀行個人住房抵押貸款(即通常人們所說的“按揭”)的方式支付。這樣，是否能夠申請到銀行貸款，成為許多購房者購房行為的前提。
《示范文本》中給出了3種計價方式，同時，購房者與開發(fā)商在此之外還自行約定其他方式。目前房地產(chǎn)市場中的計價方式通常為按建筑面積計，也有一些開發(fā)商采用按套計價的方式，但多用于尾房銷售。
這里有必要談一下在房屋買賣過程中經(jīng)常出現(xiàn)的幾個面積概念的差別。建筑面積，包括套內(nèi)建筑面積和公共部位與公用房屋分攤建筑面積(下稱“公用分攤面積”)兩部分。套內(nèi)建筑面積，即購房者獨自使用的建筑面積，由套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積三部分構(gòu)成。而普通購房者通常所關(guān)心的使用面積實際上就是套內(nèi)使用面積，與開發(fā)商在銷售房屋時告知您的套內(nèi)建筑面積是兩回事，并且是少于套內(nèi)建筑面積的。通常購房者所計算的使用率是指套內(nèi)使用面積與建筑面積的比例。因此，當購房者向銷售人員咨詢使用率是多少時，一定要明確雙方使用的是否為同一計算標準。否則，購房者會發(fā)現(xiàn)，一套所謂“使用率”達到80%以上的房屋，在刨除了套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之后，也許就只有75%左右了。
另外一點需要購房者注意的是，目前的房屋基本上都具有各種各樣的陽臺，有時，銷售人員會指出，“我們的陽臺是只計算一半面積的”;但實際上，陽臺面積的計算也是根據(jù)不同的樣式有不同的標準。對于封閉式陽臺，是按其外圍水平投影面積計算，可以理解為全部陽臺面積都要計人銷售面積，如果這時只計一半的話，那才真的是讓利了。對于挑陽臺(底陽臺)則是按其底板水平投影面積的一半計算，凹陽臺則是 按其凈面積(含擋板墻墻體面積)的一半計算，均可以理解為陽臺面積只有一半可計入銷售面積。購房者應(yīng)當按照自己購置房屋的陽臺樣式確認陽臺面積的計算標準。
二、房屋面積確認及面積差異處理方式的，雙方據(jù)實結(jié)算房價款;超出的，購房者有權(quán)選擇退房，不退房的，規(guī)定了于購房者相對有利的處理方式。當然，買賣雙方也可以選擇不采用《示范文本》中給出的處理方式而自行進行約定。這樣，開發(fā)商就被推人了一個為難的境地。如果選擇《示范文本》給出的處理方式，自然是心有不甘，尤其是對于其中面積縮水時要將少于3%的部分雙倍返還買受人的規(guī)定，更是感到不可接受。可是，購房者在看到這樣一種于自己有利的處理方式時，自然是要堅持以此為準。雙方就容易產(chǎn)生矛盾，對房屋的銷售必然有影響。筆者認為，該種方式比起以前大多數(shù)開發(fā)商自行設(shè)定的處理方式自然是對購房者給予了更多的保護，但是，對于開發(fā)商也有些過于苛刻，尤其是上述的雙倍返還的規(guī)定，實際上是缺乏法律依據(jù)的。同時，該條規(guī)定中也有一些不全面的地方。
在此，筆者提出自己認為雙方相對較容易接受的處理方式供大家參考：
(一)面積誤差比絕對值在3%/4%以內(nèi)(含3%/4%，該3%或4%由雙方協(xié)商確定，均是較為公平的，下同)時，雙方據(jù)實結(jié)算。如產(chǎn)權(quán)登記面積小于房屋買賣合同約定面積，則出賣人應(yīng)于收到具有國家認可房產(chǎn)測繪資質(zhì)的測繪部門實測面積結(jié)果(即產(chǎn)權(quán)登記面積，下同)文件之日起30日內(nèi)向買受人退還有關(guān)面積差價款;如產(chǎn)權(quán)登記面積大于房屋買賣合同約定面積，則買受人應(yīng)于出賣人向其出示具有國家認可房產(chǎn)測繪資質(zhì)的測繪部門實測面積結(jié)果(即產(chǎn)權(quán)登記面積，下同)文件之日起30日內(nèi)向出賣人補交面積差價款。逾期支付面積差價款的，違約方每逾期1日向?qū)Ψ街Ц稇?yīng)付差價款萬分之3至萬分之5。
面積差異是目前房地產(chǎn)交易中產(chǎn)生糾紛的一大因由。因為目前的房屋銷售主要是以預(yù)售方式為主，一是對開發(fā)商的投入要求較小，二則購房者通常可以享受到較大的優(yōu)惠。但是，預(yù)售時的面積是在圖紙上測出來的，與實際完工的房屋面積肯定會存在誤差。大多數(shù)的開發(fā)商都會盡量準確預(yù)測，在施工過程中盡力控制誤差大小，但也有個別開發(fā)商出于某種目的，利用這種誤差為自己謀取不當利益。對于購房者而言，對房價款的承受能力、對房屋的使用規(guī)劃等都是以房屋面積為基礎(chǔ)的，面積的變動有可能導(dǎo)致超出購房者的承受能力，或是使原先的使用規(guī)劃落空。那么如何在實際存在的誤差與購房者的合法利益之間選擇一個中間道路呢?
對于開發(fā)商，首先應(yīng)在圖紙預(yù)測時盡量準確，在施工過程中盡力控制，使誤差的產(chǎn)生降到最低程度。對于購房者，如果想避免面積誤差，最好的方法莫過于購買(準)現(xiàn)房，實地的考察是勝于任何口頭承諾和憑空想象的。如果購房者仍然要選擇期房，則只能是與開發(fā)商就此問題進行事先約定。
《示范文本》的一大特色就是傾向于保護購房者的利益，《示范文本》第5條關(guān)于“面積確認及面積差異處理”的規(guī)定就極大地體現(xiàn)了這一特色。該條第2款明確將面積誤差比以3%為分界線，3%以內(nèi)
