為正確理解、適用有關法律、法規及司法解釋，統一裁判的標準，審理好各類二手房買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國房地產管理法》、《中華人民共和國物權法》等法律、法規和司法解釋，結合我市兩級法院審判實踐，提出如下意見：
第一條 本意見的二手房買賣合同是指出賣人將向商品房權利人購買的商品房再次轉讓給買受人，買受人支付價款的合同。
該條是關于二手房買賣合同的定義。
商品房買賣合同從商品房的流轉劃分有兩種，一種是房地產發開發企業與買受人訂立的買賣合同，俗稱一手房買賣合同。另一種是出賣人將向商品房權利人購買的商品房再次轉讓給買受人的合同，俗稱二手房買賣合同。一手房買賣合同特征為：1、出賣人是特定的即房地產開發企業;2、標的物是出賣人開發建設的現房或者期房;3、該合同糾紛案件適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。二手房買賣合同特征為：1、出賣人是不特定的，既可以是法人也以是公民個人;2、標的物不是出賣人建設的，是向房地產開發企業或者房地產原所有人購買得來的;3、該合同糾紛案件不適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。
第二條 出賣人在取得《房地產證》之前與他人訂立房屋買賣合同，房屋買賣合同的當事人以出賣人未取得《房地產證》為由主張合同無效的，不予支持。
該條是關于商品房在未取得房屋權屬證書的情形下能否再轉讓的問題。
該條的說明參考《深圳市中級人民法院關于審理商品房買賣糾紛案件若干問題的指導意見(試行)的說明》第十六條。
《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規定：“下列房地產，不得轉讓，……(六)未依法登記領取權屬證書的……”。該條真實的立法意圖不在于禁止預售商品房的再轉讓，而在于方便行政管理，不屬于合同效力取締性規范。該法第四十六條規定：“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。”從該條可以看出，該法并不禁止預售商品房再轉讓。《城市商品房預售管理辦法》第十條規定：“商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門或市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。”預售商品房的買受人與開發企業簽訂商品房預售合同后，開發企業負有將預售商品房的所有權移轉買受人的義務，買受人享有取得預售商品房所有權的期待權。我國已全面建立商品房預售合同登記備案制度，且隨著《物權法》規定的預告登記的逐漸施行，在商品房預售合同登記備案和預告登記后，預購人即取得對房屋的準所有權，有權對其所預購的房屋進行處分。
因此，只要雙方意思表示真實，不損害國家、集體或第三人利益，預售商品房的買受人在取得《房地產證》之前，可以轉讓房屋，其和受讓人簽訂的房地產買賣合同有效。
第三條 房屋所有權人，在房地產抵押期間，與他人簽訂商品房買賣合同，將抵押的商品房轉讓，受讓人在簽訂商品房買賣合同時知道該房屋有抵押的，雙方之間的商品房買賣合同有效。
轉讓人未將房屋抵押的情況告知受讓人或者受讓人不知道房屋有抵押的，雙方訂立的商品房買賣合同為可撤銷合同，受讓人有權主張撤銷。
該條是關于商品房所有權人將抵押的房屋予以轉讓的行為效力問題。
該條的說明參考《深圳市中級人民法院關于審理商品房買賣糾紛案件若干問題的指導意見(試行)的說明》第十五條。
抵押期間，抵押人未通知抵押權人或未告知受讓人抵押的情況，為轉讓抵押房屋而簽訂的轉讓合同是否有效?雖然《擔保法》第四十九條第一款規定：“……抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或告知受讓人的，轉讓行為無效。”但隨后的《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》(以下簡稱《擔保法解釋》第六十七條又規定：“抵押權存續期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或告知受讓人的，如抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權，取得抵押物所有權的受讓人可以代替債務人清償其全部債務，使抵押權消滅。”可見《擔保法解釋》是認可抵押物轉讓合同的效力的，即使抵押人在轉讓抵押物時未通知抵押權人或者告知受讓人，受讓人也可以根據轉讓合同取得抵押物的所有權。
房屋的所有權人依法對房屋享有占用、使用、收益和處分之權利。商品房所有人將房屋設定抵押后，并不喪失轉讓以及再設定抵押等處分權，只是處分權受到了一定的限制。商品房抵押人是可以轉讓被抵押的房屋的，并且，抵押人轉讓被抵押房屋時，即使未通知抵押權人或未告知受讓人抵押的情況，只要受讓人未在法定期限內以欺詐為由主張撤銷，轉讓合同在抵押人和受讓人之間都是有效的。《擔保法》第四十九條第一款規定的無效，應該理解成“在未通知抵押權人的情況下，抵押人和轉讓人之間的轉讓行為對于抵押權人無效”，而不是說轉讓合同在抵押人和受讓人之間無效。實踐中，對于抵押人和受讓人之間所簽轉讓合同的效力，應分兩種情況確定：(1)如抵押人在轉讓時告知了受讓人房屋抵押的情況，或者受讓人對房屋抵押情況是明知的，而仍然簽訂轉讓合同的，轉讓合同在雙方之間是有效的。(2)如抵押人未告知受讓人抵押情況，受讓人在簽約時也的確不知道房屋有抵押的，抵押人存在欺詐行為，轉讓合同因此成為可撤銷合同，受讓人享有撤銷權。受讓人自知道受欺詐之日起一年內不請求行使撤銷權的，撤銷權消滅，轉讓合同在雙方之間具有法律約束力。
第四條 房屋所有權人一房數賣，后手房地產買賣合同不能因訂立時間在后而被認定為無效。
房屋所有權人作為轉讓方就同一房屋訂立數個轉讓合同，在轉讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：
(一)已經辦理房地產權轉移登記手續的受讓方，請求轉讓方交付房屋等合同義務的，應予支持;
(二)均未辦理房地產權轉移登記手續，已先行合法占有房屋的受讓方請求轉讓方履行房地產權轉移登記等合同義務的，應予支持;
