借款合同到期后，債務(wù)人仍不能償還借款，因此雙方經(jīng)協(xié)商一致將借款合同關(guān)系變更為商品房買賣合同關(guān)系，債權(quán)人變?yōu)橘彿咳耍?a href="http://m.czjylp.com/fangchanjiufen" target="_blank" title="上海房產(chǎn)糾紛律師">上海房產(chǎn)糾紛律師指出該行為系合法有效，并不屬于物權(quán)法所禁止的流押。但是要注意借款合同中涉及的借款利率明顯過高，在房屋買賣合同中應(yīng)當(dāng)去除該部分過高利息。
湯某、劉某、馬某、王某與雁海公司先后簽訂多份借款合同，通過實(shí)際出借并接受他人債權(quán)轉(zhuǎn)讓，取得對(duì)雁海公司合計(jì)2.6億元借款的債權(quán)。該債權(quán)陸續(xù)到期后，因雁海公司未償還借款本息，雙方經(jīng)對(duì)賬，確認(rèn)雁海公司尚欠四人借款本息361398017.78元。雙方隨后重新簽訂商品房買賣合同，約定雁海公司將其名下房屋出售給四人，上述欠款本息轉(zhuǎn)為已付購房款，剩余購房款38601982.22元，待辦理完畢全部標(biāo)的物產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記后一次性支付給雁海公司。湯某等四人提交與雁海公司對(duì)賬表顯示，雙方之間的借款利息系分別按照月利率3%和4%，逾期利率10%計(jì)算，并計(jì)算復(fù)利。因雁海公司拒不交房，湯某等四人向新疆高院提起訴訟，主張雙方在借款合同到期后簽訂的商品房買賣合同有效，雁海公司逾期交付房屋構(gòu)成違約。請(qǐng)求：雁海公司支付違約金6000萬元和律師費(fèi)416300元。新疆高院一審判決：雁海公司向湯某等四人支付違約金9275057.23元和律師費(fèi)416300元。雁海公司不服向最高法院上訴稱，雙方之間買賣合同系借款合同的擔(dān)保，并非雙方真實(shí)意思表示，且欠款金額包含過高利息。最高法院認(rèn)為本案中雙方當(dāng)事人之后簽訂的商品房買賣合同屬于合法有效合同，在商品房買賣合同有效的前提下，由于雙方當(dāng)事人均認(rèn)可該合同項(xiàng)下已付購房款系由原借款本息轉(zhuǎn)來，且雁海公司提出該欠款數(shù)額包含過高利息，雙方之間借款利息的計(jì)算方法，已經(jīng)超出法律規(guī)定的民間借貸利率保護(hù)上限。因此雁海公司逾期交付房屋并不構(gòu)成違約，故湯某等四人要求雁海公司支付違約金和律師費(fèi)的主張不能成立。最高法院最終判決改判撤銷一審判決；駁回湯某等四人的訴訟請(qǐng)求。
滬律網(wǎng)提示：我國物權(quán)法明確中禁止流押，流押是指當(dāng)事人之間約定如果債務(wù)人屆期不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人(抵押權(quán)人)有權(quán)直接取得抵押財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。但是本案中的商品房買賣合同是在債務(wù)人不能按合同約定償還債務(wù)時(shí)，才將借款合同關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩抠I賣合同關(guān)系，并不構(gòu)成流押。
《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定：抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。《合同法》第五十二條：有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益(三)以合法形式掩蓋非法目的(四)損害社會(huì)公共利益(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
上海房產(chǎn)糾紛律師表示：本案中的商品房買賣合同并不構(gòu)成流押，并且是雙方真實(shí)的意思表示，也無合同法的禁止性規(guī)定，因此該合同有效。但是當(dāng)事人對(duì)賬確認(rèn)的借款利率明顯高于法律保護(hù)的借款利率，依法不予確認(rèn)，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)為湯某等四人作為購房人，尚未足額支付合同約定的購房款，雁海公司未按照約定時(shí)間交付房屋，不構(gòu)成違約。
