在房屋買賣中，如果賣方?jīng)]有房屋的所有權或者沒有代理權，是否可以與買方簽訂合同呢？上海房產(chǎn)糾紛律師回答到：無權代理的行為人簽訂的合同本身應當有效，若經(jīng)被代理人追認，則合同對被代理人才產(chǎn)生法律效力；若被代理人未追認或者拒絕追認，則由行為人承擔合同的責任，同時要考慮是否存在善意取得的情形。
王女士最近遇到了麻煩事,她與前夫趙某2016年5月20日協(xié)議離婚時，約定將夫妻共有的一套房屋歸王女士所有，但未辦理產(chǎn)權轉移登記。2017年3月15日，趙某通過楊某向代某借款9.8萬元，并通過偽造離婚協(xié)議中關于房產(chǎn)權屬的內(nèi)容，以辦理公證的方式，委托代某代為處分涉案房產(chǎn)并且代收房款。后代某持趙某的委托書與楊某簽訂了房屋買賣合同，以38萬元的價格把房屋賣給了楊某，并辦理了產(chǎn)權登記過戶。2017年6月8日，公證處因趙某提供虛假離婚協(xié)議為由，撤銷了公證書。王女士知情后為爭回產(chǎn)權，遂訴至法院請求確認涉案房屋為其所有。一審法院認為楊某屬善意取得，判決駁回了王女士的訴訟請求。王女士不服上訴至重慶三中法院。重慶三中法院審理認為：王女士與趙某的離婚協(xié)議約定涉案房屋歸王女士所有，趙某無權處分涉案房屋，其委托他人處理房產(chǎn)的行為無效。楊某電話聯(lián)系向不認識的趙某出借款項，在受讓涉案房屋前已知房屋存在產(chǎn)權爭議，仍然購買并辦理產(chǎn)權登記，且房屋交易價格明顯低于市場價格，不具備善意取得的要件。王女士的上訴理由成立，遂判決撤銷一審判決，確認涉案房屋歸王女士所有。
滬律網(wǎng)提示：善意取得的條件是：首先是出讓人系無權處分；其次受讓人在受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；再次要以合理的價格轉讓，合理的價格即遵守市場交易的一般原則；最后轉讓的動產(chǎn)或不動產(chǎn)已經(jīng)交付或者登記。
《物權法》第三十三條：因物權的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。第三十四條：無權占有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的，權利人可以請求返還原物。《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(三)》第十一條：一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。
上海房產(chǎn)糾紛律師表示：本案中買受人楊某明知房屋的產(chǎn)權存在爭議，并且房屋交易價格明顯低于市場價格，楊某不構成善意取得。同時趙某偽造離婚協(xié)議，侵害了王女士的利益，要承擔賠償責任和法律責任，王女士也可以要求楊某返還房屋。
